WEG - Änderung des Aufteilungsplans und zwischenzeitliche Auflassungsvormerkung

Wenn Wohnungseigentum verkauft wird, bevor die Teilungserklärung vollzogen ist, muss sich aus den dem notariellen Vertrag beigefügten Plänen und Baubeschreibungen der Umfang des Sonder- und Gemeinschaftseigentums nach Lage, Größe und Aufgliederung ergeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.05.2006, 23 U 170/04, unter Zitat: BGH NJW 1986, 845). Ändert sich dieser Umfang, richtet sich die Frage, ob mit dem veräußerten Objekt gleichwohl Identität besteht, danach, ob sich die rechtlichen Strukturen ändern und welche Änderungen die Gemeinschaftsordnung erhalten soll. Bei fehlender ziffernmäßiger Kennzeichnung wird es darauf ankommen, ob dies lediglich Einzelräume innerhalb einer Einheit oder auch außerhalb des Wohnungsabschlusses gelegene Räume betrifft (s. Grziwotz, „Pro Raum eine Nummer? – Anforderungen an den Aufteilungsplan“, DNotZ 2009, 405 mwN. in Fußn. 14, 15,16. Grziwotz führt dazu aus: „Vereinzelt wird dagegen gefordert, dass in jedem Raum, der zu derselben Einheit gehört, auch wenn er innerhalb der Wohnung liegt, die identische Nummer angebracht wird.15 Dies ist unzutreffend. Unstreitig muss nämlich der Aufteilungsplan nicht die Einzelausgestaltung der jeweiligen Wohnung enthalten.16“).

Bewirkt der Nachtrag, dass Räume, die ansonsten im Gemeinschaftseigentum verblieben, nunmehr Sondereigentum sein sollen, dann ändern sich für den Erwerber jedenfalls dann die rechtlichen Strukturen, wenn auch die erworbene Wohnung betroffen ist.

In beiden Fällen (verschärfende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung; Änderung der rechtlichen Strukturen) bedarf es der Nachbeurkundung (BGHZ 74, 348 = DNotZ 1979, 476, NJW-RR 2001, 953; PfälzOLG Zweibrücken, DNotZ 2005, 214).

Das DNotI führt im Gutachten vom 14.01.2010, geändert am 25.01.2010, Abrufnummer: 97439 zu einer bereits eingetragenen Vormerkung aus:

„Führen die Änderungen der Teilungserklärung dazu, dass der Vertragsgegenstand und die durch Teilung entstandene Wohnung (Belastungsgegenstand) nicht (mehr) übereinstimmen, müsste dementsprechend eine Änderung des Kaufvertrags im Wege der Nachtragsbeurkundung erfolgen, bei gegenständlicher Erweiterung oder Änderung des Anspruchs auch ein Nachtrag im Grundbuch, damit der Vormerkungsschutz entsprechend erweitert bzw. abgeändert wird. Eine Beeinträchtigung des Erwerbsanspruchs des Käufers – mit der Folge der Notwendigkeit der Grundbucheintragung zum Erhalt des Vormerkungsschutzes – wäre aus unserer Sicht wohl nicht nur bei einem unmittelbaren Eingriff in Sondereigentum des Käufers anzunehmen, sondern auch dann, wenn ein potentielles Mitgebrauchsrecht des Käufers (am Gemeinschaftseigentum) dadurch beeinträchtigt würde, dass Flächen, die nach der ursprünglichen Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum werden sollten, nunmehr (fremdes) Sondereigentum werden sollen…“

Eine Zustimmung des künftigen AV-berechtigten scheint mir zur Änderung der Teilungserklärung hingegen nicht erforderlich zu sein. Wie das DNotI im o. a. Gutachten ausführt, verliert der Verkäufer/Bauträger die Befugnis zur Änderung der Teilungserklärung mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber des Wohnungseigentums, der ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich eine Inhaltsänderung der Teilungserklärung zustimmen muss (Zitat: BayObLG DNotZ 1994, 233, 234; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2962). Da die Teilungserklärung bislang nicht vollzogen ist, kann es auch noch kein Anwartschaftsrecht des künftigen Wohnungseigentümers geben.