Wertermitttlung bei symbolischem Kaufpreis

wohl nicht falsch, was die Maklerprovision betrifft, aber Vermkosten?
1. weiß ich die nicht und 2. interessiert es mich alles nicht.
Die RevRichtlinien und Anweisungen sind ja gut und schön, aber letztendlich in dieser Richtung doch kleinliche Korinthen...... und Erbsenzählerei.
Diese Bauchaufschwünge bringen nichts in die Kasse -mein Argument: Solange das Finanzamt Deals mit den Firmen (den grossen) macht bei den Firmenbewertungen (und da stehen andere Beträge im Raum) und den Steuerfestsetzungen, ist mein "Geschäftswert" dann ein gerichtlich festgesetzter iS. § 31 I, 1 KostO (..angemessen erscheint.)
Zur Ehrenrettung unseres Revisors sei gesagt: Der sieht es genau so;)

Dennoch kann diese rechtliche Sichtweise unmöglich zutreffend sein. Nach § 19 KostO bestimmt sich der Geschäftswert nach dem Verkehrswert des Grundbesitzes, der im beurkundeten Kaufpreis zum Ausdruck kommt. Die Maklercourtage hat damit nichts zu tun, weil sie für eine anderweitige Leistung (nämlich die des Maklers) und nicht als Gegenleistung für den Grundbesitz erbracht wird.

Und vor allem:

Wie soll es zugehen, dass der Wert ein und desselben Grundstücks verschieden sein kann, je nachdem, ob es mit oder ohne Makler verkauft wird?

Das ist doch purer Nonsens!

Ich halte mich einfach an den Wortlaut des Gesetzes. Nach § 19 KostO ist der Wert der Sache maßgeblich und sonst nichts. Und der Wert einer Sache wird nicht davon beeinflusst, ob ich noch zusätzliche Nebenkosten zu tragen habe. Ansonsten könnte man die Grunderwerbsteuer auch noch hinzuzählen.

Wenn ich bei einer Auktion ein Bild für 5.000 € ersteigere und dem Auktionshaus außerdem noch 500 € für seine Tätigkeit hinblättern muss, dann ist das Bild auch nur 5.000 € und nicht 5.500 € wert. Denn ansonsten müsste das Auktionshaus seine Gebühren auch nicht aus dem Gebot, sondern aus dem Gebot zuzüglich Gebühren berechnen.

Was etwas wert ist, hängt nicht davon ab, was es einem insgesamt wert sein muss.

Nur zu Klarstellung #juris2112:
Ich halte ich mich auch an § 19 KostO im Wortlaut. Die Differenzen die hier sichtbar wurden, treten doch nur deshalb auf, wiel wir einmal als Rpfl handeln, dann aber auch als Kostenbeamte -und dann sind wir halt in dieser Funktion erstmal weisungsgebunden an den Revisor und RiLi. Solltest Du aus Deiner aktiven Justizzeit doch wissen.
Aber alles muss man ja nicht mitmachen

Um ganz ehrlich zu sein:

Um die Bezirksrevisorrichtlinien habe ich mir in meiner aktiven Dienstzeit die wenigsten Gedanken gemacht. Ich habe die Dinge immer so gehandhabt, wie ich sie für richtig hielt und wenn der Revisor meinte, anderer Auffassung sein zu müssen, dann musste er den Kostenansatz eben beanstanden. Wenn es zu einer Kostenfrage unterschiedliche Rechtsauffassungen gibt, dann kann der Revisor einem auch nicht verbindlich durch Weisung vorschreiben, wie man zu verfahren hat. Der Revisor ist Vertreter der Staatskasse. Nicht weniger, aber auch nicht mehr.

Noch ein Argument:

Der Erbe erklärt im Erbscheinsverfahren, dass er den zum Nachlass gehörenden Grundbesitz demnächst für 300.000 € veräußern werde. Dementsprechend berechnet das NachlG seine Gebühren insoweit aus einem Wert von 300.000 €. Der Verkauf kommt tatsächlich zu dem genannten Kaufpreis zustande. Das GBA erhebt seine Gebühren aus einem Wert von 310.440 € (300.000 + 3,48 % Maklercourtage incl. MWSt.).

