Grundbuchfähigkeit der GbR

Guten Morgen!

Das ganze hat als Problem in einem Betreuungsverfahren angefangen.

Jetzt sind wohl aber auch die Spezies aus dem GB gefragt!

Thema: Grundbuchfähigkeit der GbR.

Betreuter ist Gesellschafter und auch mit einem anderen Gesellschafter Vertretungsberechtigt.

Trägt das GB ohne vormundschaftsger. Genehmigung der Erklärungen in der not. Urkunde überhaupt ein?

Beantragt wird:

1) Verkauf vonn Grundvernögen
2) Kauf von Grundvermögen

Alle Gesellschafter haben mitgewirkt, für den Betreuten sein Betreuer

Genehmigung des Gerichts ist erforderlich. § 1908 i Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB

Meine ehemalige Dozentin vertritt die andere Auffassung. Durch die Rechtsprechung des BGH ist keine Genehmigung erforderlich!

Zitat von Mola

Zur Grundbuchrechtsfähigkeit der GbR ist auch hier eine interessante Diskussion nachzulesen.

Da (wohl alle) nach wie vor die Personen A, B und C als Gesellschafter bürgerlichen Rechts im Grundbuch eintragen und nicht die GbR als solche, würde ich als GB-Rpfl. vorliegend auch die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung verlangen.

Sehe ich auch so.

Falls das Vormundschaftsgericht dann doch der Meinung sein sollte, das eine solche nicht erforderlich ist, hätten wir dann ja ein Negativattest

Da dürfte Deine ehemalige Dozentin auf dem Holzweg sein, und zwar auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass sie sich insoweit durchaus auf einschlägige Literatur stützen kann.

Zunächst ist es natürlich zutreffend, dass von einer rechtsfähigen Außen-GbR erworbener Grundbesitz nicht zum Vermögen des Betreuten, sondern zum Gesellschaftsvermögen gehört und dass veräußerter Grundbesitz der GbR demzufolge auch nicht aus dem Vermögen des Betreuten, sondern aus dem Vermögen der Gesellschaft ausscheidet. Es geht also nicht darum, ob das avisierte Rechtsgeschäft unmittelbar einen Vermögensgegenstand im (Privat)Vermögen des Betreuten betrifft (das ist unstreitig nicht der Fall), sondern darum, ob die Zugehörigkeit des betreffenden Gegenstandes zum Gesellschaftsvermögen und die hieran über den Gesellschaftsanteil bestehende mittelbare Beteiligung des Betreuten dazu führt, dass auch die gerichtlichen Genehmigungsvorschriften Anwendung finden.

Im Hinblick auf die vorstehende Fragestellung muss man zunächst unterscheiden, ob die Gesellschaft oder der Betreute im Rechtssinne handelt. Worauf ich mit dieser Unterscheidung hinaus will, wird am besten deutlich, wenn wir uns die Fallgestaltung betrachten, bei welcher ein Minderjähriger an einer BGB-Gesellschaft beteiligt ist. Sind die Eltern nach dem Gesellschaftsvertrag zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt, handeln sie bei Wahrnehmung dieser Befugnis natürlich nicht in ihrer Eigenschaft als gesetzlicher Vertreter für ihr minderjähriges Kind, sondern für die Gesellschaft, ebenso wie ein phG für die OHG, ein Komplementär für die KG oder ein Geschäftsführer für die GmbH handelt. Wenn bei den drei letztgenannten Fallgestaltungen bei Gesellschaftsbeteiligung eines Minderjährigen keine familiengerichtliche Genehmigung für Grundstückserwerbe und Grundstücksveräußerungen erforderlich ist, dann kann eine solche Genehmigung aus identischen rechtlichen Erwägungen natürlich auch bei der Vertretung einer GbR nicht erforderlich sein. Dies erscheint mir wegen der durch § 1822 Nr.3 BGB gewährleisteten mittelbaren gerichtlichen Kontrolle jedenfalls bei von einer GbR betriebenen Erwerbsgeschäften als unausweichliche Konsequenz der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Außen-GbR (ebenso -keine Genehmigung- OLG Schleswig FamRZ 2003, 55, wenn die GbR ein Erwerbsgeschäft betreibt; anders aber -Genehmigung erforderlich- OLG Koblenz FamRZ 2003, 249, wenn es sich um eine Verwaltungs-GbR handelt).

