Gutachten Grundstücksveräußerung

    Zitat von Jacques Ricou

    Aus meiner Zeit in einer Anwaltskanzlei kann ich berichten, dass man durchaus zu Gutachten kommen kann, die man braucht. Das sollte man bei beigebrachten Gutachten stets bedenken, vor allem wenn man sich nicht sicher ist, wie der bestellte Betreuer mit dem potentiellen Erwerber verbandelt ist. Hierzu hat man auch schon im Fernsehen so einiges gesehen und in manch einer Diskussion auch schon gehört. Prof. Dr. Volker Thieler aus München könnte hierzu sicher manchen Fall aus seiner Schatzkiste vortragen, in welchem ein Betreuer das Häuschen des Betreuten -nach Meinung der Angehörigen- "unter Wert" an einen seiner Spezi mit dem Segen des (arglosen) Betreuungsgerichts veräußert hat.

    ...

    Mir fällt nur auf, dass vor allem im Bereich Nachlass und Betreuung, der fiskalische Aspekt (bei Zahlungen aus der Staatskasse) bzw. der finanzielle Aspekt (bei evtl. dem Betroffenen entstehenden Kosten) sehr hoch (m.E. zu hoch) angesetzt wird. Der Gesetzgeber hat das Betreuungsrecht mit seinen Vorschriften (aber auch das Erbrecht mit seinen Vorschriften) erlassen. Und dem Gesetzgeber war es offensichtlich egal, das die Einhaltung (zumindest mancher Vorschriften) den Fiskus bzw. den Betroffenen einfach Geld kosten. Wenn dem Fiskus seine Kosten zu hoch werden wird -wie bei der Pauschalierung der Betreuervergütung- gegengesteuert.

    Ich denke das fiskalische bzw. finanzielle Folgen kein guter Ansatz für ein gerichtliches Verfahren bzw. eine gerichtliche Entscheidung sind.

    Gut, dass du das mit der Verlässligkeit der Gutachten ansprichst. Ich verfahren so, dass ich ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Bedingung mache. Diese sollen ja objektiv und unparteiisch sein. Das ist sehr wichtig zu beachten, wenn man mit Privatgutachten arbeiten will. Was ansonsten sachfremde Erwägungen angeht (ob fiskalisch oder aber auch sonst was) bin ich ebenfalls bei Dir. Das was zur Entscheidungsfindung notwendig ist, werde ich veranlassen. Kommentare wie "das bringt doch eh nix" oder "das kostet doch viel zu viel Geld" kenne auch ich (worüber ich jedes mal nur innerlich den Kopf schütteln kann), setze mich aber mit meinem Allerwertesten darauf.

    LG
    ruki

    Zitat von FED

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    Zum Gutachtenpreis: Bei uns sind alle bisher von Betreuern vorgelegten (und gut verwendbaren) Gutachten, bei denen die Rechnung dabei war, nach meiner Kenntnis deutlich billiger gewesen als das Gutachten, das hier schon einmal vom Betreuungsgericht beim Gutachterausschuß beauftragt wurde. ...
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    Wobei nach meiner Erfahrung die Gutachten des Gutachterausschusses die teuersten Grundstücksgutachten sind, daher wundert mich Deine Erfahrung nicht. Das halte ich sogar für angemessen, weil dort offiziell ja sogar mehrere Leute für die Richtigkeit des Ergebnisses einstehen sollen. Gutachten des Gutachterausschusses werden daher von uns nur als "Obergutachten" erholt, wenn zwei gerichtlich bestellte Gutachten zum gleichen Objekt zu deutlich unterschiedlichen Ansätzen kommen. Für eine normale Grundstücksbegutachtung beauftragen wir aber nicht den Gutachterausschuss, sondern einen "handelsüblichen" Einzelgutachter. Dessen Preise sind nach meiner Erfahrung deutlich niedriger.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Zitat von Jacques Ricou

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    Aus meiner Zeit in einer Anwaltskanzlei kann ich berichten, dass man durchaus zu Gutachten kommen kann, die man braucht. Das sollte man bei beigebrachten Gutachten stets bedenken, vor allem wenn man sich nicht sicher ist, wie der bestellte Betreuer mit dem potentiellen Erwerber verbandelt ist.


