Antrag auf Eigentumsumschreibung durch den Käufer

Hallo Leute,

ich bin seite heute neu hier und freue mich, über ein solches Forum erfahren zu haben und nutze diese natürlich gern.

Ich habe folgende Thematik zur Diskussion zu stellen, die recht komplex ist, aber vielleicht interessiert es ja doch jemanden:

Mit notariellem Bauträgervertrag hat der Käufer ein Wohnungseigentum (Doppelhaushälfte) erworben. Wir vertreten den Käufer in dieser Angelegenheit anwaltlich, sind also nicht in notariell tätig, ist aber auch egal.

Der Käufer hat auf unseren Rat hin selbst einen Antrag auf Eigentumsumschreibung unter Überreichung einer begl. Fotokopie der Kaufvertragsurkunde, einer begl. Fotokopie der Auflassungsurkunde sowie unter Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und begl. Fotokopie der Verwalterzustimmung beim örtlichen Amtsgericht gestellt, da der Verkäufer nicht mitwirkt und er einer Zustimmungsklage etc. aus dem Weg gehen will. Es ist faktisch noch ein Restkaufpreis von ca. 8.000,00 EUR offen, der -wie so oft- wg. Mängeln einbehalten wurde. Der Verkäufer reagiert in keinerlei Hinsicht, auch nicht auf unsere Aufforderungen hin.

Das zuständige Grundbuchamt (GBA) hat auf den Umschreibungsantrag des Käufers dahingehend verfügt, dass dem Käufer ein eigenes Antragsrecht nicht zustünde, da die Parteien in der Kaufvertragsurkunde den beurkundenden Notar angewiesen hätten, den Umschreibungsantrag erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu stellen und auf ihr eigenes Antragsrecht verzichtet hätten und daher ein von einer Partei selbst gestellter Umschreibungsantrag zurückzuweisen sei. Ferner monierte die bearbeitende Rechtspflegerin, dass die Auflassungsurkunde nicht in beglaubigter Fotokopie, sondern in Ausfertigung vorzulegen sei. Das GBA gab dem Käufer insoweit Gelegenheit, den Umschreibungsantrag bis zu einem bestimmten Datum vollumfänglich zurückzunehmen, da dieser ansonsten kostenpflichtig zurückzuweisen sei.

Ich habe darauf mit Schiftsatz für den Käufer reagiert und entsprechend zu den vermeintlichen Eintragungshindernissen Stellung genommen (zu meiner Begründung im einzelnen weiter unten).

Daraufhin hat das GBA mit Beschluss den Antrag zurückgewiesen.
Das GBA stützt seine Begründung auf den Beschluss des 15. Zivilsentats des OLG Hamm (meines OLG-Bezirks) vom 26.03.1975, Az. 15 Wx 197/74.

Diesem kann ich allerdings nicht folgen, da im Anschluss an das gesamte Schrifttum das OLG Frankfurt (DNotZ 1992, 389) m.E. deutlich zu verstehen gegeben hat, dass ein Verzicht auf das eigene Antragsrecht unwirksam ist (vgl. auch LG Frankfurt MittRhNotK 1992, 116; LG Magdeburg RPfleger 1996, 244; OLG Hamm FGPrax 1998, 154).

Zu begründen ist die Unwirksamkeit eines solchen Verzichts oder einer das eigene Antragsrecht verdrängenden Vollmacht für den Notar m.E. mit deren Unvereinbarkeit mit dem verfahrensrechtlichen Charakter des Antrags.

Ich bin der Meinung, dass das GBA bzw. die bearbeitende Rechtspflegerin in vorliegendem Fall verkennt, dass die Auflassung des Kaufgegenstandes in gesonderter Urkunde unbedingt und ohne eingeschränkten Eintragungsantrag wirksam erklärt wurde. Der vom GBA zitierte Beschluss des OLG Hamm bezieht sich aber auf einen Kaufvertrag, der sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch den dinglichen bzw. sachlich-rechtlichen Bestandteil, nämlich die Einigung, enthält und die Parteien dort wörtlich auf das eigene Antragsrecht verzichtet haben.

In vorliegendem Fall heisst es in der Kaufvertragsurkunde leidglich:
"Die Vertragsteile beauftragen den beurkundenden Notar, die Vertragsunterlagen zur Eintragung des Käufers als Eigentümer dem Gericht erst dann einzureichen, wenn ihm seitens des Verkäufers bestätigt ist, dass die Zahlungen des Käufers sämtlich erfolgt sind".

