Aufhebung Teileigentum

Ich verstehe Deinen Fall nicht.

E ist Eigentümer der Wohnung Nr. 3.
A, B, C + D sind Eigentümer des Teileigentums Nr. 4.

Du führst aus:

„Dabei handeln auch C+D mit, die erklären, dass 10/1.000 des TE - entsprechend ihrer MEA als Eigentümer - auf D übertragen werden und dieser die MEA mit dem SE an Wohnung 3 verbindet.“

D ist aber doch gar nicht Eigentümer der Wohnung Nr. 3. Also kann er mit dem dortigen SE auch keinen MEA verbinden. Vermutlich meinst Du E ?

Was bedeutet dann aber die Frage: „brauch ich für diese Übertragung nicht zuerst eine Auflassung der MEA - dh. dass ich auch D noch vor Übertragung+Schließung als Eigentümer bei Einheit 4 voreintrage“ ?

D ist doch bei der Einheit Nr. 4 eingetragen. Oder bezieht sich diese Aussage auch auf E ?

Warum sollte aber E an der Einheit Nr. 4 voreingetragen werden, wenn das Sondereigentum daran aufgehoben wird ?

Mit der Aufhebung sind die dann isolierten Miteigentumsanteile zu verteilen. Und das ist ja offenbar unter Mitwirkung aller Beteiligter geschehen.

Ich würde in dem für das Teileigentum Nr. 4 geführten Grundbuch im BV Spalte 8 eintragen:

Das Sondereigentum ist aufgehoben. Die Miteigentumsanteile sind in die Wohnungsgrundbücher Blätter… übertragen. Eingetragen am… und sodann das GB-Blatt schließen.

Für die anderen (Wohnungs-) Grundbücher ergibt sich lediglich eine Inhaltsänderung, da sich der Gegenstand des Sondereigentums nicht ändert. Damit ist dort im BV eine sog. Teilauflassung einzutragen. Das BayObLG führt dazu im Beschluss vom 26. 9. 1958, BReg. 2 Z 104/58 = DNotZ 1959, 40, aus:

„Bestandsänderung und Auflassung werden zur Herbeiführung ihrer Wirksamkeit in jedem Wohnungsgrundbuch ganz einfach in der Weise vollzogen werden können, dass in Sp. 3 des Bestandsverzeichnisses der alte Miteigentumsanteil rot unterstrichen und der neue Miteigentumsanteil unter einer neuen lfd. Nr. vorgetragen, sowie dazu in Sp. 6 des Bestandsverzeichnisses vermerkt wird, dass durch Teilauflassungen und Einigung laut Nachtragsurkunde v. … der Miteigentumsanteil geändert worden sei…“

So würde ich das auch handhaben, also im BV Spalte 6 folgendes eintragen:

Infolge Aufhebung des Sondereigentums in Blatt…. ist ein 10/1000 Miteigentumsanteil hierher übertragen und mit dem hier gebuchten Miteigentumsanteil nebst zugehörigem Sondereigentum verbunden. Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist nun nicht mehr beschränkt durch das bislang in Blatt … gebuchte Sondereigentum.
Bezug: Bewilligung und Teilauflassung vom …..(UR-Nr…, Notar….)
Eingetragen am….

Du kannst aber auch die Auflassung isoliert in Abt. I eintragen, so wie dies Kral im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.04.2015, Sonderbereiche WEG, RN 145:mit folgender Formulierung vorsieht:

„Im Bestandsverzeichnis des vergrößerten Anteils (Schöner/Stöber Rn 2972): Röten des gesamten bisherigen Wohnungseigentums in Sp 3. Neueintragung des vergrößerten Wohnungseigentums unter neuer lfd Nr in Sp 3. In Sp 6: „Miteigentumsanteil von .../... von Blatt... hierher übertragen und zusammen mit BVNr 1 unter BVNr 2 eingetragen am...“. In Abteilung I Sp 4 ist die Eintragungsgrundlage anzugeben, zB „Zugang aufgelassen am...; eingetragen am...“.

Einseitig kann das Sondereigentum nicht aufgehoben werden. Nach § 4 WEG ist zur Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum die Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer über die Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch für notwendig. Die Einigung bedarf wegen § 4 Abs 2 der Form der Auflassung nach § 925 BGB; muss somit bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Teile vor einer zuständigen Stelle - idR einem Notar - erklärt werden.

