Seh`gerade, daß die Entscheidung des BayObLG schon von Andreas zitiert worden ist. Und daß der teilende Eigentümer bereits zugewiesen hat, habe ich ebenfalls überlesen. Ob der teilende Eigentümer noch wirksam zuweisen konnte, hängt vom Zeitpunkt der Abgabe der Zuordnungserklärung ab (vgl. Schneider Rpfleger 1998, 53, 61 m.w.N.). Die erfolgte, als er noch Miteigentümer war. Grundsätzlich sollte eine Eintragung daher noch möglich sein.
"Vergessenes" Sondernutzungsrecht
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Auch ich habe ein "vergessenes Sondernutzungsrecht":
In der Teilungserklärung von 1992 heißt es "An den 20 Kfz-Stellplätzen... wird je ein Sondernutzungsrecht gemäß §§ 10 und 15 WEG für den Eigentümer einer bestimmten Wohnung begründet. Damit wird der jeweilige Sondernutzungsberechtigte zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung eines Kfz-Abstellplatzes berechtigt... Die Zuordnung erfolgt durch den derzeiteigen Eigentümer in dem entsprechenden Kaufvertrag über den Verkauf einer Wohnung... Die Eintragung dieser Sondernutzungsrechte soll bei Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch vorerst nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung erfolgen; der Eintragungsantrag gemäß Ziffer II.3. dieser Urkunde wird hiermit entsprechend eingeschränkt." Ziffer II.3. Bewilligung + Antrag zur Eintragung u.a. "der in dieser Urkunde bestimmten Sondernutzungsrechte als Inhalt des Sondereigentums".
Ist damit schon die negative Komponente (Ausschluss des Mitgebrauchs der Wohnungseigentümer) eingetragen?Im Kaufvertrag (1994) erfolgte durch den Bauträger die Zuweisung eines Stellplatzes + Bewilligung + Antrag, die Eintragung wurde jedoch vergessen.
Kann ich den Antrag noch vollziehen? -
Denke, dass ein aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht gewollt war und dass selbst jetzt noch eine Zuweisung durch den Bauträger erfolgen könnte (vgl. Schmenger BWNotZ 4/2003, 73, 90).
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Das sehe ich genauso.
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Danke, vor allem an 45 für den Aufsatz.
Dann werde ich den noch offenen Antrag von 1994 jetzt vollziehen... (auch wenn die Formulierung sehr auslegungsbedürftig ist...).
Die Stellplätze, die nicht zugewiesen wurden, könnten dann wohl - lt. Schmenger - jetzt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet werden, d.h. alle müssten zum Notar, oder?
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Die Stellplätze, die nicht zugewiesen wurden, könnten dann wohl - lt. Schmenger - jetzt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet werden, d.h. alle müssten zum Notar, oder?
Den letzten Absatz auf Seite 90 verstehe ich anders. Die Zuweisungsbefugnis erlischt grds. nicht mit Veräußerung der letzten Wohnung. Aus Hügel/Kral Sonderbereich WEG Rn 49:
"Der Ausschluss der Miteigentümer vom Mitgebrauch sollte am besten aufschiebend bedingt durch die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers oder des hierzu bevollmächtigten Verwalters vereinbart werden [...]. Die Zuordnungsbefugnis des Eigentümers kann hier auch unabhängig von der Stellung als teilender Eigentümer fortbestehen (LG München II MittBayNot 2004, 366; Klühs ZNotP 2010, 177 Schneider ZWE 2012, 171)."
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Fragt sich nur, ob der Bauträger - soweit er überhaupt noch existiert - nach 20 Jahren noch Interesse an dem Objekt hat...
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Wenn er nicht will, muß er ja nicht. Aber die Beteiligung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht alternativlos.
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Ich hänge mich hier mal an.
Ich habe ein in den 70ger Jahren begründetes WEG. Damals sind in der TE SNR an Stellplätzen begründet worden.
Wortlaut war folgender: "Die Benützung dieser Stellplätze wird in der Weise geregelt, dass die ausschließliche Benützung eines oder mehrerer dieser Stellplätze dem jeweiligen Eigentümer einer bestimmten Eigentumseinheit zusteht. Die Benützung der mit den Nr. xx-yy bezeichneten Abstellplätze steht ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentums Nr. zz zu.
Die Festlegung, welcher Abstellplatz welchem Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Benützung zusteht, wir im übrigen in den einzelnen Kaufverträgen oder Nachträgen hierzu durch die Verkäufer der Eigentumswohnungen erfolgen und zwar beim erstmaligen Verkauf."Bei Anlegung des WEG ist lediglich auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen worden. M.E. sind die SNR damit wirksam entstanden.
Die Zuweisung der SNR zu den jeweiligen SE-Einheiten sind auch in den jeweiligen Kaufverträgen erfolgt. Die Zuweisung der SNR ist bei manchen zur Eintragung im GB beantragt worden, bei manchen nicht.
