Mahlzeit. Über die Suche habe ich nichts gefunden, was die Fragezeichen über meinem Kopf beseitigen würde.
Ich schildere mal den Sachverhalt.
Eheleute leben getrennt, Trennungsjahr läuft. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass Ehefrau Scheidungsantrag stellen wird überträgt diese an Ehemann zum Zwecke des Zugewinnausgleichs jeweils einen 1/2 Anteil mehrerer Grundstücke. Sie bleibt also zu 1/2 Anteil Miteigentümerin. Urkunde wird im April 2002 errichtet. Anfang Mai 2002 erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Im August 2002 tritt eine Angestellte des Notars, der den Übertragungsvertrag beurkundet hat, als vollmachtlose Vertreterin für die Parteien auf und erklärt, dass der Übertragungsvertrag bereits beurkundet ist, aber noch einmal zur Bestätigung der bereits erfolgten Beurkundung wiederholt wird. Dann wird der komplette Vertrag wörtlich wiedergegeben. Zum Schluss findet sich sinngemäß folgender Satz in der Urkunde:
Die Eigentumsumschreibung ist bereits am ** aufgrund der Urkunde vom *** erfolgt. Wir bewilligen und beantragen im Wege der Grundbuchberichtigung in das Grundbuch einzutragen, dass die Auflassung durch heutige Urkunde erfolgt ist.
Grundbuchamt ändert den Vermerk zur Auflassung dahingehend, dass die Auflassung am **08.2002 erfolgt ist.
Das verstehe ich nicht. Welchen Sinn macht es, das Datum der Auflassung durch Urkunde zeitlich nach hinten zu verschieben. Geht das überhaupt, wenn die Auflassung wirksam erklärt und Eigentumsumschreibung bereits erfolgt ist.
Änderung Auflassungsdatum
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Normalerweise garkeinen. Nach der vorliegenden Schilderung könnte man davon ausgehen, dass im April nur der schuldrechtliche Vertrag beurkundet wurde und nicht die Auflassung. Das hat das Grundbuchamt übersehen und schon die Eigentumsübertragung eingetragen. Nachdem das jetzt bemerkt wurde, ist die Auflassung nachträglich erklärt worden und im Wege der Berichtigung im Grundbuch das Datum vermerkt worden.
Ist für mich die einzige Erkärung. -
Dann sehe ich keinen Sinn darin. Ruf doch mal den Rpfl. an.
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Die Auflassung wurde erklärt für den Fall, „dass Ehefrau Scheidungsantrag stellen wird“.
Damit war die Auflassung nichtig, da unter einer Bedingung erklärt. Und das ist jetzt den Beteiligten aufgefallen. -
Diese Kenntnis spielte keine Rolle. Die Auflassung war von vorneherein bedingt und daher nach § 925 Abs.2 BGB nichtig. Die erste Urkunde war somit im Hinblick auf die erklärte Auflassung ein rechtliches Nullum. Sie musste deshalb nochmals (= erstmals) wirksam erklärt werden. Ob sie wirksam erklärt wurde, hängt davon ab, ob das vollmachtlose Handeln der Notariatsangestellten von Veräußerin und Erwerberin genehmigt wurde. Falls nein, ist auch diese Auflassung -bis jetzt- nicht wirksam und das Eigentum ist nicht übergegangen.
Liegen die Nachgenehmigungen vor, ist die Auflassung wirksam. Es war aber nach meiner Ansicht nicht richtig, bei der Grundbucheintragung lediglich das Auflassungsdatum zu berichtigen. Denn das Eigentum war bis dato mangels wirksamer Auflassung noch nicht übergegangen. Es handelte sich daher in Wahrheit nicht um eine Grundbuchberichtigung, sondern um die erstmalige Eintragung der (richtigen) Auflassung, sodass das Eigentum nicht mit der ursprünglichen Grundbucheintragung, sondern erst im Zeitpunkt der zweiten Auflassung überging. -
Dann gibt es überhaupt keine Auflassung. Die in der ersten Urkunde ist aufgrund der Bedingung nichtig und in der zweiten Urkunde wurde erst gar keine erklärt, sondern nur die erste nichtige Auflassung zitiert. Der Mangel der erklärten Auflassung lässt sich auch durch die evtl. vorliegenden Nachgenehmigungen nicht heilen. Es fehlt schon an einer Auflassung, die genehmigt werden könnte.
