Eintragung unbekannter Erben als Eigentümer

    A,B und C sind Miteigentümer eines Bürohauses. Sie lassen eine Teilungserklärung gemäss § 3 WEG beurkunden. Danach erhält A 9 Teileinheiten, B 5 Teileinheiten und C 2 Teileinheiten. Die Teilung geht beim Grundbuchamt ein. Tags darauf stirbt A. Nach der Testamentseröffnung durch das Nachlassgericht erfolgen Ausschlagungen der eingesetzten Erben, die zugleich auch gesetzliche Erben der 1.Erbfolgeordnung sind, aus allen Berufungsgründen. Nach deren Ausschlagungen hat das Nachlassgericht Nachlasspflegschaft angeordnet. In der Folge haben von 7 Erben der 2.Erbfolgeordnung 5 ausgeschlagen. Die Ausschlagung der restlichen Erben der 2.Erbfolgeordnung steht zu erwarten. Anlass der Ausschlagungen ist die Überschuldung des Nachlasses. Erben der 3.Erbfolgeordnung werden zeitnah kaum zu ermitteln sein und es steht zu erwarten, dass jene ebenfalls auschlagen werden. Kann bei dieser Sachlage das Grundbuchamt die Teilung nach § 3 vollziehen, indem es anstelle des verstorbenen A dessen unbekannte Erben als Teileigentümer einträgt?

    Die Begründung von WEG durch vertragliche Einräumung i.S. des § 3 WEG bedarf nach § 4 Abs.2 S.1 WEG der notariellen Beurkundung. Damit ist die dingliche Einigung für die Erben des A bindend (§ 873 Abs.2 BGB). Der Anwendung von § 130 Abs.2 BGB bedarf es nicht, weil es sich bei der Einigungserklärung des A um eine Willenserklärung unter Anwesenden handelte. Damit steht -als Voraussetzung für jede (gleich welche) Grundbucheintragung- fest, dass die erklärte Einigung i.S. des § 3 WEG materiellrechtlich wirksam ist.

    Die Eintragung eines Verstorbenen in das Grundbuch wird allgemein als unzulässig (im Sinne von verfahrensrechtlich ordnungswidrig) angesehen (Demharter § 19 RdNr.98 m.w.N.). Wird ein Verstorbener gleichwohl eingetragen, so wirkt seine Eintragung jedoch für die Erben, weil nur eine unrichtige Bezeichnung des Berechtigten vorliegt (Demharter § 19 RdNr.99 m.w.N.). Damit ist materiellrechtlich klar, dass die (derzeit noch unbekannten) Erben des A unmittelbar Eigentümer der dem A zugewiesenen 9 Einheiten werden, falls diese Einheiten noch auf den Namen des Erblassers eingetragen werden. Diese Rechtslage kann man sich in jedem Fall zunutze machen, sofern das GBA noch nichts vom Ableben des A weiß oder wenn das Notariat selbst als GBA zur Eintragung berufen ist. Im ersteren Fall besteht keine Pflicht, dem GBA das Versterben des A mitzuteilen und im letzteren Fall kümmert man sich einfach nicht darum. Wem die erstgenannte "Mogelei" und das letztgenannte "Augen zu und durch" missfällt, braucht für die Eintragung der "unbekannten Erben des A" als Eigentümer der besagten 9 Einheiten eine verfahrensrechtlich tragfähige Begründung.

    Diese Begründung besteht darin, dass die Eintragung von "unbekannten Erben" im Rahmen einer zu vollziehenden Grundbuchberichtigung bei mehreren hintereinander eingetretenen Erbfolgen als zulässig angesehen wird, wenn die Grundbuchberichtigung auf einem anderen Weg nicht möglich wäre (BayObLGZ 1994, 160 = Rpfleger 1995, 103; OLG Rostock NJW-RR 2005, 604; Bestelmeyer Rpfleger 2006, 526, 536). Denn was bei der Grundbuchberichtigung gilt, muss erst recht im Fall der Eintragung einer Rechtsänderung gelten, weil B und C nicht darauf verwiesen werden können, bis zur Feststellung der Erbfolge nach A mit ihrem eigenen Rechtserwerb für ihre insgesamt 7 Einheiten zuwarten zu müssen.

    Demnach stößt die Eintragung der "unbekannten Erben des A" für deren 9 Einheiten nicht nur auf keine Bedenken, sondern sie ist auch zulässig und erforderlich, um die materiellen Rechtserwerbe von B und C zu gewährleisten.