Diese Beauftragung des Notars stellt m.E. lediglich eine Weisung für den Grundbuchvollzug gem. § 53 BeurkG dar. Ein expliziter Verzicht auf das eigene Antragsrecht gegenüber dem GBA, welcher Außenwirkung gegenüber dem GBA haben könnte, wurde in der Kaufvertragsurkunde nicht erklärt. Ebenfalls enthält der Kaufvertrag keine Weisung an den Notar, eine Ausfertigung und/oder begl. Kopie einer die Auflassung enthaltenden Urkunde vorerst nicht zu erteilen. Der Notar hat dem Käufer ja sogar fröhlich eine begl. Kopie der Auflassungsurkunde übersandt!

Ich meine, es ist ja unstreitig, dass gem. § 16 Abs. 2 GBO ein Antrag von einer Bedingung abhängig gemacht oder gar einer Befristung oder einem anderen Vorbehalt abhängig gemacht werden kann. aber ist doch m.E. nicht zu erkennen, dass der Antrag ansich neben der Auflassung seine eigentliche prozessuale Bedeutung haben soll, da der Kaufvertrag selbst keinen Umschreibungsantrag enthält.

Die Auflassungurkunde enthält ein vom GBA zu beachtendes Hindernis für den Umschreibungsantrag jedoch nicht. Ein solches Hindernis hätte dann zweckmäßigerweise vom Notar in die Urkunde aufgenommen werden müssen, wenn es zum Zeitpunkt der Auflassungsbeurkundung noch gewollt gewesen wäre. Zwar enthält die Auflassung eine Bezugnahme (unechte Verweisung) auf die der Notariatsangestellten im Kaufvertrag erteilten Vollmacht zur Beurk. der Auflassung, jedoch nicht auf den Kaufvertrag selbst. Kann man das dahingehend auslegen? Ich meine nein! Denn unter Beachtung des geltenden Abstraktionsprinzips der Vollmacht ist somit m.E. keine Verknüpfung zwischen Kaufvertrag (schuldrechtlichem Verpfl.-geschäft mit all seinen Einschränkungen) und separater Auflassung entstanden. Es hätte hierzu m.E. einer Verweisung gem. § 13a BeurkG bedurft.

Naja-und hinsichtlich der Forderung der Rechtspflegerin, die Auflassung in Ausfertigung einzureichen, konnte ich eigentlich nur mit dem Kopf schütteln. Ich meine mal gelernt zu haben, dass die Auflassung gegenüber dem GBA nur des Nachweises durch öffentliche Urkunde bedarf, die den zwingenden Formerfordernissen des BeurkG genügt. Das GBA is m.E. weder berechtigt noch verpflichtet, die Gültigkeit des Verpflichtungsgeschäfts zu prüfen, sondern lediglich, ob die Auflassung ordnungsgemäß beurkundet wurde. Im Hinblick auf § 29 GBO soltle dem Nachweis m.E. genüge getan sein...

Ich habe sodann gegen den Zurückweisungsbeschluss Beschwerde eingelegt mit vorstehenden Begründungen. Mal sehen, was das zuständige Landgericht hierauf erkennt.

Für etwaige Beiträge bin ich dankbar. Vielleicht komme ich ja zu anderen bzw. neuen Erkenntnissen.

Viele Grüße
hoppelfloh!

1. § 16 Abs.2 GBO

Mit der Vorschrift des § 16 Abs.2 GBO hat der Sachverhalt nichts zu tun. Denn die Norm regelt nur die Fallgestaltungen, bei welchen mehrere Eintragungen in Frage stehen und bestimmt wird, dass diese mehreren Eintragungen in einem gewissen Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen sollen. Im vorliegenden Fall steht dagegen in Frage, ob überhaupt ein wirksamer Antrag gestellt ist. Die Beantwortung dieser Frage hat mit § 16 Abs.2 GBO nichts zu tun.

2. Auflassungsvollmacht

Lt. mitgeteilten Sachverhalt wurde die Auflassung von einer Notariatsangestellten aufgrund einer im Kaufvertrag erteilten Vollmacht erklärt. Damit muss dem GBA auf jeden Fall die Vollmacht (also der Kaufvertrag) in Ausfertigung vorgelegt werden, weil es insoweit auf den Besitz der Urkunde ankommt (statt vieler vgl. Demharter § 29 RdNr.59). Ob dies der Fall war, lässt sich dem Sachverhalt nicht entnehmen.

Es geht insoweit also nicht um eine unzulässige grundbuchamtliche Prüfung des Verpflichtungsgeschäfts, sondern um die notwendige Prüfung, ob im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung eine Vollmacht bestand, deren Wirksamkeit ihrerseits wiederum Voraussetzung für die Wirksamkeit der erklärten Auflassung ist.

