Unrichtigkeit des Grundbuchs

Der Eigentümer A ist laut Grundbucheintragung aus dem Jahre 1993 Alleineigentümer der Grundstücke Bestandsverzeichnis Nr. 1 - 5. Eintragungsgrundlage ist die Auflassung vom 01.01.1993.

Nach Durchsicht der Auflassungserklärung ist die Auflassung der Grundstücke Bestandsverzeichnis Nr. 1 - 5 jedoch an den Eigentümer A und dessen Ehefrau B zu je 1/2 Anteil erfolgt.

Die entsprechende Eintragung dieses Eigentumsverhältnisses im Grundbuch ist jedoch leider nicht erfolgt.

Später dann - im Jahre 1995 - wurden zwei Grundschulden für die BankY bestellt, und zwar durch den Eigentümer A und dessen Ehefrau B.
Die entsprechenden Grundbucheintragungen sind auch im Jahre 1995 erfolgt.

Im Jahre 1998 wurden dann im Flurbereinigungsverfahren Gemeinde Musterstadt die Grundstücke Bestandsverzeichnis Nr. 1 - 5 abgeschrieben.
Weiter wurden im Jahre 1998 im Flurbereinigungsverfahren Gemeinde Musterstadt die Grundstücke Bestandsverzeichnis Nr. 6 - 7 eingetragen.

Nun wollen der Eigentümer A und dessen Ehefrau B ihre beiden Grundstücke schenkungsweise auf die Kinder übertragen und stellen mit Entsetzen fest, dass nur der Eigentümer A als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Was nun?

Ehefrau B kann nicht hälftige Miteigentümerin geworden sein, weil es hierfür an der nach § 873 Abs.1 BGB erforderlichen Eintragung fehlt. Ehemann A kann aber auch nicht Alleineigentümer geworden sein, weil insoweit keine Auflassung erklärt wurde. Mit dem unrichtigen Vollzug der seinerzeitigen Auflassung trat somit das Ergebnis ein, dass A hälftiger Miteigentümer wurde und der andere Hälftemiteigentumsanteil beim Veräußerer verblieb. Die Grundschulden sind dagegen entstanden. A hat für seinen eigenen Hälfteanteil als Berechtigter gehandelt und sein Handeln als Nichtberechtigter für den anderen Hälfteanteil war im Ergebnis wegen § 892 BGB unschädlich (für eine Bösgläubigkeit der Grundschuldgläubiger gibt es keinen Anhaltspunkt).

Soweit zur Vergangenheit.

Derzeitiger Alleineigentümer der beiden im Flurbereinigungsverfahren zugewiesenen Grundstücke ist in jedem Falle A, weil der entsprechende Eigentumserwerb kraft gesetzlicher Zuweisung zustandekam. Ob das im Ergebnis zutreffend war, spielt zunächst keine Rolle.

Aber:

Es steht für mich außer Zweifel, dass B aufgrund der "Vorgeschichte" einen Anspruch gegen A hat, dass ihr A einen Miteigentumshälfteanteil an den beiden im Flurbereinigungsverfahren erworbenen Grundstücken rechtsgeschäftlich überträgt. Die Erfüllung dieses Anspruchs bewirkt, dass A und B hälftige Miteigentümer werden und jetzt auch beide an ihre Kinder übertragen können. Als Alternative steht zur Verfügung, dass B ihren diesbezüglichen Anspruch schenkungsweise an die Kinder bzw. an das jeweilige Kind (im Hinblick auf das jeweils betroffene Grundstück) schenkungsweise abtritt. Das funktioniert steuerlich allerdings nur, wenn die Abtretung des Anspruchs in gleicher Weise besteuert wird wie der Grundstückserwerb selbst.

Die der geplanten Übergabe zugrunde liegenden steuerlichen Intentionen im Hinblick auf die Ausnutzung der Freibeträge (205.000 € pro Kind und pro Elternteil) kann sich also durchaus noch verwirklichen lassen. Es dürfte allerdings fraglich sein, ob man das beurkundungstechnisch angesichts der erforderlichen erneuten steuerlichen Überprüfung noch im alten Jahr hinbekommt (ab 1.1.2007 kommt es zu einer steuerlichen Erhöhung der Bodenwerte).

Übergibt A demzufolge "notgedrungen" alleine und kommt es hierdurch (und zwar in jedem Fall!) zu steuerlichen Verschlechterungen, so erscheint es nicht abwegig, anzunehmen, dass die entsprechenden Einbußen im Wege der Amtshaftung ersetzt werden müssen. Der Fiskus dürfte insoweit allerdings aus dem Schneider sein, weil die Haftung des Notariats vorgreiflich sein dürfte, welches die ursprüngliche Eintragungsmitteilung nicht überprüft hatte.