Das Grundbuch ist unrichtig, die Ehefrau ist noch Eigentümerin (bzw. deren Erben). Klare Folge: Amtswiderspruch. Sowohl die Nichtigkeit der ersten als auch das Fehlen der zweiten Auflassung hätte bemerkt werden müssen. Möglich wurde dies alles aber nur durch den Murks zweier verschiedener Notare. Der erste weiß nicht, dass die Auflassung bedingungsfeindlich ist und der zweite erkennt nicht, dass eine nichtige Auflassung völlig neu erklärt werden muss und dass die Wirkung einer Grundbucheintragung nicht der Disposition der Beteiligten zugänglich ist. Aber ich sehe schon: Nördliches Ruhrgebiet, das deutet auf zwei Anwaltsnotariate hin. -
Nach dem Vortrag kann doch keiner wissen, ob die Auflassung unter eine Bedingung erklärt wurde. Dafür müssten wir den genauen Wortlaut des Vertrags wissen.
Grade in diesen Verträgen wird die Auflassung immer unbedingt erkärt. Der Notar soll den Antrag dann halt zu einem bestimmten Zeitpunkt stellen. Die Bedingung im schuldrechtlichen Vertrag hindert das doch nicht. -
Ich bezog mich bei meinen Stellungnahmen auf die Äußerung in #5, welcher offenbar "Insiderwissen" zugrundeliegt und der nicht widersprochen wurde. Sollte #5 nicht zutreffend sein, ist eine weitere Stellungnahme überhaupt nicht möglich, weil man sich dann die spekulativen Krümel des maßgeblichen Sachverhalts erst zusammensuchen muss. Die Fragestellerin ist die Einzige, die insoweit zur Aufklärung beitragen kann.
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Ich bin kein Insider und sitze wahrscheinlich hunderte Kilometer vom "Tatort" weg. Es war lediglich eine Vermutung, denn ab und zu wird ja auch in gerichtlichen Vergleichen eine -nichtige- Auflassung für den Fall der rechtskräftigen Scheidung erklärt.
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Dann muss uns die Fragestellerin dahingehend aufklären, wie die Auflassung in der ersten Urkunde exakt formuliert war.
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Dann muss uns die Fragestellerin dahingehend aufklären, wie die Auflassung in der ersten Urkunde exakt formuliert war.
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Das stellt alles wieder auf den Kopf. Ach Du mein Sachverhalt, bitte teile Dich doch selbst mit, damit Du nicht mitgeteilt zu werden brauchst.
Erste Urkunde: Nach meiner Ansicht betrifft die Bedingung nur den schuldrechtlichen Teil, aber nicht die Auflassung. Damit war die Auflassung wirksam und die ursprüngliche Grundbucheintragung in der Eigentümerabteilung richtig.
Zweite Urkunde: Überflüssig. Es war bereits die Auflassung in der ersten Urkunde wirksam. Diese Auflassung war im Grundbuch vollzogen und damit das Eigentum übergegangen. Der Berichtigungsvermerk bezüglich des Auflassungsdatums ist somit seinerseits unrichtig, und zwar schon deshalb, weil die zweite Urkunde überhaupt keine Auflassung enthält.
Das Ganze dreht sich allerdings im Kreis, weil der Eigentumserwerb des Ehemannes aufgrund der Bedingung für den schuldrechtlichen Teil der Vereinbarungen zugunsten der Erben der Ehefrau kondizierbar ist. Er kann ja schlecht die Grundstücke als Zugewinnausgleich behalten und als gesetzlicher Erbe zusätzlich noch über § 1371 Abs.1 BGB den pauschalen erbrechtlichen Zugewinn abkassieren.
Die zweite Urkunde halte ich aus den genannten Gründen für völlig sinnfrei, Anwaltsnotar oder Nurnotar hin oder her. -
So in etwa hatte ich es mir vorgestellt. Erst Auflassung unbedingt und damit der zweite Vertrag für die Katz.
Damit stimme ich Cromwell voll zu. -
Der Berichtigungsvermerk bezüglich des Auflassungsdatums ist somit seinerseits unrichtig, und zwar schon deshalb, weil die zweite Urkunde überhaupt keine Auflassung enthält.
Müsste jetzt "zurückberichtigt" werden? -
Das erscheint mir angezeigt. Solange der Rechtspfleger von der Sache keinen Wind bekommt, wird es aber wohl so bleiben wie es ist.
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