Wohnrecht mit Recht zur Untervermietung in Konkurrenz zum Nießbrauch?

Zunächst einmal kann weder die Frage der Entgeltlichkeit noch die der Unentgeltlichkeit Inhalt des dinglichen Wohnungsrechts sein; es können lediglich Vereinbarungen über die bei Ausübung des Wohnungsrechts anfallenden Kosten als Nebeninhalt der Dienstbarkeit mit dinglicher Wirkung getroffen werden (OLG Köln, MittRheinNotK 1974, 409; BayObLG, Beschluss vom 29.07.1988, BReg. 2 Z 76/88 = DNotZ 1989, 569 ff, (570/571); Beschluss vom 30.10.1992, 2 Z BR 89/92 = NJW-RR 1993, 283; LG Kassel, Beschluss vom 14.03.2003 - 3 T 94/03 = Rpfleger 2003, 414; OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.10.1991, 20 W 15/91 = NJW-RR 1992, 345, BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 57/11 = DNotZ 4/2012, 293, Wegmann im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand 01.02.2016, § 1093 RN 17 mwN). Im letztgenannten Fall ist auch die Eintragung einer Vorlöschungsklausel zulässig (s. Gutachten im DNotI-Report 10/2003, 82/84 mwN; OLG Celle, Beschluss vom 30. 8. 2012 , 4 W 156/12). Möglich ist allerdings, den Bestand des Wohnungsrechts davon abhängig zu machen, dass regelmäßig ein Entgelt entrichtet wird. Das geht aber aus der Bewilligung nicht hervor.

Da sich das Wohnungsrecht auf Ober- und Dachgeschoss des Nebenhauses beschränken soll, kann das Recht zur Anmietung des Erdgeschosses (ebenfalls) nicht dinglicher Inhalt des Wohnungsrechts sein, weil die Bestimmung der Räume, auf die sich das Wohnungsrecht ggf. erstrecken soll, nicht für eine spätere Zeit dem Berechtigten vorbehalten bleiben kann (BayObLG, DNotZ 1965, 166 = wohl BayObLGZ 1964, 1, zitiert in Rz 14 des B. des BayObLG vom 26.02.1988, BReg 2 Z 107/87). Darüber sind dann nur schuldrechtliche Vereinbarungen möglich, was für die Eintragungsfähigkeit des Wohnungsrechts voraussetzt, dass aus der Urkunde hervorgeht, welche Regelungen dingliche und welche lediglich schuldrechtliche Vereinbarungen darstellen sollen (Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 ff, 85/92 mit weit. Nachw. in Fußnote 168; s. dazu hier: http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post796082

Die etwaige Konkurrenz zwischen dem Wohnungsrecht und dem bereits bestehenden Nießbrauch kann mE an der Eintragungsfähigkeit des Wohnungsrechts nichts ändern. Schließlich wären auch mehrere gleichrangige Wohnungsrechte an den gleichen Räumen für verschiedene Wohnungsberechtigte eintragungsfähig (s. Joost im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 1093 RN 16 mwN in Fußn. 78). Wegmann führt dazu im Beck-OK § 1093 BGB RN 13 aus: „Für mehrere Personen können jeweils selbstständige Wohnnutzungsrechte auch an denselben Räumen bestellt werden; bei Ranggleichheit beschränken sich diese dann nach § 1024 in der Ausübung, bei Rangverschiedenheit geht das rangniedrigere Recht dem ranghöheren Recht vor“. Richtig dürfte allerdings sein: „bei Rangverschiedenheit geht das ranghöhere Recht dem rangniedrigeren Recht vor“, d. h. falls der Nießbraucher tatsächlich die gleichen Räume vermietet haben sollte, müsste das bessere Rangverhältnis gelten.

Allerdings könnte es auch gar keine Kollision geben, wenn es z. B. bei dem Nießbrauch die Vereinbarung einer räumlichen Ausübungsbeschränkung auf den Grundstücksteil, auf dem sich das Wohnhaus befindet, gibt (s. Pohlmann im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 1030 RN 30 mwN in Fußn. 75; Wegmann im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.02.2016, § 1030 RN 31 unter Zitat Staudinger/Frank Rn. 3; Ertl MittBayNot 1998, 63).

Das müsste sich anhand der Eintragungsbewilligung feststellen lassen.

Hat jedoch tatsächlich der Nießbrauchsberechtigte die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume bereits vermietet, richtet sich die Kollision eines dinglichen Wohnrechts mit einem mietvertraglichen Nutzungsanspruch nach der Regelung der § 567 S. 1 i.V. mit § 566 I BGB n.F., weil dem Inhaber des Wohnrechts durch die Ausübung des Rechts aus dem Mietvertrag der allein ihm nach § 1093 BGB zustehende Gebrauch entzogen wird (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 28. 6. 2007, 3 U 210/06
http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/lexsoft/defaul…l#docid:3288661

Ansonsten wäre eine Koppelung von Mietvertrag und Wohnungsrecht auch dergestalt möglich, dass das Erlöschen des Mietvertrags aufschiebende Bedingung für das Wohnungsrecht ist (s. Beck-OK/Wegmann, § 1093 RN 12 unter Zitat BGH Rpfleger 1999, 122).

Das müsste sich dann aber ebenfalls aus der Eintragungsbewilligung ergeben.