Auch wenn die Garage nicht gebaut wurde, bestand bislang ein Anwartschaftsrecht auf das Sondereigentum (BayObLG, Beschluss vom 7. 11. 2001, 2Z BR 10/2001; Klühs, „Dingliche und grundbuchverfahrensrechtliche Auswirkungen der Nichterrichtung von Wohnungs- bzw. Teileigentum“, NZM 2010, 730 mwN).

Wird das Sondereigentum oder das dieses Anwartschaftsrecht auf dieses aufgehoben, entsteht an der betreffenden Fläche Gemeinschaftseigentum. Die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer müssen sich jedoch Gemeinschaftseigentum nicht aufdrängen lassen. Das OLG München führt im Beschluss vom 6. 7. 2010, 34 Wx 43/10, aus: „Ein einzelnes Teileigentum – ein solches bildet nach der Teilungserklärung die jeweilige Garage – kann dadurch aufgehoben werden, dass das Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt und der Miteigentumsanteil einem bestehenden Wohnungseigentum zugeschlagen wird. Dingliche Rechte an dem aufgehobenen Teileigentum erlöschen (Demharter, GBO, 27. Aufl., Anh. § 3 Rdnr. 94). § 5 IV WEG spielt in diesem Zusammenhang schon deshalb keine Rolle, weil es nicht um Sondernutzungsrechte, sondern um Sondereigentum geht. Weil die Aufhebung von Teileigentum zu einer Inhaltsänderung der übrigen Wohnungseigentumsrechte führt, ist dazu die Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung (§ 4 I, II WEG) und die Eintragung in das Grundbuch auf Grund Bewilligung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Denn ein Wohnungseigentümer kann den übrigen Wohnungseigentümern nicht einen Teil seines Sondereigentums als Gemeinschaftseigentum „aufdrängen” (Demharter, NZM 2000, 1196). Ferner bedarf es der Zustimmung der dinglich Berechtigten an allen Wohnungseigentumsrechten und deren grundbuchrechtlicher Bewilligung (BayObLZ 1994, 233; Demharter, Anh. § 3 Rdnr. 94; s. auch Schneider, in: Riecke/Schmid, § 7 Rdnr. 233).“.

Da vorliegend offenbar die Einigung nicht erklärt wurde, besteht ein Zurückweisungsgrund, weil der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (s. z. B. KG Berlin 1. Zivilsenat, Beschluss vom 26.04.2012, 1 W 96/12, Rz. 9 mwN).
http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…true#focuspoint

Ich würde daher in einem Anhörungsschreiben die Zurückweisung des Antrags ankündigen und Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer Frist von 2 Wochen geben.

Buchungstechnisch ist darauf hinzuweisen, dass bei wirksamer Aufhebung des Sondereigentums in allen übrigen Grundbüchern zu vermerken ist, dass der hier (bzw. dort) eingetragene Miteigentumsanteil nun nicht mehr beschränkt ist durch das bislang in Blatt…. eingetragene Sondereigentum.

Wie vor geraumer Zeit angekündigt, halte ich es bei unvollständig wiedergegebenen Sachverhalten mit dem Slogan einer Fa. für Outdoor-Kleidung…:)

Na gut, dann versuch ich´s noch mal:

Das Entstehen von Gemeinschaftseigentum ist zwingende Folge der Aufhebung des Sondereigentums an der Garage. Ob es dazu auch der Zustimmung der dinglich Berechtigten der anderen Einheiten bedarf, erscheint mir zweifelhaft. Kral verweist im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.04.2015, Sonderbereiche WEG Rn 164 darauf, dass zwar bei der Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum die gleichen Anforderungen wie für den umgekehrten Fall gelten (Zitat: Schöner/Stöber Rn 2967 mwN), aber nach der Entscheidung des BGH, NJW 1998, 3711, die Zustimmung der dinglich Berechtigten an der „verlierenden“ Einheit ausreichend sei. Der Sachverhaltsdarstellung im Urteil des BGH vom 5. 10. 1998, II ZR 182/97, NJW 1998, 3711, kann ich allerdings nicht entnehmen, ob im dortigen Fall überhaupt dinglich Berechtigte vorhanden waren. Das Urteil befasst sich auch nicht mit dem Erfordernis der Zustimmung dinglich Berechtigter. Der BGH führt aus: „….verliert im vorliegenden Fall zwingend ein Teil der Räume und Gebäudeteile seine Sondereigentumsfähigkeit; dementsprechend muss gemeinschaftliches Eigentum begründet und damit zu Gunsten und zu Lasten aller Miteigentümer der Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums verändert werden. Dies kann nicht ohne die formgerechte (§ 4 I, II WEG, § 925 BGB) Mitwirkung aller Betroffenen geschehen (vgl. BayObLGZ 1995, 399 [402]; Bärmann–Pick–Merle, WEG, 7. Aufl., § 4 Rdnr. 40; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 4 Rdnrn. 2f.).“