Die vorstehenden Erwägungen treffen unseren Fall aber nicht, weil kein Handeln der Gesellschaft durch einen Vertreter (der auch der Betreuer sein könnte) in Frage steht, sondern das Eigenhandeln des Betreuten, der vom Betreuer nicht als gesellschaftlicher, sondern als gesetzlicher Vertreter vertreten wird und der in dieser Eigenschaft zweifelsfrei der durch die gesetzlichen Genehmigungserfordernisse herbeigeführten Beschränkung seiner Vertretungsmacht unterliegt. Also Genehmigungspflicht nach § 1821 Abs.1 Nrn.1, 4 BGB für die Veräußerung und nach § 1821 Abs.1 Nr.5 BGB für den Erwerb von Grundbesitz (jeweils i.V.m. § 1908 i Abs.1 S.1 BGB).

Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass sich die Frage nach der Anwendung der gesetzlichen Genehmigungsvorschriften nur in zweierlei Hinsicht stellt, nämlich (a) wenn der Minderjährige bzw. der Betreute bei einem die Gesellschaft betreffenden Vermögenshandeln von seinem gesetzlichen Vertreter in dieser Eigenschaft vertreten wird oder (b) wenn zwar die Gesellschaft vertreten wird, die GbR aber kein Erwerbsgeschäft betreibt.

Soweit Dümig (FamRZ 2003, 1) -wohl in Übereinstimmung mit Deiner ehemaligen Dozentin- meint, auch bei diesen Fallgestaltungen würden die gesetzlichen Genehmigungsvorschriften nicht greifen, wird zweierlei übersehen. Zum einen geht es überhaupt nicht um die (begründungsbedürftige) analoge Anwendung der Genehmigungsvorschriften (so aber Dümig FamRZ 2003, 1, 2), sondern um ihre (nicht begründungsbedürftige) unmittelbare Anwendung, weil es mangels Vertretung der Gesellschaft um ein "ganz normales" Handeln des gesetzlichen Vertreters geht. Und zum anderen ist es bei dieser Vertretungskostellation im Rechtssinne völlig gleichgültig, ob das Handeln des gesetzlichen Vertreters einen unmittelbaren oder einen mittelbaren Vermögensbestandteil des Vertretenen betrifft. Das Eingreifen der gesetzlichen Genehmigungstatbestände setzt lediglich voraus, dass der gesetzliche Vertreter in dieser Eigenschaft handelt und dass ein unter einen Genehmigungstatbestand subsumierbares Rechtsgeschäft in Frage steht. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt, weil es -wie bei jeder Gesamthandsgemeinschaft- keinen Unterschied macht, ob der Betreute Alleineigentümer oder gesamthänderischer Miteigentümer von Grundbesitz ist. Ob die betreffende Gesamthandsgemeinschaft rechtsfähig ist oder nicht, ist dabei ohne Belang. Entscheidend ist, wer in welcher Eigenschaft handelt. Damit aber erweist sich die als allgemein gültig hingestellte These als Trugschluss, bereits aus der Zugehörigkeit des Grundbesitzes zum Gesellschaftsvermögen ergebe sich die Nichtanwendbarkeit der gesetzlichen Genehmigungsvorschriften (so aber Dümig FamRZ 2003, 1, 2, der bezeichnenderweise davon spricht, dass es sich um Rechtsgeschäfte "ohne einen Bezug zum Vermögen des Minderjährigen" handle und aufgrund dieser eigenen Fehleinschätzung meint, anderen Autoren mit gegenteiliger Auffassung attestieren zu müssen, dass ihre Ausführungen "nicht überzeugen" [zu Schreiber NotBZ 2002, 109] oder sie sich in der Eröterung "inexistenter Probleme" ergehen [zu Wilsch FGPrax 2002, 97]).

