Grundbuchgebühren: Berücksichtigung eines Wohnrechts bei Verkehrswertangabe?

    @ Adlerauge:
    Deinem Grinsesmiley entnheme ich, dass du an dieser Stelle die Bestätigung deiner Ansicht findest.
    Allerdings ziehe zumindest ich bei der Überprüfung des "Verkehrs"wertes auch jetzt schon eingetragene Belastungen mit ein.
    Denn wenn die Parteien "den Wert des Grundstücks mit 50.000,- Euro" angeben, aber Belastungen (Grundschulden) von ca. 250.000,- Euro vorhanden sind, frage ich u.U. nochmals vorsichtig nach.

    In den bisherigen Kommentierungen (z.B. Rohs/Wedewer) § 19 RdNr. 25 ff wird ebenfalls bisher (u.a.) auf vorhandene Grundpfandrechte abgestellt. Es isat aber zu begrüßen, dass die bisher nur in Literatur und Rechtsprechung diskutierte und angewandte Praxis Einzug in das Gesetz findet.

    Ich denke, dass diese Nr. 1 der Aufzählung nichts, dass noch bestehende und vom Erwerber evtl. übernomme Belastungen den Verkehrswert mindern würden. Diese drücken lediglich den Barkaufpreis. Denn auch die Übernahem dieser Belastung stellt eine Gegenleitung dar, die der Erwerber (evt. zzgl. des Barkaufpreises) erbringt.

    Ich glaube, wir reden aneinander vorbei (nicht böse gemeint), da die Begrifflichkeiten unterschiedlich interpretiert werden.

    In dem beschriebenen Fall ist nicht von Verbindlichkeiten oder Belastungen in schuldrechtlicher Hinsicht die Rede.

    Die von den Eltern an das (erwachsene) Kind K verschenkte Wohnung ist aus schuldrechtlicher Sicht belastungsfrei (keine Grundschulden, Hypotheken, etc.).

    Die im Grundbuch eingetragene "beschränkt persönliche Dienstbarkeit" für K ist ein vertraglich vereinbartes Recht, die beschriebene Wohnung kostenfrei und allein unter Ausschluss Dritter auf Lebenszeit zu nutzen.

    Dieses Recht des Berechtigten K mindert den Verkehrswert
    (= Wert, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" [Anm.: also unter Fremden] nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre)
    lt. ImmoWertV § 6, Absatz 2 erheblich, da ein Käufer als neuer Eigentümer die erworbene Wohnung weder selbst nutzen, noch vermieten könnte.

    Zusätzlich wäre er zur Übernahme der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, etc.) verpflichtet und hätte dazu natürlich auch einen fiktiven Mietausfall (in dem beschriebenen Fall lt. Sterbetafel mehr als 30 Jahre lang) zu berücksichtigen.

    Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter "Fremden" wäre ein Preis ohne wertmässige Berücksichtigung des lebenslangen, kostenfreien Wohnrechts des bisherigen Eigentümers unter Ausschluss des neuen Eigentümers niemals zu erzielen.

    Also wurde hier der geforderte Verkehrswert angegeben.
    Zusätzlich erfolgte eine Angabe des Jahreswertes des Nutzungs-/Wohnungsrechts (= der beschr. pers. Dienstb.)

    Wie bereits gesagt, meine ich (wie übrigens auch die Mehrheit der Sachverständigen/Gutachter), dass der Verkehrswert korrekt angegeben wurde.

    Das angesprochene und vom Bundestag beschlossene 2. KostRMoG soll nun die bstehende "Unschärfe" in den Formulierungen der noch aktuellen KostO durch eine klarere Struktur und präzisere Formulierungen ersetzen.
    Unter anderem wird in § 46 als Ersatz des bisherigen § 19 KostO bei der Bewertung von Grundbesitz nun explizit der klar definierte Begriff des "Verkehrswertes" verwendet.

    Zitat von Adlerauge

    Die im Grundbuch eingetragene "beschränkt persönliche Dienstbarkeit" für K ist ein vertraglich vereinbartes Recht, die beschriebene Wohnung kostenfrei und allein unter Ausschluss Dritter auf Lebenszeit zu nutzen.

    Dieses Recht des Berechtigten K mindert den Verkehrswert
    (= Wert, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" [Anm.: also unter Fremden] nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre)
    lt. ImmoWertV § 6, Absatz 2 erheblich, da ein Käufer als neuer Eigentümer die erworbene Wohnung weder selbst nutzen, noch vermieten könnte.

    Gerade in dieser Annahme liegt der Denkfehler. Das Recht mindert nicht den Wert des Grundbesitzes, sondern lediglich die zu erbringende Gegenleistung.

    Zur angedachten Gesetzesänderung ist lediglich zu sagen, dass die Grundbuchgebühren schon seit Jahrzehnten unter Zugrundelegung des Verkehrswertes erhoben werden. Schön, dass das BMJ das nun auch schon gemerkt hat.

    Die im vorliegenden Thread zu Tage tretende Diskrepanz besteht nur darin, dass der Fragesteller das, was unter dem Strich herauskommt, als den Verkehrswert ansieht, während alle anderen diese Berechnung im Hinblick auf die zu erbringende Gegenleistung zwar ohne weiteres für zutreffend halten, aber (zutreffend) danach differenzieren, was der höhere Verkehrswert und was die geringere Gegenleistung ist.

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