Erwerb durch GbR

Zitat von Schutzengel

Zu Justus: Ganz ohne Nachweis bei einer bereits vor dem Erwerb bestehenden GbR geht es natürlich nicht. Das vertreten nicht einmal unsere bayerischen Notare, siehe Lautner NotBZ 2009, 77. Es muss nachgewiesen werden, dass im Vertrag alle oder zumindest die vertretungsberechtigten Gesellschafter gehandelt haben. Das geht nur durch Vorlage des Gesellschaftsvertrags in der Form des § 29 GBO.

In Molas Fall gibt es jetzt m.E. die folgenden Möglichkeiten:

1) Nachweis des Vertretungsrechts durch den Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO, weil generell davon auszugehen ist, dass sich zwischenzeitlich nichts geändert hat (LG Oldenburg).
2) Nachweis durch Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO plus notarielle eidesstattliche Versicherung aller Gesellschafter bei älterem Vertrag, dass sich nichts geändert hat (LG Darmstadt).
3) Wie 2), aber generelle zusätzliche eidesstattlichen Versicherung, egal wie alt der Vertrag ist.
4) Ausnahmsweise Nachweis nur durch inhaltlich erweiterte eidesstattliche Versicherung, wenn kein Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO existiert (LG Darmstadt).
5) Zurückweisung, weil sich der Vertretungsnachweis auch durch den formgerechten Gesellschaftsvertrag und eine zusätzliche eidesstattliche Versicherung nicht führen lässt.

Ich fragte nach der AV, weil man dabei wegen § 19 GBO die Vertretung der GbR noch nicht prüfen muss. Zurückweisen könnte man hier nur, wenn man sagt, dass die GbR entgegen dem BGH nicht rechtsfähig ist. Ob sich das mal jemand traut? Könnte man auch jetzt bei der Auflassung noch tun.

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Wenn B und C bei mir sitzen und bei Beurkundung des Kaufvertrages erklären, dass sie den Grundbesitz als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern B und C, erwerben wollen, dann können m.E. keine weiteren Nachweise gefordert werden. B und C haben dann in diesem Moment eine GbR gegründet; für das Verhältnis der Gesellschafter untereinander gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Wenn im Kaufvertrag hierzu nichts weiter erläutert wird, darf m.E. das Grundbuchamt keine weiteren Erklärungen/Unterlagen (eV, Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO) fordern.

Sollte sich aus dem Kaufvertrag ergeben, dass eine bereits bestehende GbR erwerben soll, muss man sich (wohl oder übel, weil ich dieser Rechtsprechung nichts abgewinnen kann) der von Schutzengel dargestellten Entscheidungen bedienen, sofern man dieser Rechtsprechung folgt. Ich lehne jedoch eine eV als Nachweis ab, es widerspricht den Vorgaben des § 29 GBO (Systembruch). Wie wurden denn vor der Entscheidung des BGHs solche Anträge behandelt?

Zitat von Andreas

Sollte an sich schon so sein müssen. Übrigens nicht nur bei der GbR. Unabhängig von der Frage allerdings, inwieweit darauf Verlass ist, entbindet das das Grundbuchamt jedenfalls nicht von einer eigenständigen Prüfung der Wirksamkeit der Vertretung.

Völlig richtig, ich dachte da eher an einen uns die Prüfung erleichternden Nachweis.

Zitat von Andreas

Anders; allerdings hat ja der BGH nun festgestellt, dass man an den damals allgemein angenommenen Voraussetzungen nicht mehr festhalten könne.

Dies entnehme ich der Entscheidung allerdings nicht.

Auszug aus der Entscheidung des BGH vom 4.12.2008:

"[...]Eine GbR kann ihre Bezeichnung, den etwa nachzuweisenden Bestand ihrer Gesellschafter und ihre Vertretungsverhältnisse zwar nicht, wie die anderen rechtsfähigen Personengesellschaften, durch einen mit öffentlichem Glauben versehenen Auszug aus einem öffentlichen Register nachweisen. Leitet sie ihr Recht aber, wie hier, aus einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung ab, kann sie den Nachweis mit der vollstreckbaren Ausfertigung dieser Entscheidung führen. Denn das Gericht muss diese Umstände vor Erlass seiner Entscheidung prüfen und darüber entscheiden. Das schließt zwar nicht aus,
dass sich nach dem Erlass der Entscheidung, aber vor der Eintragung in das Grundbuch Veränderungen ergeben. Darin unterscheidet sich eine vollstreckbare Gerichtsentscheidung aber nicht von anderen öffentlichen Urkunden, ja nicht einmal von einem notariell beurkundeten Kaufvertrag, der ohne Kenntnis des Grundbuchamts materiellrechtlich wirksam Veränderungen erfahren haben kann, oder der Bewilligung, der die nach § 873 BGB erforderliche Einigung im Einzelfall fehlen kann. Deshalb wird sich das Grundbuchamt grundsätzlich an die Gerichtsentscheidung zu halten haben. Etwas anderes gilt nur, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben, die einen ergänzenden Nachweis erforderlich machen. Dafür ist hier auch unter Berücksichtigung des infolge des Gerichtsverfahrens seit der Antragstellung verstrichenen Zeitraums von etwa zwei Jahren nichts ersichtlich.[...]"

Der fett markierte Teil spricht m.E. für sich. M.E. setzt der BGH hier die notarielle Urkunde auf eine Stufe mit einer Gerichtsentscheidung (wenn nicht sogar darüber). Ich vertrete daher (noch) die Ansicht, dass bei einem Erwerb durch eine GbR (ganz gleich ob neu gegründet oder bereits bestehend), die Angaben im notariell beurkundeten (Kauf-) Vertrag einen ausreichenden Nachweis darstellen.

Die haben wir doch jetzt schon. Der Notar ist verpflichtet eine wirksame Urkunde zu errichten, also muss er entsprechend prüfen.

Zitat von Zaphod

Grundsätzlich genauso (Schöner/Stöber Rn. 3314; Eickmann Rpfleger 1985, (88); LG Aachen MittRhNotK 1985, 215). Ich versteh` nicht, was sich aufgrund der Teilrechts-/Grundbuchfähigkeit beim Erwerb durch die GbR in Bezug auf die Vertretung geändert haben soll.

Eben! Nach meinem alten Schöner/Stöber (oder Haegele, wie er bei uns immer noch genannt wird)) ist von einer eV keine Rede. Es heißt dort, dass sich alles konkludent aus dem Zusammenwirken der Gesellschafter ergibt und daher keine weiteren Nachweise angefordert werden dürfen.

Vorher ging es um das Verfügungsrecht, weil Gesamthandseigentum natürlicher Personen vorlag. Dafür galt die an die Eintragung der Gesellschafter anknüpfende Vermutung des § 891 BGB und das Vertretungsrecht musste nicht nachgewiesen werden, wenn alle Eingetragenen handelten. Erst seit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR geht es um das Vertretungsrecht.

Nein. Auch früher ging es schon um die Vertretungsbefugnis (nämlich alle Gesellschafter, es sei denn nur einer durfte nach den Bestimmungen des Gesellschaftvertrages vertreten).

Zitat von Andreas

Natürlich gibt es keinen Grund, eine Vertretung anzuzweifeln, die vor etwa zwei Jahren wirksam stattgefunden hat. Weder bei Verträgen noch bei Titeln. Denn etwas anderes sagt dieser Absatz m. E. eben nicht aus, als dass ich von diesem seinerzeit wirksam geschlossenen Vertrag/erwirkten Titel auszugehen habe, wenn ich nichts Gegenteiliges über seinen Bestand oder etwaige Änderungen weiß. Eine spätere Änderung der vertretungsberechtigten Person ist dann auch völlig uninteressant. Das ist klar und übrigens alles, was hier steht.

Warum wird dann der Antrag auf Eigentumsänderung zurückgewiesen bzw. warum werden weitere Nachweise angefordert?

OK! Verstanden.

Ich lege Rn. 25 allerdings (vielleicht etwas provokant) soweit aus, dass ganz gleich ob die Eintragung zugunsten einer GbR aufgrund eines gerichtlichen Urteils oder einer notariellen Urkunde erfolgen soll, diese Entscheidung/notarielle Urkunde als Vertretungsnachweis für die GbR ausreicht und sich das Grundbuchamt daran zu halten hat, da das Gericht/der Notar die ordnungsgemäße Vertretung zu prüfen hat.

Sicherlich, sehr gewagte These. Bei Gerichtsentscheidungen ist es zu akzeptieren (Leitsatz 3) und so wie ich die Entscheidung des BGHs verstehe, sind notarielle Urkunden insoweit einer Gerichtsentscheidung gleichzusetzen (vgl. meinen Beitrag oben).