    Zitat von ruki


    ... Gut, dass du das mit der Verlässligkeit der Gutachten ansprichst. Ich verfahren so, dass ich ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Bedingung mache. Diese sollen ja objektiv und unparteiisch sein. Das ist sehr wichtig zu beachten, wenn man mit Privatgutachten arbeiten will. ...

    LG
    ruki

    Ich hatte, etwas verkürzt dargestellt, kürzlich mal das Glück, zwei Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zum praktisch gleichen Objekt (zwei unterschiedliche Wohnungen in einem Haus) zu sehen, einmal als Privatgutachter für eine Seite eines Rechtsstreits, einmal als Gerichtsgutachter in einem anderen Rechtsstreit. Und siehe da, schon bei den wertbestimmenden Faktoren für das Haus, die ja für beide Wohnungen gleich sein müssten, unterschieden sich die beiden Gutachten. Im Privatgutachten waren die tatsächlich vorhandenen Spielräume, die es bei einer Bewertung immer gibt, klar in Richtung des privaten Auftraggebers genutzt. Das Privatgutachten war dadurch noch nicht einmal richtig falsch, es war eben unter Ausnutzung der vorhandenen Spielräume "getrimmt".

    Ich behaupte nun bei weitem nicht, dass das alle Gutachter tun. Ich würde einen Gutachter, bei dem mir so etwas aufgefallen ist, auch nicht mehr bestellen. Aber man sollte sich als Justizentscheider darüber im Klaren sein, dass es diese Möglichkeit gibt - der man m.E. am ehesten gegensteuern kann, wenn man als Gericht selbst die Aufträge erteilt, denn dann vermeidet man eine immanente Vorgabe alleine durch den Auftraggeber. In der Hoffnung, dass der Gutachter dann keine "Trimmung" vornimmt - oder zumindest nicht nur einseitig trimmt.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH


    Ein guter Aspekt! :daumenrau

    Fraglich erscheint mir allerdings eine entsprechende Gefahr des "Trimmens" von Gutachten bei Berufsbetreuern zu Lasten des Betroffenen. Welches Interesse sollte der Berufs- oder Vereinsbetreuer haben, das Grundstück möglichst niedrig schätzen zu lassen? Eher könnte eine "Beeinflussung" des Gutachters dahingehend erfolgen, dass der ermittelte Wert möglichst hoch sein sollte, um dem Erwerber einen höheren Kaufpreis abzuverlangen. Aus Sicht des Betreuungsgerichtes wäre dies allerdings vorteilhaft für den Betroffenen.

    Es mag sicher bei ehrenamtlichen Betreuern entsprechende Gefahren geben, aber letztlich auch nur in den Fällen, wo eine Veräußerung des Grundstückes des Betroffenen im Familienkreis erfolgt. Sofern ein Verkauf an einen fremden Erwerber erfolgen soll, ist das Interesse des Betreuers wohl eher auf einer entsprechend hohen Bewertung und damit höherem Kaufpreis gerichtet.

    Daher sehe ich es normalerweise nicht als problematisch an, einem vom Betreuer eingereichten Gutachten vertrauen zu können.

    Ich frage mich, ob man für die Genehmigungserteilung nicht eher eine Marktpreisanalyse anstatt eines Verkehrswertgutachten verlangen sollte....?

    Bzw. die Gutachtenfrage insoweit nicht offen lassen sollte, sondern einfach das fragen sollte was man wirklich wissen will: Ist der Kaufpreis für den Veräußerungsgegenstand unter Berücksichtigung aller Verkaufsumstände angemessen?