Beide Bewertungen beruhen auf § 19 KostO. Kann mir bitte jemand plausibel erklären, wie das NachlG und das GBA trotzdem zu verschiedenen Geschäftswerten kommen können? Der Wert des Grundstücks kann sich im Beispielsfall in der kurzen Zeit zwischen Erbfall und Verkauf ja aus naheliegenden Gründen nicht verändert haben.

Harald:

Für die genannten Fallgestaltungen der Übernahme von Leistungen durch den Käufer als Bestandteil des Kaufpreises, die ansonsten der Verkäufer erbringen müsste, stimme ich selbstverständlich zu.

Bei der Maklerprovision hatten wir aber wohl alle den Regelfall im Auge, bei welchem der Käufer selbst Schuldner der Provision ist. In diesem Fall kann keinesfalls eine Hinzurechnung zum Kaufpreis erfolgen (OLG Schleswig DNotZ 1983, 65; OLG Oldenburg JurBüro 1994, 354).

Zitat von juris2112

Um die Bezirksrevisorrichtlinien habe ich mir in meiner aktiven Dienstzeit die wenigsten Gedanken gemacht. Ich habe die Dinge immer so gehandhabt, wie ich sie für richtig hielt und wenn der Revisor meinte, anderer Auffassung sein zu müssen, dann musste er den Kostenansatz eben beanstanden. Wenn es zu einer Kostenfrage unterschiedliche Rechtsauffassungen gibt, dann kann der Revisor einem auch nicht verbindlich durch Weisung vorschreiben, wie man zu verfahren hat. Der Revisor ist Vertreter der Staatskasse. Nicht weniger, aber auch nicht mehr.

Genauso sehe ich das auch. Und wenn ich bei einer Wertfrage weiß, dass unser Revisor anderer Meinung ist (schriftliche "Weisungen" gibt es bei uns nicht), dann mach ich eine Wertfestsetzung als Rpfl. und dann kann er meinethalben Beschwerde einlegen. Das hat er bis jetzt einmal gemacht und ist beim LG baden gegangen. Seitdem is Stillmesse.

Das ist natürlich genial.

Wir hatten einmal einen Revisor, der sich die Firmenwertberechnung zum Steckenpferd auserkoren hatte. Wenn wir wussten, dass er demnächst zur turnusmäßigen Überprüfung erscheinen würde, haben wir die wenigen hierfür in Betracht kommenden weggelegten (und vorher notierten) Akten herausgesucht und sie in unseren Zimmern in unseren Privatschränken deponiert. Wenn dann die Frage kam, weshalb eine bestimmte weggelegte Akte in der Registratur nicht einliege, haben wir nur unwissend mit den Schultern gezuckt und gemeint, dass die Akte wohl irgendwo unterwegs sei. So hat sich die Sache dann von selbst erledigt und nach Abschluss der Prüfung haben sich die Akten "plötzlich" wieder aufgefunden und wurden wieder ordnungsgemäß weggelegt. Und auf diese Weise hatten wir nie irgendeine Beanstandung wegen einer fehlerhaften (oder meist völlig unterlassenen) Firmenwertberechnung.

Man kann das "System" nur mit seinen eigenen Mitteln schlagen.

Zitat von Harald

Ausschlaggebend ist hier die Regelung in § 20 Abs 1 S 1 KostO, derzufolge der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen hinzugerechnet wird (=Hinzurechnung von zusätzlichen Leistungen und Verpflichtungen, die der Käufer erbringt).
Wenn der Käufer Vermessungskosten übernimmt, sind diese hinzuzurechnen (LG Frankenthal MittBayNot 1983, 84); gleiches gilt bei Übernahme einer vom Verkäufer aus dem Maklervertrag geschuldeten Maklerprovision durch den Käufer im Wege der Erfüllungsübernahme (Streifzug durch die Kostenordnung, 6.A., Rn 1282).
Kaufpreis plus zusätzliche Leistungen geben letztendlich den Verkehrswert wieder, der nach § 19 Abs 1 KostO maßgeblich ist, schließlich ist dies der Wert, den der Käufer erbringen muss. Die Hinzurechnung iSv § 20 KostO ist daher m.E. nur systemgerecht; die Hinzurechnung muss dabei von allen Abteilungen des Gerichts berücksichtigt werden.