Die Frage ist allerdings, ob dinglich Berechtigte der anderen Einheiten überhaupt im Sinne der §§ 877, 876 BGB betroffen sein können. Nach § 876 I 1 BGB Ist lediglich zur Aufhebung des belasteten Rechts die Zustimmung des Dritten erforderlich. Auch ein Unschädlichkeitszeugnis kommt ja grundsätzlich nur bei der Änderung der rechtlichen Zuordnung von (Teil-) Flächen in Betracht, also beim belasteten Objekt (BayObLG 2. Zivilsenat, Beschluss vom 14.01.1988, BReg 2 Z 160/87, OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 26.09.2012, 34 Wx 30/12).

Ich denke daher, dass es in Deinem Fall lediglich der Zustimmung des dinglich Berechtigten an dem aufzuhebenden Teileigentum (Garage) bedarf.

Ich würde zum Ausdruck bringen, dass das bislang in Blatt …gebuchte Sondereigentum aufgehoben worden ist und dass damit der hier eingetragene Miteigentumsanteil nicht mehr durch das bisher in Blatt … eingetragene Sondereigentum beschränkt ist. Dieser Vermerk ist ohnehin in allen WE/TE-Grundbüchern vorzunehmen (s. oben). In dem Blatt, in dem der MEA hinzukommt, würde ich folgendes eintragen:

„Das bislang in Blatt … gebuchte Sondereigentum (ggf. noch: an der Garage Nr…) ist aufgehoben; der Miteigentumsanteil ist von dort hierher übertragen und mit dem hier gebuchten Miteigentumsanteil nebst zugehörigem Sondereigentum verbunden. (falls insoweit eine Bestandteilszuschreibung in Betracht kommt, was ich nicht geprüft habe, würde der Halbsatz lauten: „der Miteigentumsanteil ist von dort hierher übertragen und dem hier gebuchten Miteigentumsanteil nebst zugehörigem Sondereigentum als Bestandteil zugeschrieben). Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist nun nicht mehr durch das bislang in Blatt … gebuchte Sondereigentum beschränkt. Bezug: Bewilligung vom….( Notar, UR-Nr….). Eingetragen am…

Die Bezugnahme scheint mir erforderlich, weil die Bewilligung für die bei verschiedenen Eigentümern erforderliche Einigung in Form der Auflassung steht.

Es geht nicht um die Zuschreibung von Miteigentumsanteilen untereinander, sondern um die Zuschreibung eines nach Aufhebung des Sondereigentums verbliebenen Miteigentumsanteils zu einem bestehenden Wohnungs- oder Teileigentum. Dies gestaltet sich nicht anders, wie es beim dem Entstehen eines isolierten Miteigentumsanteils der Fall ist. Dazu führt der BGH im Leitsatz 3 des Urteils vom 03.11.1989, V ZR 143/87, aus: „…Der isolierte Miteigentumsanteil muss - im Zweifel anteilig - durch Vereinigung oder Zuschreibung (§ 890 BGB) auf die anderen Anteile übertragen werden“

Zum Meinungsstand bzgl. der Bestandteilszuschreibung und der Frage der Erstreckung s. im Übrigen Kral im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.04.2015, Sonderbereiche WEG RN 143.

In Deinem Fall dürfte aber weder die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung (bzw. wohl: Einräumung) einer Grunddienstbarkeit, noch die Vormerkung „bzgl einer Teilfläche“ nur zu Lasten des betreffenden Wohnungseigentums (Sondereigentumseinheit Nr. 2) eingetragen sein, weil nur das durch Vormerkung gesichert werden kann, was letztlich auch eingetragen werden kann (BayObLGZ 1963, 128/131, DNotZ 1969, 492/494, Rpfleger 1972, 442/443). Prüf daher bitte mal, ob der Text nicht lautet: „Hier sowie in den für die übrigen Miteigentumsanteile angelegten Grundbuchblättern eingetragen am..“ Rechte, mit denen das Grundstück insgesamt belastet ist und die nach Maßgabe des § 4 der Verfügung über die grundbuchmäßige Behandlung der Wohnungseigentumssachen zu buchen sind, werden von der Inhaltsänderung nicht berührt (BayObLG, Beschluß vom 16.04.1993, 2Z BR 34/93 unter Zitat BayObLGZ 1958, 263 (271)).