Vollmacht für Umwandlung von Wohnungseigentum ausreichend?

    In einer Teilungserklärung heisst es:

    § 9

    Abs 4: Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentumsrecht zu teilen oder ..., sein Wohnungseigentumsrecht in ein Teileigentumsrecht oder sein Teileigentumjsrecht in ein Wohnungseigentumsrecht umzuwandeln, sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer beeinträchtigt werden.

    Abs 6: Die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer erteilen zu den Maßnahmen nach Absatz 4 ihre Zustimmung und verpflichten sich, alle erforderlichen Erklärungen unverzüglich abzugeben und entgegenzunehmen, einschließlich der Änderung und Ergänzung der Teilungserklärung ..., insbesondere für den Dachgeschossausbau.

    Abs 7: Alle Wohnungs- und Teileigentümer bevollmächtigen den aufteilenden Eigentümer, die Teilungserklärung zu ändern, insbesondere auch für den Dachgeschossausbau. Die im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht erlischt mit dem Verkauf der letzten Einheit.
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    Nun wird mir eine Urkunde vorgelegt, in der ein Teileigentümer (Dachgeschoss) sein Teileigentum auch aufgrund der obigen Vollmacht in Wohnungseigentum umwandelt.

    Ich habe den Antrag beanstandet. Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum könne nur durch eine Änderung der Teilungserklärung, also durch alle Wohnungs- und Teileigentümer, erfolgen. Abgesehen davon, dass der Teileigentümer nur für sich handele, würde § 9 Absatz 4 der Teilungserklärung für eine entsprechende Änderung nicht ausreichen. Der entsprechende Passus sei nur schuldrechtlicher Art. Dies ergebe sich auch aus Absatz 6, der die übrigen WE-Eigentümer zur Mitwirkung bei entsprechenden Änderungen verpflichte. Eine nach außen wirksame Vollmacht sei also mit Absatz 4 nicht verbunden. Es sei eine Änderung der Teilungserklärung einzureichen (ggf. könne diese über die Vollmacht in Absatz 7 erklärt werden).

    Der Notar meint, Absatz 4 müsse dahingehend ausgelegt werden, dass der betreffende Teileigentümer die Erklärungen allein abgeben könne. Es handele sich um eine nach außen wirksame Vollmacht. Zudem habe Absatz 4 dingliche Wirkung.

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    § 9 Abs.4 enthält nach meinem Dafürhalten keine Vollmacht.

    Dies ergibt sich zum einen daraus, dass § 9 in seinem Abs.7 eine (wenn auch wohl bereits erloschene) Vollmacht enthält, die klar und unzweideutig formuliert wurde. Wenn Abs.4 ebenfalls Vollmachtscharakter hätte, wäre er in gleicher Weise und ebenso eindeutig formuliert worden. Zum anderen wäre Abs.6 sinnlos, wenn der betreffende WEG-Eigentümer die Teilungserklärung bereits in Vollmacht für alle anderen Eigentümer ändern könnte.

