Auflassung durch "künftige Erbin"

    Ich hab jetzt lange gesucht, aber anscheinend gab es noch keinen solchen Fall:

    Grundstückseigentümer sind Ehegatten je zur Hälfte. Am 22.7. ließ die Ehefrau den Verkauf des Grundstücks, die Bewillligung der AV und die Auflassung beurkunden.
    In diesem Vertrag handelte sie (ich zitiere) "als künftige erbin ihres noch lebenden Ehemannes". Am 12.8. verstarb der Ehemann.

    Jetzt hat der Notar die Urkunde vorgelegt und die Eintragung der AV für den Käufer beantragt.

    Auf Nachfrage meiner Kollegin, erklärte der Notar, dass die Ehemann ja nicht als Vertreter gehandelt hätte, damit bräuchte man keine Genehmigung und der Kaufvertrag wäre nun wirksam.:confused:

    Kann die AV wirklich eingetragen werden? Und ist die Auflassung nicht unwirksam, da sie ja unter einer Bedingung erklärt wurde?:gruebel:

    Die Ehefrau hat sowohl als Berechtigte als auch als Nichtberechtigte verfügt. Soweit sie als Nichtberechtigte verfügt hat, ist ihr Handeln nach § 185 Abs.2 S.1 Alt.2 BGB ex nunc wirksam.

    Ich stimme der Rechtsauffassung des Notars demzufolge zu. Die Voreintragung der Erbfolge wäre für die Eintragung der Vormerkung nicht erforderlich (§ 40 Abs.1 GBO), sie ist aber zu empfehlen, da der Erwerber mangels Erbschein ansonsten nicht nach § 892 BGB geschützt ist.

    Mit dem gleichen Ergebnis aber anderer Begründung:
    Staudinger BGB, § 185 Rn. 19:

    "War der Verfügende umgekehrt im Zeitpunkt der Einigung noch Nichtberechtigter, hat er aber das Verfügungsobjekt bei der Eintragung oder Übergabe bereits erworben, so ist das Wirksamkeitshindernis der fehlenden Rechtsinhaberschaft des Verfügenden rechtzeitig ausgeräumt, das Verfügungsgeschäft somit von vornherein wirksam. Man kann nur darüber streiten, ob dieses Ergebnis schon aus allgemeinen Grundsätzen über die Verfügungsmacht folgt, weil erst mit dem zweiten Akt das auf seine Wirksamkeit zu prüfende Rechtsgeschäft gegeben ist, oder ob auf die Wertung des § 185 Abs 2 S 1 Fall 2 zurückgegriffen werden muß, weil auch die Einigung für sich allein schon ein Verfügungsgeschäft darstellt und deshalb der Verfügungsmacht bedarf. Die erstere Betrachtungsweise dürfte wohl die richtigere sein (so wohl auch Soergel/Leptien Rn 14 aE)."

    Eine Einigungserklärung, die ein Nichtberechtigter abgibt, kann im Zeitpunkt der Erklärung noch nicht wirksam sein, denn dazu müsste er Berechtigter sein. Das Grundbuchamt fragt nicht danach, ob das Eigentum übergegangen ist, nachdem eingetragen wurde, sondern danach, ob die Verfügungserklärung (Auflassung) wirksam ist, aufgrund derer erst eingetragen werden soll.

    Im Ergebnis ergibt sich kein Unterschied.

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