    Zitat von juris2112


    Demnach stößt die Eintragung der "unbekannten Erben des A" für deren 9 Einheiten nicht nur auf keine Bedenken, sondern sie ist auch zulässig und erforderlich, um die materiellen Rechtserwerbe von B und C zu gewährleisten.


    Als Eintragungstext würde ich vorschlagen "noch festzustellende Erben des nn, *tt.mm.jjjj, +tt.mm.jjjj"
    und dann aber jedenfalls das gemäß § 82 GBO von Amts wegen einzuleitende Verfahren zur GBBerichtigung in Gang setzen; es gibt viele Fälle, wo derartige Vorgehensweise geboten ist, um wenigstens "etwas mehr Richtigkeit" des Grundbuchs zu erreichen, so z.B. in bestimmten Fällen eben auch "noch festzustellender Rechtsnachfolger nach 'Eigentum des Volkes, Rechtsträger xyz'" - ausdrücklich gegen LG Potsdam, um wenigstens die allergröbste Grundbuchunrichtigkeit zu beseitigen.

    Ich würde die "unbekannten Erben" eintragen, weil es sich hierbei um den entsprechenden Terminus des BGB handelt.

    Grundsätzlich soll man keine Toten als Eigentümer im Grundbuch eintragen. Ich habe jetzt allerdings folgendes, für mich neues Problem:

    Antrag auf Eigentümerberichtigung wurde durch einen Miterben aufgrund Erbscheins (3 Erben) gestellt.

    Leider ist von diesen 3 Miterben einer nachverstorben. Einen Erbschein nach diesem gibt es nicht, sondern nur Ausschlagungen.

    Nachlasspflegschaft wurde aufgehoben, Erben konnten nicht ermittelt werden. Ermittlungspflicht des NLG besteht im Bundesland nicht.

    Was mache ich jetzt mit dem Antrag auf GB-Berichtigung? Kann ich hier anstelle des Verstorbenen ggf. "unbekannte Erben nach..." eintragen?

    Kannst Du, wenn diese unbekannten Erben durch einen Nachlaßpfleger vertreten werden.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

    Zitat von Neuling

    Grundsätzlich soll man keine Toten als Eigentümer im Grundbuch eintragen. Ich habe jetzt allerdings folgendes, für mich neues Problem:

    Antrag auf Eigentümerberichtigung wurde durch einen Miterben aufgrund Erbscheins (3 Erben) gestellt.

    Leider ist von diesen 3 Miterben einer nachverstorben. Einen Erbschein nach diesem gibt es nicht, sondern nur Ausschlagungen.

    Nachlasspflegschaft wurde aufgehoben, Erben konnten nicht ermittelt werden. Ermittlungspflicht des NLG besteht im Bundesland nicht.

    Was mache ich jetzt mit dem Antrag auf GB-Berichtigung? Kann ich hier anstelle des Verstorbenen ggf. "unbekannte Erben nach..." eintragen?

    § 82a GBO ersuchen ans Nachlassgericht? Im Zweifel sollen die halt Fiskuserbrecht feststellen.

    Würde mir das wirklich helfen, eher nicht oder?

    So verstehe ich zumindest die Kommentierung BeckOK GBO/Holzer, 50. Ed. 1.8.2023, GBO § 82a Rn. 15:

    Zitat

    Das Nachlassgericht darf als Ergebnis seiner Ermittlungen weder einen Erbschein erteilen noch eine Sachentscheidung über die Erbfolge treffen, weil es sich nicht um ein Rechtshilfeersuchen, sondern um eine Art von Amtshilfe handelt.

    Danach dürfte das NLG gar kein Fiskuserbrecht feststellen? :/

    Zitat von Neuling
    Zitat von FED

    Kannst Du, wenn diese unbekannten Erben durch einen Nachlaßpfleger vertreten werden.

    Wie erwähnt wurde die Nachlasspflegschaft bereits aufgehoben.

    Da verwaltbares (verwertbares) Vermögen vorhanden ist, müßte sie eben wieder eingerichtet werden.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

    Nach 1964 BGB hat das Nachlassgericht Fiskuserbrecht festzustellen, wenn nicht innerhalb angemessener Zeit ein Erbe ermittelt werden kann. Wenn hier schon die Nachlasspflegschaft aufgehoben wurde ohne das ein Erbe ermittelt wurde, ist Fiskuserbrecht festzustellen.

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