Wohnungseigentum an Wasserfläche?!

    Ich sehe gerade in einem neu anzulegenden Wohnungseigentum ein Problem auf mich zukommen:
    Das neue Wohnungsegeigentum erstreckt sich über 2 Grundstücke. Zwischen diesen beiden Grundstücken fließt ein etwas größerer Bach her, der nicht im Grundbuch gebucht ist.
    Das neue Haus ist laut Zeichnung eindeutig über den Bach hinaus bis auf das andere Grundstück gebaut.
    Im Wassergesetz NRW (§ 5) habe ich gefunden, dass das überbaute Stück Bach dem Eigentümer der beiden Grundstücke gehört, der Wohnungseigentum bilden will.
    Aber wie mache ich das jetzt?

    -Muss ich erst am den gesetzlichen Anteil an dem Wasserlauf gem. § 6 Wassergesetz NRW, § 3 GBO buchen?

    -Kann ich den gesetzlichen Anteil an dem Wasserlauf mit den anderen Grundstücken vereinigen, damit ich überhaupt Wohnungseigentum bilden kann?

    -Kann Wohnungseigentum an einem gesetzlichen Anteil an dem Wasserlauf überhaupt gebildet werden?

    Hat irgendjemand eine Idee? Ich bin zwar schon eine ganze Zeit auf der Suche, aber noch nicht fündig geworden.

    So speziell hierzu habe ich auch nichts gefunden. Aber Wohnungseigentum kann grds. nur an einem Grundstück im Rechtssinne begründet werden (vgl. Staudinger/Rapp § 3 Rn 3 m.w.N.). Und da der Bach nicht gebucht ist ...

    s. dazu auch OLG München: Beschluss vom 20.09.2011 - 34 Wx 373/11 = BeckRS 2011 24206:

    "Sofortige Zurückweisung eines Eintragungsantrags statt fristsetzender Zwischenverfügung bei fehlenden rechtlichen Voraussetzungen für die begehrte Eintragung (hier: fehlende Vereinigung von Grundstücken bei Aufteilung in Wohnungseigentum, fehlende Abschreibung eines Grundstücksteils, für das eine Grunddienstbarkeit bestellt werden soll). (amtlicher Leitsatz)"

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Der usprüngliche WE-Antrag bezog sich nur auf das Grundstück links des Baches. Als ich bei der ersten Prüfung bemerkte, dass das WE größer als das Grundstück ist, habe ich nachgehakt. Und nun wird das Grundstück rechts des Baches geteilt und anhand der neuen Flurkarte i.V.m. dem alten Lageplan kann ich sehen, dass der Grundstücksteil rechts des Baches und der Bach selbst überbaut sind.
    Bislang gibt es noch keinen Vereinigungsantrag, aber der wird noch kommen. Ich würde nur schon gerne im Vorfeld ausloten, wie man das Problem lösen kann (oder auch eben nicht).

    In § 5 Landeswassergesetz NRW sind die Grenzen des Wassergrundstücks genau definiert:
    㤠5
    Gewässer zweiter Ordnung und sonstige Gewässer
    (1) Bildet ein Gewässer zweiter Ordnung oder ein sonstiges Gewässer kein selbständiges Grundstück, ist es Bestandteil der Ufergrundstücke und gehört deren Eigentümern.
    (2) Gehören die Ufer verschiedenen Eigentümern, so ist vorbehaltlich abweichender privatrechtlicher Regelungen Eigentumsgrenze
    1. für gegenüberliegende Ufergrundstücke eine durch die Mitte des Gewässers bei Mittelwasserstand zu ziehende Linie;
    2. für nebeneinander liegende Ufergrundstücke die Senkrechte von dem Endpunkt der Landgrenze auf die in Nummer 1 bezeichnete Mittellinie."

    Kann ich mich vielleicht auf den Standpunkt stellen, dass ich genau diese Wasserfläche als Grundstück buche, und diese Buchung eben wegen § 6 Landeswassergesetz "nur" als Anteilsbuchung bezeichnet wird?
    "§ 6
    Grundbuch
    Wird die Eintragung des dem Eigentümer des Ufergrundstücks gehörenden Anteils an einem Gewässer im Grundbuch beantragt, so ist er im Grundbuch und im Liegenschaftskataster nur als Anteil an dem Gewässer zu bezeichnen."

    Dann wäre der Anteil eben ein Grundstück und ich könnte es vereinigen, WE daran bilden....

