Hallo,
ich habe 20 WEG Einheiten. Der teilende Eigentümer hat bisher 16 Wohnungen verkauft. In den jeweiligen Kaufverträgen wurde ihm Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt. Jetzt wurde eine bisher als unbegehbar geplante Dachfläche begehbar hergestellt. Diese Dachfläche grenzt ausschließlich an Wohnung Nr. 20 und soll dieser jetzt als Terasse zugewiesen werden. Der Antrag auf Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Terasse Nr. 20 wurde durch den teilenden Eigentümer allein gestellt. Ich lieg´jetzt richtig, dass ich weder Zustimmung der anderen Eigentümer (aufgrund Vollmacht in den Kaufverträgen - auf die Einräumung von SNR wurde in der Vollmacht nicht extra eingegangen) noch Zustimmung der Gläubiger (keine Verschlechterung, da die besagte Fläche bisher keinen Nutzen hatte) benötige?
positive Zuweisung Sondernutzungsrecht teilender Eigentümer - Zustimmung Gläubiger?
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Isi18 -
5. August 2016 um 10:37
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Die Fläche, die jetzt als SNR zugewiesen wird, war doch vorher Gemeinschaftseigentum, oder?
Dann hättest du für die Gläubiger, deren Grundpfandrechte nicht an dem Blatt lasten, an dem der MEA eingetragen ist, dem das SNR jetzt zugewiesen wird sehr wohl eine Verschlechterung für die Gläubiger.
Und wegen der Vollmacht der anderen Eigentümer:
Steht denn da nur allgemein drin, dass der teilende Eigentümer die TE in jeglicher Art und Weise ändern darf?
Bei uns ist meist mit aufgeführt, dass SNR zugewiesen werden dürfen oder dass Gemeinschafts- in Teileigentum umgewandelt werden darf. Und in der Regel sind die SNR in der ursprünglichen TE auch schon vorbehalten
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Die Überschrift über dem Thread dürfte falsch sein. Vorliegend geht es offenbar nicht um die positive Zuweisung eines bereits begründeten Sondernutzungsrechts. Das würde voraussetzen, dass (Zitat nach Kral im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.06.2016, Sonderbereiche WEG, RN 56) „die Teilungserklärung derart gestaltet ist, dass der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer „bis auf den aufteilenden Bauträger“ an bestimmten, für Sondernutzungsrechte vorgesehenen Flächen von Anfang an ausgeschlossen ist (negative Komponente; BayObLG DNotZ 1986, 87). Eine solche Regelung muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen (BGH DNotZ 2012, 684; OLG Hamm RNotZ 2012, 500 und DNotZ 2009, 383).“
Nur in diesem Fall ist die Eintragung der späteren Zuordnung des Rechts an einen Wohnungseigentümer (positive Komponente) ohne die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer und deren Drittberechtigten einschließlich Vormerkungsberechtigten möglich (s. Hügel/Kral, RN 57 unter Zitat KG ZWE 2015, 402; OLG Hamm RNotZ 2009, 391; BayObLG NZM 2001, 1137; OLG Frankfurt a. M. NJW-RR 1998, 1707; Schöner/Stöber Rn 2913; s Rn 187).
Gibt es kein sogenanntes vorbehaltenes Sondernutzungsrecht, ist selbstverständlich die Mitwirkung aller übrigen Wohnungseigentümer und deren Drittberechtigten einschließlich Vormerkungsberechtigten erforderlich. Dass dabei für die Vormerkungsberechtigten anhand von Vollmachten aus den Kaufverträgen gehandelt werden kann, steht auf einem anderen Blatt. Das setzt entsprechende GB-Erklärungen namens der Vormerkungsberechtigten und den Nachweis der Vollmachten anhand der Vollmachtsausfertigungen voraus. -
Die Vollmacht ist allgemein gehalten, "Änderung der Teilungserklärung in jeglicher Hinsicht...", bezüglich Sondernutzungsrechten ist nichts gesagt.
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Dann dürfte die Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot ohnehin nicht verwendungsfähig sein (s. Gutachten des DNotI vom 24.08.2012, Abruf-Nr.: 114351: „Ist im Kaufvertrag eine Vollmacht des Veräußerers zur Änderung der Teilungserklärung vorgesehen, so muss diese wegen der damit verbundenen Gestaltungsmacht zur Abgabe von zu einer Grundbucheintragung führenden Erklärung hinreichend bestimmt sein (BayObLGZ 1994, 244 = DNotZ 1995, 612, 614 f.; Basty, NotBZ 1999, 233, 236; Schaub, in: Bauer/v. Oefele, GBO, 2. Aufl. 2006, AT VII, Rn. 22; Vogel, ZMR 2008, 270 f.; Schneider, in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, Rn. 327 f. m. entspr. Bsp.“).
Zu Ermächtigungen s. auch Rz. 11 des Urteils des BGH vom 20. Januar 2012, V ZR 125/11.
Ansonsten s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1076684
Es stellt sich auch die Frage, ob die VM wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 BGB überhaupt wirksam sein kann. S. dazu einerseits:
OLG München, Beschluss vom 17. 2. 2009 - 34 Wx 91/08 = FGPrax 2009, 105 = MittBayNot 2/2010, 129 = BeckRS 2009 07381 (…“bei der konkret vorliegenden Vertragsgestaltung kein Verstoß gegen § 308 Nr. 4 BGB..“) mit weit. Nachweisen
und andererseits:
LG Nürnberg-Fürth, 14. Zivilkammer, Urteil v. 29.07.2009, 14 S 1895/09 (juris) = MittBayNot 2/2010, 132 (Verstoß u. a. gegen § 308 Nr. 4 BGB…“Die Beschränkung der Vollmacht im Innenverhältnis ändert an der unangemessenen Benachteiligung der Käufer nichts…“
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