    Die Änderung der Zweckbestimmung (hier Umwandlung von TE in WE) bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungs- und Teileigentümer, weil eine Umwidmung des Gebrauchszweckes vorgenommen und damit auch der Inhalt des SE geändert wird (Riecke/Schmid, Kompaktkommentar WEG, Bearbeiter Schneider, § 7 Rn 284).
    Dies gilt jedoch nur dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung nicht wirksam das Zustimmungserfordernis abbedungen wurde, was vor allem nach der Rspr des BayObLG für zulässig zu erachten ist ( vgl. BayObLG, Beschluss vom 15.2.1989 = BayObLGZ 1989 Nr. 7 = Rpfleger 1989, 325; BayObLG in MittBayNot 2000, 319, sowie BayObLG, Beschluss vom 28.11.1996 = 2 Z BR 117/96; s.a. Rpfleger 1998, 19; ferner BayObLG in MittBayNot 1998, 99, dort auch zu anderen, unzulässigen dinglichen Ermächtigungen, nämlich Umwandlung GE--> SE).
    In vorliegendem Fall ist jedoch zumindest zweifelhaft, ob mit § 9 Abs 4 der TE wirksam das Zustimmungserfordernis abbedungen wurde.
    M.E. ist dies nicht der Fall, da die Umwandlung an die Voraussetzung "...sofern die übrigen Whgeig hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer beeinträchtigt werden" gekoppelt wurde, die anderen Whgeig. also nicht vorbehaltslos ihre Mitwirkungsbefugnisse aufgegeben haben.
    Vielmehr wurde offensichtlich nur eine Verpflichtung zur Zustimmung begründet, sofern gewisse Voraussetzungen vorliegen, wie von Kai bereits ausgeführt; einschlägig ist daher vielmehr die Rspr des BayObLG in MittBayNot 1996, 208, die nur eine Verpflichtung dazu erkennt, die Eintragung zu bewilligen.
    Eine anderslautende dingliche Wirkung kann der Regelung nicht entnommen werden.
    M.A. nach ist die Regelung in § 9 Abs 4 auch keine geeignete Vollmachtsgrundlage, da sie dem GBA eine Wertung abverlangt, die das GBA nicht vornehmen kann ("...nicht unzumutbar auf Dauer beeinträchtigt werden...").
    Dass eine solche Vollmacht keine geeignete Vollmachtsgrundlage abgibt, hat das BayObLG im Jahr 1993 entschieden (=DNotZ 1994, 233).
    Es bleibt demnach nur noch die Verpflichtung zur Abgabe der Zustimmung übrig; das Zustimmungserfordernis wurde nicht abbedungen, eine wirksame Vollmacht liegt auch nicht vor.
    Halte daher Kais Ansicht für richtig: alle anderen Whg.- und Teileigentümer müssen noch der Änderung der TE zustimmen.

    M. E. ganz klar keine Vollmacht.

    Abs. 6 wäre sinnlos, wenn Abs. 4 schon eine V enthalten würde.

    Im übrigen, warum sollte man eine Vollmacht weitschweifig auslegen? Das Haftungsrisiko würde ich nicht tragen wollen.

    Soll das LG mich doch anweisen.

    Vielen Dank!
    Insbesondere an Harald, dessen Ausführungen ich nur wenig bearbeitet übernehmen konnte. Die Fundstellen habe ich natürlich soweit möglich über juris nachgeguckt :) .

    Zwischenverfügung ist raus.

    Ich werde weiter berichten. Wenn das zum LG geht, wäre das erst meine zweite LG-Sache in GB (ohne Kosten) in 8 Jahren mit mind. 50 % GB. Wie aufregend :teufel:

    Zitat von Kai



    Ich werde weiter berichten. Wenn das zum LG geht, wäre das erst meine zweite LG-Sache in GB (ohne Kosten) in 8 Jahren mit mind. 50 % GB. Wie aufregend



    Soviel Beschwerdeverfahren in GB-Sachen. Ist das nicht ein bisschen viel?:( :teufel:

    Aber ernsthaft! Absatz 4 des § 9 der Urkunde enthält bereits formal keine Vollmacht. Absatz 4 gibt lediglich einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung, der ggfs. im Klagewege durchgesetzt werden muss. Im Übrigen sind die Ausführungen zu unbestimmt und unterliegen einer Wertung des zuständigen Rechtspflegers.

    Ich bin bei der Erteilung von derartigen Gestaltungen äußerst vorsichtig und sehe derartige Gestaltungen nur vor, wenn eine Änderung der Teilungserklärung herbeigeführt werden soll, die sich auf ein Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht bezieht (also bei Sondereigentumsrechten, die wirtschaftlich ausgestaltet sind wie Realeigentumsrechten - Doppelhaushälften - etc.). Hierfür habe ich eine spezielle Teilungserklärung.

    Grundsätzlich bedarf es neben derartiger Regelungen auch noch die Erteilung wechselseitiger Vollmachten in der Teilungserklärung, und zwar m.E. unter Befreiung von der Vorschrift des § 181 BGB.

    Der Notar hat die Zwischenverfügung "geschluckt". Er wird jetzt Zustimmungserklärungen der übrigen WEG-Eigentümer zur Umwandlungsurkunde beibringen und die Eintragung in sämtlichen Blättern beantragen.

    Die Sache wird zusätzlich dadurch verkompliziert, dass die Teilungserklärung und die Umwandlungsurkunde von unterschiedlichen Notariaten beurkundet worden sind. Da gab es jetzt wohl kleinere atmosphärische Störungen.

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