Sondereigentumsfähigkeit Kellerraum mit Anschluss für Versorgungsleitungen

Bei getrennten Heizunganlagen und insoweit eigenständiger Kostenverteilung sind die WEig. nicht auf den ständigen Mitgebrauch (Kontrollmöglichkeiten) der jeweils anderen Einheit angewiesen. Die beiden Heizungsräume sind daher sondereigentumsfähig.

Bei mir wird in 3 Einheiten aufgeteilt. Einheit 1 hat eine eigene Heizungsanlage. Die Gastherme für Einheiten 2 und 3 befinden sich im Dachspitz. Der Dachspitz liegt über Einheit 3 und ist nur über diese Einheit zu erreichen. Der Dachspitz bleibt Gemeinschaftseigentum, aber Einheit 3 wird ein Sondernutzungsrecht daran bestellt, eingeschränkt durch ein Betretungsrecht (wegen der Heizung) für Einheit 2. Das Betretungsrecht umfasst auch das Sondereigentum der Einheit 3. Ist das so möglich?

Wenn ich nach dem Beschluss des BayObLG, 2. Zivilsenat, vom 24.02.2000, 2Z BR 155/99, gehe, müsste dies möglich sein.

Das BayObLG führt aus (Hervorhebung durch mich):

„Die Gastherme ist weder nach § 5 Abs. 1 noch § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Für § 5 Abs. 1 WEG bedarf dies keiner weiteren Begründung; § 5 Abs. 2 WEG greift gleichfalls nicht ein, da die Gastherme nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer zu dienen bestimmt ist. Darunter fallen nur Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit zu dienen bestimmt sind (vgl. Bärmann/Pick WEG 8. Aufl. Rn. 33, Staudinger/Rapp WEG Rn. 40, jeweils zu § 5). Dies ist hier nicht der Fall. Die Antragsgegnerin hat die Feststellung des Landgerichts nicht angegriffen, dass mit der Gastherme nur die Räume des Wohnungseigentums Nr. 3 und des Teileigentums Nr. 1, nicht aber die Räume der übrigen Wohnungen Nr. 2, 4 bis 9 beheizt (und gegebenenfalls mit Warmwasser versorgt) werden. "Untergemeinschaften" im Rahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder besondere Formen des gemeinschaftlichen Eigentums oder Miteigentums etwa als "Mitsondereigentum" einzelner Wohnungseigentümer lässt das Gesetz nicht zu (BGHZ 130, 159/168 f. m.w.N.; BayObLGZ 1987, 390/396 m.w.N.; Demharter GBO 22. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 19). Auf die umstrittene Frage, ob die in einem zum Sondereigentum gehörenden Raum befindliche Heizungsanlage auch dann Sondereigentum sein kann, wenn durch sie alle Räume einer Wohnanlage versorgt werden, oder wenn die Heizungsanlage auch noch für andere, nicht zur Wohnanlage gehörende Häuser bestimmt ist, kommt es hier nicht an (vgl. BGHZ 73, 302 ff.; BGH NJW 1975, 688 f.; BayObLG ZMR 1980, 185/186).Der Antragsteller ist nicht verpflichtet, die Nutzung der Gastherme durch die Antragsgegnerin für die Beheizung von deren Räumen zu dulden. Die Antragsgegnerin hat es sich selbst zuzuschreiben, dass die Räume des Teileigentums Nr. 1 nunmehr ohne eigene Heizungsanlage sind. Sie hätte sich, als sie noch Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 war, die Beheizung der Gaststättenräume mittels der Gastherme etwa durch eine Grunddienstbarkeit zu Lasten des Wohnungseigentums Nr. 3 und zugunsten des Teileigentums Nr. 1 sichern können (vgl. Demharter Anhang zu § 3 Rn. 47 m.w.N.)…“

Vorliegend dient die Gastherme im Dachspitz ebenfalls nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer. Der Eigentümer der Einheit Nr. 1 hat eine eigene Gastherme und ist auf den Mitgebrauch derjenigen im Dachspitz nicht angewiesen. Seinen schutzwürdigen Belangen zum Betreten des Gemeinschaftseigentums wird bereits durch die Gestattungspflicht nach § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Das HansOLG Bremen führt im Beschluss vom 28.04.2016, 3 W 28/15,
http://www.oberlandesgericht.bremen.de/sixcms/detail.…men88.c.2335.de
aus:

„Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird bereits durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Diese Gestattungspflicht kann aber auch durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung erweitert werden (für Eigentumsanlage mit zwei Wohneinheiten: OLG Saarbrücken, Beschl. v. 15.04.1998, 5 W 161/97, Rdnr. 24, zitiert nach Juris: für Gas- und Wasseranschlüsse sowie Wasseruhren in einem Kellerraum; vgl. LG Duisburg, Urt. v. 07.06.2013, 2 O 334/12, zitiert nach Juris: für Gas- und Wasseranschluss sowie Wasseruhren, Strom- und Telefonanschluss). Dies gilt entsprechend auch für die Zugangswege zu dem Raum, in dem sich die Heizung befindet (vgl. OLG Saarbrücken, a.a.O.).“

Wäre ich Eigentümer der Wohnung Nr. 2 würde ich mich allerdings in der Wahrnehmung meiner Kontrollfunktion dadurch beeinträchtigt fühlen, dass ich die Gastherme nur über die im Sondereigentum stehende Wohnung Nr. 3 erreichen kann. Irgendwie scheint mir die Hemmschwelle, jemanden um den Zugang durch die Wohnung bitten zu müssen, höher zu sein, als dies bei der Unterbringung im Keller und dem Zugang durch einen im SE stehenden Kellerraum der Fall wäre. s. dazu hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1070915
Allerdings dürfte die Wartung und Kontrolle (Ablesung etc.) einer Gastherme ohnehin durch externe Dienstleister stattfinden.

Du bist super, danke