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Thema: Berichtigung einer teilweise unrichtigen Sihy § 22 GBO iVm. § 38 GBO?

  1. #1
    Pandora
    Gast

    Berichtigung einer teilweise unrichtigen Sihy § 22 GBO iVm. § 38 GBO?

    Hallo zusammen, ich habe folgendes Problem:

    Das (böse) Finanzamt (FA) hat die Eintragung einer Sicherungshypothek aufgrund mehrerer rückständiger Steuerforderungen beim Grundbuchamt beantragt. Diese wurde auch so vom Grundbuchamt eingetragen. Kleiner Haken an der Sache: Es waren nicht alle Steuerforderungen vollstreckbar (weil bereits bezahlt), sondern nur für einen Teil dieser Forderungen hätte eine Sihy beantragt werden dürfen. Diese sind immernoch offen. Gibt es die Möglichkeit die Höhe der im Grundbuch eingetragenen Sicherungshypothek zu berichtigen, ggf. über einen Antrag des FA beim Grundbuchamt nach § 22 Abs. 1 GBO? Falls ja, was muss dem Antrag beigefügt werden? Eine löschungsfähige Quittung für einen Teil einer Sihy geht ja wohl nicht. Oder ist die Sihy dadurch insgesamt unrichtig?

    Vielen Dank im Voraus.
    Geändert von Pandora (07.08.2012 um 19:40 Uhr)

  2. #2
    Bernstein
    Gast
    mein erster Gedanke: Teil-Löschungsbewilligung über rangletzten Betrag i.Hv. ... vom FA fertigen lassen, selbst siegeln und dann mit Löschungsantrag (ebenfalls vom FA, kann im Anschreiben enthalten sein) an GBAmt senden. Im Anschreiben klarstellen, dass der bereits vollzogene SHyp.-Antrag eine zu hohe Forderung enthielt und damit insoweit eine fehlerhafte Vollstreckbarkeitserklärung enthielt, also unrichtig war, so dass der jetzt zu löschende Teil kein Eigentümerrecht ist und der Grundstückseigentümer die Löschung dieses Teilbetrages nicht bewilligen muß, 22 GBO, damit § 27 GBO nicht zur Anwendung kommt.

  3. #3
    Pandora
    Gast
    Gilt das auch wenn der Schuldner das Grundstück inzwischen mit der Sihy in unrichtiger Höhe bereits veräußert hat? Oder brauche ich dann ggf. die Zustimmung des neuen Eigentümers?

  4. #4
    Suicide
    Gast
    Löschungsbewiligung des Gläubigers in welcher Höhe auch immer, Zustimmung des aktuellen Eigentümers (§27 GBO) nötig.

  5. #5
    Pandora
    Gast
    Die Kommentierung zu § 27 GBO sagt, wenn gemäß § 38 GBO auf behördliches Ersuchen gelöscht werden soll, die Zustimmung des Eigentümers ersetzt wird.

    Die Löschung widerrum ist vom Gläubiger und etwaigen Drittberechtigten (der neue Eigentümer?) zu bewilligen?

    Hatte denn noch niemand so eine Berichtigung oder Teillöschung (Was ist es denn nun eigentlich?) in der Praxis?

  6. #6
    Stammgast
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    Ich würde das mit dem zuständigen Rechtspfleger besprechen.
    Zu diesem Problem gibt es auch bei uns im GBA -wie hier im Forum- unterschiedliche Meinungen.

  7. #7
    Club 1.000
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    Zitat Zitat von Pandora Beitrag anzeigen
    Die Kommentierung zu § 27 GBO sagt, wenn gemäß § 38 GBO auf behördliches Ersuchen gelöscht werden soll, die Zustimmung des Eigentümers ersetzt wird.

    Die Löschung widerrum ist vom Gläubiger und etwaigen Drittberechtigten (der neue Eigentümer?) zu bewilligen?

    Hatte denn noch niemand so eine Berichtigung oder Teillöschung (Was ist es denn nun eigentlich?) in der Praxis?
    Es ist natürlich eine Teillöschung. Wenn die Vollstreckungsbehörde, die auch die Eintragung veranlasst hat formgerecht um Löschung ersucht, ersetzt dies auch die Eigentümerzustimmung (§ 22 (2), § 27 GBO). Seltsam daß es dazu noch unterschiedliche Meinungen gibt. Die Kommentierung ist meiner Meinung nach eindeutig.
    große blubbel kleine blubbel alles blubbel..meeeine blubbel

  8. #8
    Pandora
    Gast
    Vielen Dank für die Hilfe.