    Ich will aber auch nicht dem Notar oder dem Eigentümer einen Gefallen tun und alles ins Grundbuch bringen, wenn es eigentlich gar nicht geht.

    Ich würde die Begründung von Wohnungseigentum nicht von den Eigentumsverhältnissen am Bach abhängig machen wollen. Die Begründung von WE ist nach § 1 IV WEG nur an einem Grundstück im Rechtssinne möglich (Schöner/Stöber, RN 2810). Also müssen die beiden rechts und links des Baches gelegenen Grundstücke zu einem Grundstück vereinigt werden. Da daran die gleichen Eigentumsverhältnisse bestehen, dürfte es kein Problem geben. Gibt es keine einheitlichen Belastungen, müssten ggf. wechselseitige Pfandunterstellungen und Rangerklärungen abgegeben werden (oder es wird die Zuschreibung des unbelasteten zum belasteten Grundstück beantragt (so jedenfalls bei Anwendung von § 30 AGBGB B.-W.). Das einzige Problem ist offenbar der dazwischen liegende Bach. Nach § 5 II 2 GBO ist jedoch ausnahmsweise die Vereinigung der nicht räumlich aneinander grenzenden Grundstücke möglich, wenn hierfür, insbesondere wegen der Zusammenmgehörigkeit der baulichen Anlagen und Nebenanlagen, ein erhebliches Bedürfnis besteht. Ein solches Bedürfnis wird dann gesehen, wenn ohne die Möglichkeit der Vereinigung die beabsichtigte Begründung von Wohnungseigentum scheitern würde (Demharter, GBO, 28. Auflage 2012, § 5 RN 8). Das

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    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (9. März 2012 um 13:38) aus folgendem Grund: Schreibversehen berichtigt (§ 30 AGBGB)

    Aber die Vereinigung der beiden Flächen rechts und links des Baches löst mein Problem noch nicht. Was ist denn mit den Räumen des Wohnungseigentums, die über den Bach liegen. Die machen 1/3 der Wohnungsfläche aus und sind nicht Teil der Grundstücke, auf denen das Wohnungseigentum lastet, weil der Bachlauf nicht gebucht ist.

    Wenn es gebucht würde, würde das Anliegergewässer aber doch als unselbständiger Bestandteil das rechtliche Schicksal des (vereinigten) Hauptgrundstücks teilen (vgl. Schöner/Stöber Rn 563)?

    Die dort (Schöner/Stöber, RN 563, Fußn. 8) zitierte Entscheidung des BayObLG, B. v. 17.12.1982, BReg 2 Z 50/82 = MittBayNot 1983, 63, schließt aber eine Buchung von Anteilen am Anliegergewässer aus:
    …„2. Steht das fließende Gewässer als sog Anliegergewässer im Eigentum der Eigentümer der Ufergrundstücke, so kommt eine Buchung von "Anteilen" hieran (auf dem Grundbuchblatt der jeweiligen Ufergrundstücke) nicht in Betracht (So auch BayObLG München, 1981-09-25, 2 Z 22/81, BayObLGZ 1981, 329).
    3. Ein dingliches Recht, mit dem ein Ufergrundstück belastet ist, erstreckt sich auch auf den dazu gehörigen Abschnitt des Anliegergewässers als Bestandteil des Ufergrundstücks. Die Eintragung bei dem Ufergrundstück erfaßt auch diesen Bestandteil.“
    Ähnlich wie beim Anliegergrundstück, s. dazu DNotI-Report 17/2003, 139:
    http://www.dnoti.de/Archive/DNotI_Report/2003/rep172003.pdf
    handelt es sich demnach beim Gewässergrundstück um einen wesentlichen Bestandteil der Ufergrundstücke, an dem sich die Eigentumsverhältnisse an den Ufergrundstücken fortsetzen und der im Übrigen auch nicht eigenständig belastbar ist.
    Also kann dieser Bestandteil ohne weiteres in die Begründung von Wohnungseigentum einbezogen werden.
    Auch wäre zu fragen, ob in Fällen der vorliegenden Art nicht (auch) die Regelungen zum Eigengrenzüberbau anwendbar sind.
    Das Anliegegewässer wird vorliegend lediglich überbaut werden. Eine Verbindung zwischen Gewässer und Bauteil gibt es nicht. Mithin kann das Gebäude auch nicht wesentlicher Bestandteil des Gewässergrundstücks werden. Ähnlich wie beim lediglich in den Luftraum hineinragenden Überbau (Erker), kann der sog. überhängende Überbau als Bestandteil dem Wohnungseigentum zugeordnet werden, von dessen Grundstück aus der Überhang ausgeht (LG Bautzen, B. v. 23.2.2000, 3 T 28/00 = NJW-RR 2001, 591 = NZM 2001, 201 = NotBZ 2000, 310; Gutachten DNotI 2/2002, 9/10:
    http://www.dnoti.de/Archive/DNotI_Report/2002/rep022002.pdf