3. Wirksamer Antrag

Es ist einhellig anerkannt, dass ein Verzicht auf das verfahrensrechtliche Antragsrecht nicht möglich und daher für das GBA unbeachtlich ist. Streitig ist nur, ob sich die Beteiligen in Form einer sog. verdrängenden Vollmacht ihres Antragsrechts gegenüber dem GBA begeben können (so die vom GBA zitierte Entscheidung des OLG Hamm Rpfleger 1975, 250). Ob man dem folgen kann (was durchaus zweifelhaft erscheint), ist im Ergebnis nicht von Belang, weil im vorliegenden Fall eindeutig keine solche verdrängende Vollmacht vorliegt. Damit ist i.S. des § 13 GBO von einer wirksamen Antragstellung durch den Erwerber auszugehen.

4. Form der Auflassung

Es genügt, wenn die Auflassungsurkunde in beglaubigter Abschrift vorgelegt wird (Demharter § 29 RdNr.57 m.w.N.).

5. Form der Eintragungsbewilligung

Das eigentliche -bisher aber wohl nicht erkannte- Problem des vorliegenden Falles besteht darin, dass auch die Eintragung eines neuen Eigentümers aufgrund rechtsgeschäftlicher Veräußerung durch den bisherigen Eigentümer nach § 19 GBO zu bewilligen ist. Es geht insoweit daher nicht um die Frage, ob die Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Auflassung genügt (hierzu vgl. vorstehend Ziffer 4), sondern darum, welche Form die Bewilligung haben muss, damit das GBA von ihrer Wirksamkeit und Verwendbarkeit im Verfahren ausgehen kann.

Eine Eintragungsbewilligung i.S. des § 19 GBO wird -soweit hier interessierend- u.a. (und insoweit völlig unstreitig) wirksam, wenn sie vom Bewilligenden gegenüber demjenigen abgegeben wird, zu dessen Gunsten die bewilligte Eintragung erfolgen soll. Streitig ist lediglich, ob die Bewilligung nur dann unwiderruflich ist, wenn sie dem Begünstigten in Urschrift oder Ausfertigung ausgehändigt wird oder ob es für die Unwiderruflichkeit genügt, wenn der Begünstigten vom Bewilligenden nur eine beglaubigte Abschrift der Bewilligung erhält (für ersteres: Meikel/Böttcher § 19 RdNr.137; KEHE/Munzig § 19 RdNrn.174 ff; für letzteres: Demharter § 19 RdNr.26 -jeweils m.w.N.-). Diese Streitfrage ist im vorliegenden Fall nicht das Problem, da kein Widerruf des Bewilligenden vorlag. Entscheidend ist die Form der Bewilligung aber für die Beurteilung der Frage, ob dem GBA das für das Wirksamwerden der Bewilligung erforderliche Einverständnis des Betroffenen mit der Verwendung der vom Begünstigten vorgelegten Bewilligung im Grundbucheintragungsverfahren nachgewiesen ist. Dies ist nur zu bejahen, wenn der Begünstigte die Bewilligung (a) entweder in Urschrift oder Ausfertigung vorlegt (beglaubigte Abschrift genügt nach ganz hM nicht: BayObLG DNotZ 1994, 182; KEHE/Munzig § 19 RdNr.175; Demharter § 19 RdNrn.21, 26) oder (b) wenn der Begünstige zwar nur eine beglaubigte Abschrift der Bewilligung vorlegt, sich aber aus anderen Umständen (etwa durch eigene Antragstellung des Bewilligenden) ergibt, dass der Betroffene mit der Verwendung der Bewilligung im Eintragungsverfahren einverstanden ist. Beide denkbaren Alternativen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt.

6. Ergebnis

Die Zurückweisungsentscheidung des GBA ist im Ergebnis zutreffend. Die eingelegte Beschwerde hat demnach keine Aussicht auf Erfolg (zumindest dann nicht, wenn das Landgericht die zutreffende Rechtslage erkennt).

Die Ausfertigung ist notwendig, da der Betroffene (d.h. der Veräußerer) bzw. der Notar keinen Antrag stellt (siehe: Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rn. 171).
Der Notar wird die Ausfertigung jedoch erst bei vollst. Kaufpreiszahlung aushändigen. Damit soll genau der Fall verhindert werde, dass der Érwerber den Notar unzulässig umgehen will.
Der Verzicht auf die Antragstellung ist m.E. unwirksam.