  9. #9
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Zitat Zitat von nemo Beitrag anzeigen
    Es ist natürlich eine Teillöschung. Wenn die Vollstreckungsbehörde, die auch die Eintragung veranlasst hat formgerecht um Löschung ersucht, ersetzt dies auch die Eigentümerzustimmung (§ 22 (2), § 27 GBO). Seltsam daß es dazu noch unterschiedliche Meinungen gibt. Die Kommentierung ist meiner Meinung nach eindeutig.
    Vielleicht stehe ich zu dieser späten Stunde auf dem Schlauch, aber: Woraus ergibt sich die Befugnis für das FA, um die Löschung ersuchen zu dürfen?
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  10. #10
    Club 1.000
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    Zitat Zitat von Andreas Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von nemo Beitrag anzeigen
    Es ist natürlich eine Teillöschung. Wenn die Vollstreckungsbehörde, die auch die Eintragung veranlasst hat formgerecht um Löschung ersucht, ersetzt dies auch die Eigentümerzustimmung (§ 22 (2), § 27 GBO). Seltsam daß es dazu noch unterschiedliche Meinungen gibt. Die Kommentierung ist meiner Meinung nach eindeutig.
    Vielleicht stehe ich zu dieser späten Stunde auf dem Schlauch, aber: Woraus ergibt sich die Befugnis für das FA, um die Löschung ersuchen zu dürfen?

    Dies habe ich dem Demharter GBO 26. Auflage RN 16 zu § 38 GBO so entnommen...
    große blubbel kleine blubbel alles blubbel..meeeine blubbel

  11. #11
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Dort geht es aber um das Ersuchen um Eintragung der Zwangssicherungshypothek. Diesem Ersuchen ist mit der Eintragung entsprochen worden. Nach der Eintragung ist die Zwasi wie eine rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek zu behandeln; ein Löschungsersuchen kommt ebenso wenig in Betracht, wie die Berichtigung des ursprünglichen Ersuchens. Zwar lässt sich auch ein bereits vollzogenes Ersuchen noch berichtigen, allerdings nur wegen bloßer Versehen und offenbarer Unrichtigkeiten und nur insoweit, als nicht nicht in Rechte Dritter eingegriffen wird, die möglicherweise gutgläubig erworben haben (KG, JFG 14, 176 ff (179/180); JFG 15, 138 ff (139/140); KEHE/Herrmann, GBR, 6. Auflage 2006, § 38 RN 78; Meikel/Roth, GBO, 10. Auflage 2009, § 38 RN 36).
    Das KG führt dazu aus, dass sich die am Verfahren Beteiligten (dort: Gläubiger) eine Berichtigung in gleicher Weise gefallen lassen müssten, wie eine Prozesspartei die Berichtigung eines Urteils gemäß § 319 ZPO.

    Zu § 319 ZPO hat der BGH mit Beschluss v. 16.12.2010; V ZB 150/10, entschieden: … Vor diesem Hintergrund entfaltet auch der sog. Berichtigungsbeschluss des Beschwerdegerichts keine Bindungswirkung (vgl. nur BGH, Beschluss vom 12. März 2009 - IX ZB 193/08, NJW-RR 2009, 1349, 1350; Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 319 Rn. 29 mwN). Eine offenbare Unrichtigkeit liegt nur vor, wenn selbst für Dritte ohne weiteres deutlich wird, dass zweifelsfrei ein Versehen vorliegt (Senat, Beschluss vom 25. Februar 2000 - V ZR 206/99, NJW-RR 2001, 61). So liegt es hier nicht.

  12. #12
    Club 8.000
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    Wenn die titulierte Forderung, nicht besteht, entsteht m.E. ohnehin ein nachrangiges Eigentümerrecht (§§ 1163, 1176, 1177 BGB). Auf (normalen) Antrag und Berichtigungsbewilligung des Finanzamtes hin, könnte man das eintragen.

  13. #13
    Pandora
    Gast

    Frage

    Ich habe jetzt natürlich die Zwischenverfügung vorliegen, dass die Teil-Löschungsbewilligung und Erklärung des FA über die nicht vorhandenen Vollstreckbarkeitsvoraussetzungen für einen Teil der Sihy keinen Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 GBO darstellen.

    Man verlangt stattdessen die öffentlich beglaubigte Zustimmung der neuer Eigentümerin nach § 27, 29 GBO, da hinsichtlich dieses Betrages ein Eigentümerrecht entstanden sei.

    In Beschwerde werde ich ja wohl hier nicht zu gehen brauchen?

    Ich will doch aber nicht das Eigentümerrecht löschen lassen, sondern nur eine Sihy in zutreffender Höhe!

    Frage 1: Kann ich ohne Beteiligung der Eigentümerin aus dieser wohl verdeckten ETGS irgendwie eine offene ETGS machen?

    Frage 2: Könnte ich die Teillöschungsbewilligung an die neue Eigentümerin schicken mit dem Hinweis, dass sie selbst das Grundbuch berichtigen lassen kann, wenn sie es denn möchte? Wäre das kostenlos für sie?

  14. #14
    Club 8.000
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    Meiner Ansicht nach ist das Recht über den bereits getilgten Betrag zum Eigentümerrecht geworden (s.o). Eine Löschungsbewilligung scheidet zwischenzeitlich wohl aus, da das Grundbuchamt davon Kenntnis hat, dass der Buchberechtigte insoweit nicht der wahre Gläubiger ist. Über den Teil, der zum Eigentümerrecht geworden ist, könnte das Finanzamt eben nur noch verfügen, wenn das Grundbuchamt noch auf den Grundbuchinhalt vertrauen dürfte und nicht bösgläubig ist. Das Finanzamt kann aber eine Berichtigungsbewilligung erteilen. Einleitend durch einen entsprechenden Sachvortrag, der die Grundbuchunrichtigkeit plausibel macht, wird die (nachrangige) Umschreibung der Hypothek über den Teilbetrag in ein Eigentümerrecht bewilligt (§ 19 GBO). Kostenfreiheit wäre nur für den Fiskus gegeben (§ 11 KostO), nicht für den Eigentümer. Ein Antragsrecht (§ 13 GBO; kein Ersuchen) des Fiskus als unmittelbar Betroffener dürfte aber bestehen.