    Eine ordentlich gemachte Verkehrswertbestimmung impliziert eine Marktpreisanalyse, da der Verkehrswert sich danach bestimmt, zu welchem Preis dieses konkrete Grundstück zum maßgeblichen Zeitpunkt am Markt gehandelt würde.

    Die "Berücksichtigung aller Umstände" ist für den Gutachter möglicherweise nicht hinreichend greifbar - und sie enthält möglicherweise auch Umständen aus der konkreten Betreuungssituation, die den Gutachter gar nicht beeinflussen dürfen, weil sie der Beurteilung des zuständigen Genehmigungsgerichts obliegen. Z.B. die Frage, wie eilig ein Verkauf eines Grundstücks durchgeführt werden muss, und ob deswegen Abschläge auf den an sich erzielbaren Kaufpreis hinzunehmen sind, ist m.E. eine solche Frage.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Zitat von AndreasH


    ...
    Die "Berücksichtigung aller Umstände" ist für den Gutachter möglicherweise nicht hinreichend greifbar - und sie enthält möglicherweise auch Umständen aus der konkreten Betreuungssituation, die den Gutachter gar nicht beeinflussen dürfen, weil sie der Beurteilung des zuständigen Genehmigungsgerichts obliegen. Z.B. die Frage, wie eilig ein Verkauf eines Grundstücks durchgeführt werden muss, und ob deswegen Abschläge auf den an sich erzielbaren Kaufpreis hinzunehmen sind, ist m.E. eine solche Frage.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Nun ich würde sogar behaupten, dass nicht nur diese Umstände vom Gericht zu beurteilen sind, sondern die ganze Frage der Angemessenheit insgesamt, der Verkehrswert ist nur ein Aspekt der die Genehmigungsfähigkeit ausmacht.

    Wenn der Wert vom Betreuer plausibel und nachvollziehbar vorgetragen wird, spricht überhaupt nichts dagegen das Ding auch selber zu bewerten.

    Wenn wir die kostenrechtliche Bewertung machen stellen wir und ja auch nicht so an ;)

    Hallo leviathan,


    möglicherweise habe ich mich missverständlich ausgedrückt, ich präzisiere daher:
    Es gibt bestimmte Fragen, die ich nicht auf den Gutachter auslagern kann und darf. Die Frage des Verkehrswertes ist eine Frage, die ich regelmäßig auslagern muss, weil ich selbst dazu keine hinreichenden Kenntnisse habe. Die Frage der "Angemessenheit" setzt sich jedoch aus mehreren, teils juristisch zu bewertenden Einzelaspekten zusammen. Die Beantwortung von Fragen durch einen Gutachter, die auch juristische Einzelaspekte hat, ist regelmäßig sachlich und fachlich falsch - sowohl durch den Gutachter als auch durch das beauftragende Gericht. Vielmehr ist das beauftragende Gericht regelmäßig gehalten, die "Gesamtfrage" (hier der Angemessenheit) in solche Einzelkomplexe aufzubrechen, dass die Teile, die keiner juristischen Bewertung bedürfen (hier des Verkehrswertes) getrennt an entsprechend fachkundige Personen zur Unterstützung des Gerichts übertragen werden können. Daher verbietet sich die von Dir oben angedachte Fragestellung an den Gutachter.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Muss mich nochmal kurz hier einklinken:

    Hier steht auch die Genehmigung eines Grundstückverkaufs an.

    Würdet ihr eine "Marktpreiseinschätzung" der örtlichen Volksbank welche auch den Maklerauftrag zur Veräußerung hat akzeptieren?
    Darin wird kurz und knapp auf einer Seite Boden- und Ertragswertermittlung sowie der Sachwertfaktor dargelegt. Daraus wird eine Preisempfehlung zur Vermittlung gegeben.

    Der Betreuer schrieb bisher nur, der Käufer wird mehr als den Verkehrswert zahlen.

    Bisher habe ich eine solche "Einschätzung" nicht akzeptiert und bestand auf einem Gutachten. Die Zeit drängt in diesem Fall aber offensichtlich, da der Käufer droht abzuspringen.