Harald hat recht, dem gibt es nicht viel hinzuzufügen. Leistungen, die ein Käufer zusätzlich erbringt, sind dem Kaufpreis als Wert hinzuzurechnen. Eine Besonderheit besteht bei Maklercourtagen. Hier schuldet der Verkäufer im Regefall keine Maklercourtage. Im Kaufvertrag wird - was rechtlich nicht erforderlich ist - die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklercourtage durch den Käufer zu Gunsten eines Dritten (also des Maklers geregelt). Diese schuldrechtliche Verpflichtung erhöht für den Notar den Wert für die Kostenrechnung (20/10 aus Grundstückswert und 10/10 aus Courtagenwert, max. jedoch 20/10 aus Gesamtwert). Diese Regelung spielt jedoch für die Berechnung der Gerichtskosten keine Rolle.

Wie in meinem Kommentar zur KostO (RA-MICRO-Verlag), 2. Auflage nur im eBuch-Format Ende August 2006 erschienen für nur 5,68 Euro (Buch wieder im Januar als 3. Aufl. für voraussichtl. wieder 14,90 Euro) bei bestimmten Anmerkungen zu §§ 20, 44 KostO näher ausgeführt

- ist Maklercourtage für Notarkosten von Grundstückskaufverträgen meist nach § 44 II a oder b KostO als gegenstandverschied. weitere Vereinbarung in Form eines Schuldanerk. des Käufers oder als Vertrag zugunsten Dritter zusätzlich zu bewerten.

- Es kann aber in seltenen Ausnahmefällen auch so sein, dass der Käufer im Kaufvertrag eine nur vom Verkäufer geschuldete Provision (weil ursprünglich nur Verkäufer Makler beauftragt hat) übernimmt, dann ist die Maklercourtage Tel der Gegenleistung nach § 20 I 1 2. Hs. KostO und als Entgelt des Veräußerungsgeschäfts sowohl beim Notar für die Kaufvertrags-Beurkundungsgebühr und Vollzugsgebühr und auch beim Grundbuchamt für die Umschreibungsgebühr zu berücksichtigen. Diese Konstellation kommt nur so gut wie nie vor, weil dann auch Grunderwerbsteuer aus den gesamten Gegenleistungen einschließl. Courtage anfallen würde. Es wird deshalb wohl von den Maklern dem Käufer vorher geraten, ihm auch einen Auftrag zu geben, so dass dann im Kaufvertrag erklärt werden kann, der Käufer habe den Makler zumindest auch beauftragt, so dass die Maklercourtage nicht im Rechtsverh. Verkäüufer / Käufer, sondern als weiteres REchtsverhältnis erscheint, das nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

- Eine weitere Möglichkeit ist es, außerhalb der Notarurkunde die wesentl. Abreden zur Maklercourtage zu treffen und in der Urkunde nur deklaratorisch darauf zu verweisen, evtl. auch mit kurzer Zusammenfassung des anderweitig schon Vereinbarten. DAs ist dann kostenrechtl. nicht besonders zu bewerten, darf aber natürlich kein ausdrückl. Schuldanerkenntnis mehr enthalten oder einen Vertrag zugunsten Dritter.

In dem ersten und dem letzten Fall (Maklercourtagevereinb. als zum KV. gegenstandsverschied. Erklärung und bei Verweis auf außerhalb der Urkunde getroffene Abreden, wenn der Käufer die Provision aufgrund eigenen Auftrags zahlt) kann die Maklercourtage beim Grundstückswert bzw. Wert der Gegenleistungen nach § 20 Abs. 1 S. 1 und 2 nicht berücksichtigt werden, nur in dem - kaum vorkommenden - Fall, wo sie nach § 20 Abs. 1 S. 1 2. Hs. KostO weitere Leistung des Käufers zugunsten des Verkäufers ist.

Vermessungskosten werden wenn sie der Käufer übernimmt bei Notarkosten und Gerichtskosten hinzuzurechnen sein, weil nach dem Gesetz (BGB) der Verkäufer das Messen und Wägen einer verkauften Sache schuldet. Übernimmt es der Käufer, ist dies ebenfalls eine weitere hinzuzurechnende Gegenleistung nach § 20 I 1 2. Hs. KostO.