Hallo, ich bräuchte mal Hilfe von erfahreren WE- Rechtspflegern! Ich hab da einen Antrag bekommen, das hab ich noch nie gehört:
Es besteht ein WE an 12 Wohnungen in 2 Häusern. Eigentümer A gehören alle 6 Wohnungen in Haus 1 alleine, Eigentümer B gehören alle 6 Wohnungen in Haus 2, jeweils verbunden mit einem 1/12 Miteigentumsanteil am WE-Grundstück Flnr. 100. Nun wurde das WE-Grundstück vermessen und aus dem bisherigen WE-Flurstück 100 zwei neue gebildet, 100/1 und 100/2.
Nun sind die beiden Eigentümer zum Notar und erklärten dort: Eigentümer A erhält das Flst 100/1, darauf das Haus 1 (darin waren ja alle seine Wohnungen), zum Alleineigentum, das Sondereigentum an den 6 darin befindlichen Wohnungen bleibt bestehen wie bisher, die Miteigentumsanteile sind nun nicht mehr 1/12 am (Gesamten) WE Grundstück 100 sondern logischerweise 1/6 an dem neuen Flst 100/1. Eigentümer B erhält das Flst. 100/2 zum Alleineigentum, Wohnungen bleiben bestehen wie bisher, Miteigentumsanteile nun auch hier 1/6 pro Wohnung.
Die Gemeinschaftsordnung soll ebenfalls weiter gelten wie bisher.
Die Eigentümer haben also quasi aus einem WE zwei selbstständige gemacht - geht das??? Oder müsste nicht das bestehende WE aufgehoben und zwei oder zumindest 1 neues begründet werden?
Wohnungseigentum: aus 1 mach 2?
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Meines Erachtens vermischt der Notar Erbsen mit Bohnen.
Sauber korrekt sind folgende Schritte nach dem Numerus Clausus der Sachenrechte einzuhalten:
Die Aufhebung des derzeitigen Wohnungseigentums, danach die Teilung des Grundstücks mit evtl. Auflassung der Bruchteilsgemeinschaft an den jeweiligen Erwerber des jeweiligen Flurstücks und dann jeweils die erneute Teilung nach WEG (also 2 selbständige Teilungen).
LG Janet -
Das ist zwar ein äußerst ungewöhnlicher, aber m. E. dennoch möglicher Weg.
Es handelt sich um eine notwendige, also vaW durchzuführende, Teilung des Grundstücks mit den beiden Flurstücken, verbunden mit entsprechenden Eigentumsübergängen. Die Urkunde wird eine entsprechende Einigung (Auflassung) beinhalten.
Dass die Teilungserklärung dann letztlich modifiziert auf eine frühere Teilungserklärung verweist, ist nicht wirklich zu beanstanden.
Unabhängig davon zu sehen sind natürlich evtl. erforderliche Zustimmungen dinglich Berechtigter. -
Eigentlich wie raicro. Grundstücksteilung mit Auflassung von entsprechenden Miteigentumsanteilen sowie wechselseitige Teilaufhebung des Sondereigentums. Alles in einem Rutsch. Ich glaube aber nicht, daß ich`s mich ohne Fundstelle trauen würde, es einzutragen.
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Auflassungen sind drin. UB wurder erteilt für je 1/12 MEA am gesamten Flst, verbunden mit den 12 Wohnungen.
Fundstellen zu dieser Art von Teilung hab ich eben auch noch keine gefunden... -
Fundstelle wird es vermutlich auch keine geben. Üblich ist die Realteilung durch Überführung in Alleineigentum (vgl. Schöner/Stöber Rn. 2997). Ausführungen dazu, daß sich das Wohnungseigentum an den Teilen fortsetzten kann, hätte ich ebenfalls an dieser Stelle im Schöner/Stöber erwartet.
