Nichte des Betreuten möchte Haus auf Nießbrauch kaufen

Der Betreute lebt in einem Heim und ist mittellos bis auf ein Haus.
Dieses Haus ist total vermüllt und ein Sanierungsfall.
Es sind keine liquiden Mittel vorhanden um die laufenden Heimkosten zu bezahlen.
Die Schulden häufen sich.
Das Sozialamt hat bereits ein Gutachten in Auftrag gegeben, dieses liegt noch nicht vor.

Es ist beabsichtigt das Haus samt Grundstück des Betreuten an dessen Nichte, welche zukünftig als Betreuerin bestellt werden soll, zu verkaufen. Als Gegenleistung soll für den Betreuten ein Nießbrauch an dem Grundstück bestellt werden. Im Rahmen des Nießbrauch ist geplant das Haus im Namen des Betreuten zu vermieten.

Die Ausgestaltung soll nach Angabe wie folgt aussehen:
Das Hausgrundstück soll für 450,- € im Rahmen des Nießbrauchs vermietet werden. Der Nießbrauchsberechtigte soll von dieser Kaltmiete 60% (270,- €) zur Begleichung der Heimkosten erhalten. 10% der Kaltmiete (45,- €) sollen für die Bildung von Rücklagen für Grundsteuer, sowie anstehenden Renovierungen auf einem Sparkonto angelegt werden. Die restlichen 30% der Kaltmiete (135,- €) sollen vorrangig zur Begleichung der Renovierungskosten, sowie zur Rückzahlung der Ausgaben von der Schwester des Betreuten verwendet werden.Beurteilung Genehmigungsfähigkeit des beabsichtigten Rechtsgeschäfts:

Die Gleichwertigkeit der Gegenleistung im Verhältnis zum Verkehrswert zu prüfen. Hierzu ist eine Schätzung/ Gutachten des Verkehrswertes erforderlich.
In der vorgenannten Konstellation ist als Gegenleistung die Bestellung eines Nießbrauchs (§§ 1030 ff BGB) beabsichtigt.

Der beabsichtigte Kaufvertrag beinhaltet m.A. eine Schenkung des Betreuers in Vertretung des Betreuten. Eine Gleichwertigkeit der Gegenleistung ist im Zeitpunkt des Kaufvertragabschlusses nicht gegeben. Die Gegenleistung, welche in diesem Fall der Nießbrauch darstellen soll, fließt in annähernder Höhe des Verkehrswertes erst nach einigen Jahren an den Betroffenen zurück. Ungewiss ist hierbei, ob der Betreute diesen Zeitpunkt erlebt.
Zum Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrages liegt damit keine gleichwertige Gegenleistung vor. Gem. § 1908i Absatz 2 Satz 1 in Verbindung mit § 1804 BGB wäre der Kaufvertrag damit nichtig (vgl. auch BayObLG, Beschluss vom 08.10.1997, 3Z BR 192/97).
Ebenfalls nichtig und nicht genehmigungsfähig ist die unentgeltliche Übertragung von Grundbesitz durch den Betreuer im Namen des Betreuten auf dessen künftige Erben, da dies einer vorweggenommenen Erbfolge entspricht (vgl. BayObLG, Beschluss vom 24.05.1996, 3Z BR 104/96).
Aus Sicht des Betreuungsgerichts ist das angestrebte Vorhaben damit nicht genehmigungsfähig.

Sehe ich das so richtig?

Du siehst es richtig, dass dieser Weg für einen Betreuer und das Gericht so nicht gangbar ist. Im Übrigen würde auch kein "normaler" Mensch sich auf so was einlassen. Verkauf setzt auch einen Kaufpreis bzw. eine Gegenleistung voraus. Der Erwerber leistet ja nichts. Nießbraucher trägt auch die Kosten der Unterhaltung etc. und es ist doch kein Geld da! Überleg mal, was man mit der geplanten jährlichen Rücklage von nicht mal 600€ alles machen kann!

Hier gibt's nur eine Lösung: Verkauf zum Verkehrswert. Dann kommen keine neuen "Hauskosten" und die bisherigen Verbindlichkeiten können beglichen werden.

Der Betreuerwechsel ist noch nicht vollzogen, um eine Interessenkollision zu vermeiden.
Derzeit ist noch ein Berufsbetreuer bestellt, der erst entlassen werden soll, wenn der Kaufvertrag über die Bühne ist.

Die ganze Geschichte scheitert am Schenkungsverbot der §§ 1908i Absatz 2, 1804 BGB. Und als sog. "Anstandsschenkung" wird man die Veräußerung einer Immobilie mit Gegenleistung Nießbrauch nie und nimmer sehen können. Über die Genehmigung bzw. Nichtgenehmigung des Vertrags nach §§ 1908i, 1821 BGB brauchst Du Dir dann gar keinen Gedanken machen. Denn auch Deine Genehmigung wird die Nichtigkeit nach §§ 1908i, 1804 BGB nicht heilen (können).