    Wie seht ihr das?

    Es gibt hier im Forum solche unn solche.
    Ich gehöre eher zur laxen Truppe , die so was grundsätzlich akzeptieren würde.
    Nach meiner ( zugegeben langjährigen :cool:) Erfahrung liegen solche Einschätzungen überwiegend näher am Markt , als zu hoch bewertete Gutachten von öbuv Sachverständigen.

    Probleme hätte ich eher mit der Knappheit der Einschätzung; da sollte man mehr erwarten.
    Eine Haftungsrelevanz sehe ich jedenfalls nicht.

    Ich würde mich von der Drohung des Käufers nicht beeindrucken lassen.

    Für mich sind die Käufer am Genehmigungsverfahren keine Beteiligten. Ich hab auch schon mal die Konversation mit querulanten Käufern abgelehnt.

    Als Notar regle ich häufig im Vertrag, dass der Käufer nicht vorschnell über das Genehmigungsverlangen aus dem Vertrag aussteigen kann.

    Ansonsten halte ich das Gutachten des den Kaufvertrag vermittelnden Maklers eher als problematisch und würde zu einem Gutachten tendieren, es sei denn der geschäftsfähige Betroffene stimmt zu und verzichtet auf Erstellung eines Gutachtens.

    Meine Regel: Druck erzeugt Gegendruck.

    Zitat von Professor

    Ich würde mich von der Drohung des Käufers nicht beeindrucken lassen.

    Für mich sind die Käufer am Genehmigungsverfahren keine Beteiligten. Ich hab auch schon mal die Konversation mit querulanten Käufern abgelehnt.

    Als Notar regle ich häufig im Vertrag, dass der Käufer nicht vorschnell über das Genehmigungsverlangen aus dem Vertrag aussteigen kann.

    Ansonsten halte ich das Gutachten des den Kaufvertrag vermittelnden Maklers eher als problematisch und würde zu einem Gutachten tendieren, es sei denn der geschäftsfähige Betroffene stimmt zu und verzichtet auf Erstellung eines Gutachtens.

    Meine Regel: Druck erzeugt Gegendruck.


    Das sehe ich ganz genauso.

    Häufig liegen solche Drohungen von Käufern an Betreuern, die den Interessenten nicht hinreichend vermittelt haben, dass der Grundstückserwerb von einem Betreuten eben komplizierter und langwieriger als sonst ist.

    Im vorliegenden Fall würde ich ebenfalls auf einem Gutachten bestehen.

    Auch wenn ich es immer verstehen kann, dass es für die Käufer unglücklich ist, wenn das ganze Verkaufsprocedere durch ein Betreuungsverfahren meist noch mehr in die Länge gezogen wird, als es eh schon dauert, darf man sich davon aber nicht beeindrucken lassen und wohlmöglich vorschnelle Entscheidungen treffen. Wenn ein Käufer derart Druck macht, würde ich eher misstrauisch werden. Die Verkehrswerteinschätzung klingt wirklich etwas knapp. Ich bin aber eher darüber gestolpert, dass der Käufer Druck macht und schon ankündigt, mehr als den Verkehrswert zahlen zu wollen. Vielleicht ist das Objekt gut verkäuflich und der Käufer befürchtet, dass es weitere Interessenten gibt? Ich würde daher den Betreuer fragen, welche Verkaufsbemühungen er bisher unternommen hat und ob es noch weitere Interessenten gibt. Dadurch kann man den Kaufpreis nämlich auch hochbieten.

    Einer Kollegin ging es mal so (Gutachten war allerdings vorhanden), dass sie aufgrund der vielen Nachfragen auch einen Ortstermin gemacht hat und dort gleich mehrere Interessenten aufschlugen, die sich dann im Preis hochboten. Schlussendlich (nachdem auch die Bonität des Höchstbietenden nachgewiesen wurde), wurde das Haus für einen deutlich höheren Preis als dem festgestellten Verkehrswert verkauft. Solche Beispiele gibts eben auch. Die ermittelten Verkehrswerte sind so oder so eben immer nur ein Anhaltspunkt.