  15. #15
    Pandora
    Gast

    Daumen hoch

    Vielen Dank für die schnelle Antwort!

    Ich werde die Teillöschungsbewilligung direkt an die Eigentümerin senden, diese kann dann ggf. selbst die Löschung der verdeckten ETGS beantragen.

    Die Zusammenfassung zum Thema:
    1. nach §§ 1163, 1176, 1177 BGB enstand wohl in der Tat eine verdeckte Eigentümergrundschuld

    2. § 38 GBO ist insoweit nicht einschläging, als die Zustimmung der Eigentümerin nur bei Eintragungsersuchen, nicht jedoch bei Löschung/Berichtigung durch das FA ersetzt wird. Demnach ist die Zustimmung der Eigentümerin zwingend erforderlich, § 27, 29 GBO.

    3. § 22 GBO scheidet wegen der offensichtlichen Unrichtigkeit ebenfalls aus

  16. #16
    Club 8.000
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    Zitat Zitat von Pandora Beitrag anzeigen
    ... die Teillöschungsbewilligung
    Wobei ich da eigentlich an eine Berichtigungsbewilligung (§ 19 GBO) dachte. Bei einer Berichtigungsbewilligung ist der Fiskus als Buchberechtigter damit einverstanden, dass das Grundbuch durch Eintragung des (teilweisen) Rechtsübergangs berichtigt wird. Der Unrichtigkeitsnachweis (§ 22 GBO) bestünde in der Abgabe einer löschungsfähigen Quittung. Ich habe nur Zweifel, ob mit der Erklärung wer, wann, wieviel getilgt hat, die Unrichtigkeit bereits belegt ist, da hier das "wann" erst noch richtig eingeordnet werden muß. Die Löschung stellt dagegen eine Verfügung (= teilweise Aufhebung) über das Recht dar, zu der der Fiskus eigentlich nicht mehr befugt ist, weil ihm die Hypothek insoweit nicht mehr zusteht. Wenn das Grundbuchamt von der Unrichtigkeit des Grundbuchs keine Kenntnis hat (vgl. § 892 BGB), würde die Löschungsbewilligung zwar vollzogen, hier weiß es aber laut Sachverhalt über die Veränderung Bescheid. Ähnliches Problem, wie wenn auf einer Löschungsbewilligung gleichzeitig die Tilgung der Schuld vermerkt wird.

  17. #17
    Pandora
    Gast
    Jetzt doch wieder alles anders? Hilfe! Ich gebs auf mit der GBO... Wer muss denn hier nun was bekommen und beantragen?

    Die neue Eigentümerin bekommt vom FA eine Berichitungsbewilligung und eine löschungsfähige Quittung und geht damit zum GB-Amt, um einen Antrag auf Grundbuchberichtigung zu stellen? ...und dann sagt der Rpfl., sowas hatten wir ja noch nie, das machen wir nicht.

  18. #18
    Club 8.000
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    Alles anders? Inhaltlich hat sich an meinen Ausführungen doch nichts geändert. Das zuständige Grundbuchamt geht (so wie ich) laut Sachverhalt davon aus, dass die Hypothek über den bereits getilgten Teil zur Eigentümergrundschuld wurde. Es verlangt insofern einen Nachweis (§ 22 GBO). Der übliche Nachweis hierfür (= löschungsfähige Quittung) versagt m.E. aus den oben genannten Gründen. Bleibt als Ersatz die Berichtigungsbewilligung, die besagt, dass (aufgrund darzulegender Umstände) ein Eigentümerrecht entstanden ist und das Finanzamt mit der Umschreibung in ein Eigentümerrecht einverstanden ist.

    Wenn der Teilbetrag, der zum Eigentümerrecht wurde, gelöscht weden soll, bedarf es zusätzlich noch einer Löschungsbewilligung, die aber vom Eigentümer zu erklären ist. Das entspricht im Wesentlichen dem, was das Grundbuchamt gefordert hat. Nur dass die löschungsfähige Quittung eben durch eine Berichtigungsbewilligung ersetzt wird. Man kann ja aber vorher beim Grundbuchamt nochmal nachfragen. Wenn es aber die vom Finanzamt eingereichte (Teil-)Löschungsbewilligung schon beim ersten Mal nicht akzeptiert hat, weshalb sollte es dann anders sein, wenn sie nun vom Eigentümer vorgelegt wird? Sollte es doch auf eine löschungsfähige Quittung bestehen, wird die Löschungsbewilligung dennoch vom Eigentümer abzugeben sein. Was ja aber ebenfalls dem Verlangen des Grundbuchamts entspricht.

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