    Das wäre dann vorliegend das vereinigte Grundstück links und rechts des Baches, auf dem sich 2/3 des Wohnungsbestands befinden werden. Da die Grundsätze zum Fremdüberbau auch beim Eigengrenzüberbau gelten; s. Gutachten im DNotI-Report 1/2007, 1 ff:

    http://www.dnoti.de/Archive/DNotI_Report/2007/rep012007.pdf

    könnten sie vorliegend m.E. nach Anwendung finden. Selbst, wenn das Gewässergrundstück in fremden Eigentum stünde, wären mögliche Beseitigungsansprüche eines Nachbarn für § 1 Absatz 4 WEG irrelevant (DNotI-Report 2/2002, 9/10; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Auflage 2011, § 1 WEG RN 12).

    Da es am Gewässgrundstück kraft Gesetzes jedoch die gleichen Eigentumsverhältnisse wie am aufzuteilenden Grundstück gibt, würde sich daraus auch die Gestattung des Überbaus ergeben, ohne dass diese Gestattung noch gesondert nachzuweisen wäre (LG Bautzen, a.a.O., am Ende).

    Vorliegend würde bereits der Umstand der Aufteilung durch den Eigentümer zeigen, dass der Überbau zum aufgeteilten Grundstück gehören soll (s. dazu Erman/Grziwotz, a.a.O.).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Prinz

    ... schließt aber eine Buchung von Anteilen am Anliegergewässer aus.

    Das ist für Bayern richtig. Aber Yutah könnte es (§ 6 Wassergesetz). Wenn die Buchung auch nur deklaratorische Wirkung zu haben scheint. Vom subjektiven Empfinden her entspricht der gebuchte Anteil aber eher dem rechtlichen Grundstücksbegriff. Ist natürlich nicht unbedingt maßgebend.

    Zitat von 45
    Zitat von Prinz

    ... schließt aber eine Buchung von Anteilen am Anliegergewässer aus.

    Das ist für Bayern richtig. Aber Yutah könnte es (§ 6 Wassergesetz). Wenn die Buchung auch nur deklaratorische Wirkung zu haben scheint. Vom subjektiven Empfinden her entspricht der gebuchte Anteil aber eher dem rechtlichen Grundstücksbegriff. Ist natürlich nicht unbedingt maßgebend.

    Ja, allerdings nur dann, wenn die „Eintragung des dem Eigentümer des Ufergrundstücks gehörenden Anteils an einem Gewässer beantragt“ wird. Im Grundbuch und Liegenschaftskataster ist dann dieser Anteil nur als Anteil an dem Gewässer zu bezeichnen (§ 6 Wassergesetzt NRW).
    Eine Vereinigung eines „Anteils“ mit demjenigen Grundstück, das aus den links und rechts des Baches gelegenen Grundstücken gebildet wird, scheint mir nicht möglich zu sein. Sie ist auch nicht erforderlich, da das Gewässer zweiter Ordnung dann, wenn es kein selbständiges Grundstück bildet, Bestandteil der Ufergrundstücke ist und deren Eigentümern gehört (§ 5 I Wassergesetz NRW).
    Als (wesentlicher) Bestandteil kann es (oder ein Anteil hieran) nicht zusätzlich noch mit dem Grundstück vereinigt werden. Da sich die Eigentumsverhältnisse an den Ufergrundstücken (bzw. dem vereinigten Ufergrundstück) an dem Gewässer fortsetzen, kann das Gewässer mithin ohne weiteres in die Begründung von Wohnungseigentum einbezogen werden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Prinz

    Da sich die Eigentumsverhältnisse an den Ufergrundstücken (bzw. dem vereinigten Ufergrundstück) an dem Gewässer fortsetzen, kann das Gewässer mithin ohne weiteres in die Begründung von Wohnungseigentum einbezogen werden.

    Grundsätzlich auch ohne ausdrückliche Erwähnung des Wasserlaufs in der Urkunde (vgl. BayObLG DNotZ 1993, 388; zum Anliegerweg)?

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