    Zitat von Kolumbine

    Auch wenn ich es immer verstehen kann, dass es für die Käufer unglücklich ist, wenn das ganze Verkaufsprocedere durch ein Betreuungsverfahren meist noch mehr in die Länge gezogen wird, als es eh schon dauert, darf man sich davon aber nicht beeindrucken lassen und wohlmöglich vorschnelle Entscheidungen treffen. Wenn ein Käufer derart Druck macht, würde ich eher misstrauisch werden. Die Verkehrswerteinschätzung klingt wirklich etwas knapp. Ich bin aber eher darüber gestolpert, dass der Käufer Druck macht und schon ankündigt, mehr als den Verkehrswert zahlen zu wollen. Vielleicht ist das Objekt gut verkäuflich und der Käufer befürchtet, dass es weitere Interessenten gibt? Ich würde daher den Betreuer fragen, welche Verkaufsbemühungen er bisher unternommen hat und ob es noch weitere Interessenten gibt. Dadurch kann man den Kaufpreis nämlich auch hochbieten.

    Einer Kollegin ging es mal so (Gutachten war allerdings vorhanden), dass sie aufgrund der vielen Nachfragen auch einen Ortstermin gemacht hat und dort gleich mehrere Interessenten aufschlugen, die sich dann im Preis hochboten. Schlussendlich (nachdem auch die Bonität des Höchstbietenden nachgewiesen wurde), wurde das Haus für einen deutlich höheren Preis als dem festgestellten Verkehrswert verkauft. Solche Beispiele gibts eben auch. Die ermittelten Verkehrswerte sind so oder so eben immer nur ein Anhaltspunkt.

    Es ist aber letztendlich die Aufgabe des Betreuers, evtl. weitere Kaufinteressenten auf den Schirm zu bekommen. Denn auch nach Erteilung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung hat er die Aufgabe, bei weiteren Kaufinteressenten die erteilte und rechtskräftige Genehmigung nicht weiterzuleiten.

    Deshalb bin ich -auch als Notar- kein Freund davon, die erteilte Genehmigung (mit Rechtskraftzeugnis oder Rechtskraftvermerk) gleich irgendwelchen Bevollmächtigten zu übersenden, die dann "linke Tasche - rechte Tasche" sich die Genehmigung mitteilen.

    Ich denke, das Betreuungsgericht sollte sowohl Genehmigung wie auch Rechtskraftzeugnis dem Betreuer übersenden. Möge dieser diese Unterlagen dann an den Bevollmächtigten zum Spiel "linke Tasche - rechte Tasche" übersenden.

    Ich muss mich hier mal einhaken:

    Ich benötige ein Gutachten, die Beteiligten wollen selbst keines in Auftrag geben, also bleibt mir nichts weiter übrig, als selbst einen Gutachter zu beauftragen. Soweit - so gut! Wie sieht denn konkret so ein Beweisbeschluss aus? Kann mir da jemand mal aushelfen?

    Meine Anweisungsbeamtin für Sachverständigenentschädigung sagte was von "Höchstbetrag" und Anzahl der Exemplare mit angeben. Aber ich weiss doch gar nicht, wieviel das Gutachten letztlich kosten wird und ob mein Höchstbetrag nicht zu niedrig ist... In Megasat und ForumStar habe ich nichts vergleichbares gefunden, Hilfe

    www

    Nimm halt aus ForumSTAR den Richter-Beschluss für das Betreuungsgutachten, besser den ein wenig aus und dann raus damit :cool: Dann hast gleich den Beschluß und den Auftrag.

    Höchstbetrag? Wo ist das geschrieben?

    Anzahl der Exemplare: 1 (kopieren kann das Gericht selbst - spart Schreibauslagen).

    Ansonsten: Entschädigung nach JVEG.

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