Sämtliche Wohnungen sind zwischenzeitlich ein- oder mehrfahr weiterverkauft worden.
Eine der Wohnungen soll nun zum wiederholten Mal weiterverkauft werden. Das im allerersten Kaufvertrag dieser Wohnung zugewiesen SNR ist nie zur Eintragung im GB beantragt worden, aber bei jedem Verkauf der Wohnung "mitverkauft" worden. Die Zuweisung des Stellplatzes soll jetzt im GB eingetragen werden.
M.E. sind die SNR damals mit der Bezugnahme auf die Bewilligung wirksam entstanden, da die negative Komponente des SNR im Grundbuch auf den Blättern aller WE eingetragen ist.
Nun meine Frage: musste die positive Komponente des SNR auch im GB eingetragen werden, um gegenüber den Sonderrechtsnachfolgern zu wirken, oder sind die SNR mit den Weiterverkäufen ohne dass die positive Zuweisung eingetragen war, wieder erloschen? Kann ich die Zuweisung des SNR im GB auf den jetzigen Antrag hin noch eintragen?
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Kleine Ergänzung:
Ich würde davon ausgehen, dass die Wirkung gegen die Sonderrechtsnachfolger durch die ursprüngliche Eintragung über die Bezugnahme auf die Bewilligung erfolgt ist, da die negative Komponente des SNR damit eingetragen ist.Die Eintragung der positiven hat aber nur eine Wirkung für den Sonderrechtsnachfolger, da durch die TE (Formulierung s.o.) schon alle Miteigentümer vom gemeinschaftlichen Gebrauch ausgeschlossen waren. Die Zusweisung ist im ersten Kaufvertrag erfolgt, jedoch nicht zur Eintragung beantragt worden, was aber unschädlich ist, da sie nicht gegen den Sonderrechtsnachfolger wirkt. Die Eintragung der positiven Komponente müsste daher auf nunmehr erfolgten Antrag und Bewilligung eintragbar sein.
Findet das Zustimmung?
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Dass die Zuweisungsbefugnis des teilenden Eigentümers mit der Abveräußerung der letzten Einheit endet, wurde hier bereits diskutiert:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post771807Und wenn die positive Komponente der Zuweisung nicht durch Eintragung im Grundbuch vollzogen wurde, ist lediglich ein schuldrechtliches SNR entstanden, s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post946744
In solchen Fällen kann das SNR formlos übertragen werden und in der Zwischenzeit auch übertragen worden sein, s hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post947247
Es wird also der Bewilligung aller Wohnungseigentümer bedürfen (OLG München, Beschluss vom 11.05.2012, 34 Wx 137/12 -
Vielen Dank erst mal für die Fundstellen. Habe zwar lang gesucht, war aber dann nach allem was ich gelesen hatte verwirrt.
Wenn das SNR jetzt aber lediglich schuldrechtlich entstanden ist, habe ich nicht dann das Folgeproblem, dass evtl. alle SNR erloschen sein könnten? Ich denke daran, dass es evtl. einen KV in der gesamten Anlage geben könnte, in dem die schuldrechtlichen SNR nicht den Käufern auferlegt worden sind. Oder wäre dies dadurch ausgeschlossen, dass die negative Komponente ja im Grundbuch eingetragen worden ist?
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Du hast aber oben ausgeführt, dass bei einigen Wohnungen die zugeordneten SNR zur Eintragung beantragt wurden und vermutlich doch wohl auch im BV eingetragen worden sind. Das sind dann keine rein schuldrechtlichen SNR mehr.
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Ja, richtig, aber die SNR die nicht im GB eingetragen sind.
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Diejenigen SNR, die aufgrund der Zuweisungsbefugnis bereits (positiv) eingetragen worden sind, unterliegen sachenrechtlichen Kriterien, d. h. können nur durch Einigung und Eintragung übertragen werden (§§ 873, 877 BGB), so dass sich aus der fehlenden Eintragung einer Inhaltsänderung ergibt, dass sie noch dem Objekt zugeordnet sind, dem sie zugewiesen wurden.
Hingegen könnten die rein schuldrechtlichen SNR nach § 398 BGB übertragen worden sein, so dass nicht ersichtlich ist, dass sie zu dem Kaufgegenstand gehören, dem sie hätten zugeordnet werden sollen. Also benötigst Du für deren Zuordnung die Bewilligung aller Wohnungseigentümer. Das hat das OLG München mit dem bislang im verlinkten Thread noch nicht genannten Beschluss vom 04.07.2014, 34 Wx 153/14, = MittBayNot 2015, 36/37 mit abl. Anm. von Notar Schmidt (MittBayNot 2015, 38/39 und ZWE 2014, 403) erneut bestätigt; s.
http://www.gesetze-bayern.de/jportal/portal…true#focuspoint
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