Hallo,

ich schließe mich prinzipiell meinen Vorrednern an, möchte aber gerne noch folgendes ergänzen:

Da mir die Problematik der Antragstellung durch die Parteien selbst durchaus bekannt ist, verfahre ich generell so, daß neben der Anweisung der Parteien an den Notar, die Urkunde mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung dem GBA erst nach vorliegen bestimmter Voraussetzungen vorzulegen, der Notar weiterhin angewiesen wird, vorher auch keine Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften, die die Auflassung enthalten, den Parteien auszuhändigen.

Dann bin ich als Notar "aus dem Schneider" und meine Mitwirkung kann nicht unterwandert werden, ggfls. mit der Folge, daß hinterher meine Haftpflichtversicherung eintreten muß.

Gruß HansD

P.S. An den Verfasser des Ausgangsposts:

Ich wäre für eine etwas größere Schrift sehr dankbar; trotz Brille muß ich mich bis auf 10 cm dem Bildschirm nähern, um lesen zu können.

Zitat HansD:

... der Notar weiterhin angewiesen wird, vorher auch keine Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften, die die Auflassung enthalten, den Parteien auszuhändigen.

Das sehe ich auch so.

Für mich ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb (nur?) die im vorliegenden Fall erstellte Urkunde die unbestreitbar tangierten Veräußererinteressen so wenig berücksichtigt. Ich bin hierauf in meiner Stellungnahme nur nicht eingegangen, weil es nicht entscheidungserheblich ist.

Vielen Dank für die zahlreichen Beiträge. In der Tat wurde übersehen, dass die Auflassung wg. § 19 GBO in Ausfertigung vorzulegen ist...
Wie ich ja schon erwähnt hatte, wird der Käufer hier anwaltlich vertreten. Ich muss also nach einer Lösung suchen, die das angestrebte Ergebnis, nämlich die Eigentumsumschreibung, herbeiführt. Da ich den Notar und deren Mitarbeiter als "unumsichtig" kennengelernt habe, werde ich einfach versuchen, eine Ausfertigung der Auflassungsurkunde zu erhalten. Ich weiss, nicht die feine englische Art...

Aber danke nochmal für die rege Stellungnahme!

P.S. @HansD: Ich hoffe, es ist jetzt etwas besser lesbar

Eine Ausfertigung auf die geschilderte Weise zu erlangen, hilft auch nichts, weil diese Bewilligung nicht mit dem Willen des Betroffenen ausgehändigt würde und daher nicht in Wirksamkeit erstarkt.

Wenn das GBA allerdings aufgrund dieser Ausfertigung einträgt, ist das Eigentum wegen § 873 Abs.1 BGB materiellrechtlich aber natürlich übergegangen. In der Haut des Notars, der die Ausfertigung an den Erwerber übersandt hat, möchte ich dann allerdings nicht stecken.

Das Ganze wird aber voraussichtlich ohnehin daran scheitern, dass der Eigentümer im Beschwerdeverfahren oder im neuen Antragsverfahren beteiligt wird und dadurch Wind von der Sache bekommt. Und dann wird der Notar natürlich den Teufel tun.

Wenn man es genau nimmt, hat meine Stellungnahme eigentlich ohnehin den Charakter eines kostenpflichtigen Gutachtens.

*lach* ja-genau das ist ja meine Intention wg. § 873 BGB...

aber ich werde wohl aus standesrechtlcihen Gesichtspunkten dahingehend nichts weiter unternehmen...

Aber danke nochmal!

Das halte ich für eine vernünftige Einstellung.

Zitat HansD:

... der Notar weiterhin angewiesen wird, vorher auch keine Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften, die die Auflassung enthalten, den Parteien auszuhändigen.

Genauso verfahre ich auch. Es besteht hierbei allerdings immer ein gewisses Risiko, daß das von den Mitarbeitern - besonders in Stress-Situationen - übersehen werden kann...

Die sicherste Möglichkeit ist immer noch, die Auflassung gesondert zu beurkunden. Dann unterlaufen zwangsläufig bestimmte Fehler nicht (ich weiß, die Kostenproblematik spricht dagegen; aber wenn man ehrlich ist, handelt es sich bei den Kosten der Auflassung im Verhältnis zu den sonstigen Kosten um einen relativ geringen Betrag - 5/10 Gebühr -).

Ich gebe zu, ich bin beim Scheitern von Kaufverträgen "ein gebranntes Kind" (das kommt davon, wenn man es unwissentlich mit "Gaunern" zu tun bekommt).

Im Übrigen trifft es zu, dass der Nachweis der Bewilligung durch eine Ausfertigung zu führen ist (zumindest dann, wenn der Antragsteller nicht der Eigentümer ist)