Soweit Dümig im weiteren Versuch den unternimmt, die Nichtanwendbarkeit der gesetzlichen Genehmigungs-vorschriften unter Hinweis auf die Norm des § 1629 a BGB zu rechtfertigen, weil mit der gesetzlichen Haftungsbeschränkung "ein ebenso geeignetes gesetzliches Mittel zur Verfügung steht, das den Minder-jährigen schützt" (Dümig FamRZ 2003, 1, 2), muss er auch mit diesem Unterfangen scheitern, weil er übersieht, dass der Schutzbereich der Genehmigungsvorschriften viel umfassender ist, weil sich diese Normen nicht mit der Rechtsfolge einer Haftungsbeschränkung unter Tolerierung der Wirksamkeit von rechtlich zweifelhaften Rechtsgeschäften zum Nachteil des Minderjährigen begnügen, sondern ggf. die Wirksamkeit dieser Rechtsgeschäfte exekutieren und eine denkbare Haftung des Minderjährigen erst gar nicht enstehen lassen, sodass sich die Frage nach der notwendigen Beschränkung einer solchen -hier in der Tat "inexistenten"- Haftung überhaupt nicht stellt (ebenso -allerdings ohne Hang zum barocken Schachtelsatz- OLG Koblenz FamRZ 2003, 249, 250).

Zum argumentativen Supergau kommt es allerdings, wenn Dümig seine Ausführungen zu minderjährigen Kindern mit einem einzigen salopp dahingeworfenen Satz ohne weiteres auch auf Betreute angewendet wissen will (Dümig FamRZ 2003, 1, 5: "Soweit die oben besprochenen Fragen für einen Betreuten auftauchen, gilt das Ausgeführte entsprechend"). Dass die Haftungsbeschränkung des § 1629 a BGB auch auf Rechtsgeschäfte eines Betreuers anwendbar ist, wäre mir völlig neu. Damit räumt Dümig ungewollt selbst ein, dass Betreute in konsequenter Fortführung seiner Rechtsauffassung von der Entbehrlichkeit vormundschafts-gerichtlicher Genehmigungen im Gegensatz zu Minderjährigen völlig schutzlos gestellt werden. Ein weiterer Kommentar hierzu dürfte sich erübrigen.

Ich bin es langsam leid, ständig lesen zu müssen, dass im Zusammenhang mit einer GbR im Prinzip nunmehr alles zulässig sei. Irgendwann tritt insoweit ein gewisses Gefühl der Sättigung ein, das bewirkt, dass man manche Dinge nicht mehr ernst nimmt und sich auf die Weisheit zurückzieht, dass Unrichtiges durch ständige gebetsmühlenartige Wiederholung nicht richtig wird.

Hallo Juris,

bin gerade erst wieder im Dienst ( Lehrgang und Urlaub) und habe gerade Deine Antwort gelesen.

Vielen Dank für Deine ausfürliche "Stellungnahme".
Hochinteressant, wie ich finde, da genau meine Fragen und Gedanken zu dieser Fragestellung sich hier wiederfinden. Wie Du Dir sicherlich denken kannst, war ich mit der Antwort meiner Dozentin so gar nicht zufrieden und habe jetzt wieder ein paar mehr Argumente auf meiner Seite um meine Linie weiter zu fahren.

Vielen Dank nochmal und einen noch schönen sonnigen Tag!

Gerne geschehen.

Bitte berichte, wie die Sache ausgegangen ist.

Da bin ich wieder!
Die Betreuung wurde leider in der Beschwerdeinstanz aufgehoben, so dass ich die Problematik nicht weiter behandeln kann. M. E. eine Fehlentscheidung, da dass Gutachten für meinen Geschmack nicht eindeutig ist. Aber, was solls. Die sehr anstrengenden Verwandten werde ich bestimmt nicht vermissen. Auf jeden Fall bin ich für die Zukunft schon mal gut vorbereitet. Vielen Dank nochmals und bis demnächst in diesem Theater!

Meines Erachtens ist die Sache (noch) nicht ausgestanden, weil der Betreute grundsätzlich nachgenehmigen muss (§ 1829 Abs.3 BGB), aber natürlich nur dann, wenn eine Genehmigung des VormG erforderlich gewesen wäre. Die Problematik verlagert sich also auf diejenige des § 1829 Abs.3 BGB.