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Nach OLG Ffm, DNotZ 2000, 778 ff = MittBayNot 2000, 323
http://www.notare.bayern.de/read.php?datei…mRlcmhlZnQucGRm
(mit abl. Anm. von Röll in DNotZ 2000, 749 ff und Anmerkung von Volmer in ZfIR 2000, 285 ff), kann das Wohnungseigentum nicht unmittelbar in zwei getrennte Grundstücke aufgeteilt werden; vielmehr ist zunächst die Aufhebung des Sondereigentums erforderlich, mit der Folge, dass für die MEA bzw. das Grundstück ein GB anzulegen ist, dieses Grundstück zu teilen und sodann WE an den beiden Teilgrundstücken zu begründen ist. -
Im Fall des OLG Frankfurt war die Gesamtaufhebung des Wohnungseigentums aber auch von Anfang an das gewünschte Ziel. Man wollte die beiden Doppelhaushälften in normales Alleineigentum überführen. Die Frage war nur, auf welchem Weg man das erreicht. Würde man dagegen wie im Ausgangsfall wollen, daß auf jedem Grundstücksteil das Wohnungseigentum unabhängig voneinander fortbesteht, sollte es auch möglich sein, die Aufhebung des Sondereigentums insoweit auf die jeweils andere Teillfläche zu beschränken.
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Das Sondereigentum lässt sich m. E. nach nicht partiell (je Haus) aufheben. Denn dann würde sich die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des Gemeinschaftseigentums stellen. Das besteht jedoch für jeden der Miteigentümer an den Umfassungswänden, dem Dach und den sonstigen gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen beider Häuser. Da ein Mitsonder- oder Sondermiteigentum von der h.M. abgelehnt wird (Bärmann/Armbrüster, WEG, 10. Auflage 2008, § 5 RN 28, 29 m.w.N. in den Fußnoten 39 bis 41), muss das Gemeinschaftseigentum zunächst in gewöhnliches Miteigentum umgewandelt werden. Das geschieht mit der vollständigen Aufhebung des bisherigen Sondereigentums (Bärmann/Armbrüster, § 4 RN 43).
Auch lässt sich nicht durch partielle Aufhebung des Sondereigetums aus einem Objekt mit einem Verwalter und einem Verband der Wohnungseigentümer nebst einem Verwaltungsvermögen ein Objekt mit zwei Verwaltern und zwei WE-Verbänden und zwei getrennten Verwaltungsvermögen machen. -
Es würde ja hier nicht nur das Wohnungseigentum "verteilt". Das rechtliche Schicksal des Gemeinschaftseigentums würde z.B. über die gleichzeitig erfolgende Auflassung gelöst. Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums müßten eine Teilung natürlich grds. zulassen. Ebenso wie beim Erbbaurecht, wo auch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit es geteilt werden kann. Daß die Verwalterbestellung unverändert für beide Teile übernommen würde, halte ich allerdings für kein so großes Problem. Aber wie oben schon geschrieben, würde ich den Antrag nur aufgrund solcher Überlegungen nicht vollziehen. Aber theoretisch ...
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Es muss doch auch gar keine Sondereigentum aufgehoben werden, B hatte nie welches im Haus von A und umgekehrt; nur das Gemeinschaftseigentum bestand auch am jeweils anderen Haus. B hätte dann nur direkt seinen MEA am Gem.eigentum an A zu 6/12 am Flst. 100/1 übertragen und umgekehrt.
Das ist auch der Punkt, an dem ich hänge.
Anders gefragt: kann ein WE-Grundstück überhaupt geteilt werden, ohne dass vorher das Sondereigentum daran aufgehoben wird? Egal, was danach mit den Teillfächen passiert. Diese Frage würde die von Prinz zitierte Entscheidung ja eindeutig mit "nein" beantworten".
Aber es kann doch nicht sein, dass sowas noch jemand probiert hat und es dazu keine Literatur / Entscheidungen gibt?? Es ist ja doch kostengünstiger und weniger umständlich als das WE aufzuheben und 2 neue eintragen zu lassen.. -
Es muss doch auch gar keine Sondereigentum aufgehoben werden, B hatte nie welches im Haus von A und umgekehrt; nur das Gemeinschaftseigentum bestand auch am jeweils anderen Haus.
Das ist wohl der Fallstrick, über den ich gestolpert bin! Im Übrigen halte ich das schon für einen Fall mit Exotenstatus. Wie häufig sind schon "normale" Reallteilung? Und dann müssen zusätzlich den Eigentümern noch mehrere Wohnungen gehören. Was sie so dann auch noch beibehalten wollen.
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