Hallo zusammen,
es liegt mir eine Teilungserklärung vor, in der u.a. geregelt ist, dass eine ordnungsgemäss eingeladene Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Mitglieder beschlussfähig sein soll, wenn in der Ladung besonders darauf hingewiesen wurde.
Ist § 25 Abs. 3 WEG gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abdingbar?
Ich finde zumundest nirgendwo etwas, dass dies nicht möglich sein soll.
Wie seht Ihr das?
§ 25 Abs. 3 WEG abdingbar?
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Ich denke mal dass es durchaus möglich ist, ich habe jedenfalls auch schon so eine Einladung zu einer Versammlung einer recht großen WEG bekommen, wo der Hinweis drinnen war . . .
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Ist abdingbar (s. Bärmann/Pick § 25 Rn 29; Staudinger/Bub § 25 Rn. 57, 58; je m.w.N).
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Die Regelung ist abdingbar, so dass jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig ist (München MittBayNot 2006, 332; vgl auch BayObLG ZfIR 2005, 330).
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Ich habe den Fall, dass ich eine ältere Teilungserklärung (aus den 70ern) habe, die dem Verwalter gestattet, bei nicht vorliegender Beschlussfähigkeit eine neue Versammlung, allerdings mit einer neuen Frist von 14 Tagen, einzuberufen. Der Verwalter hat jedoch eine halbe Stunde nach Beginn der ersten Versammlung, in der keine Beschlussfähigkeit vorlag, die zweite Versammlung, in der die Beschussfähigkeit festgestellt wurde, eröffnet.
Nach Beck OK, WEG, § 25, Rn 11 ist die sogenannte Eventualeinberufung grds. unzulässig, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung gestattet es, was hier nicht der Fall ist.
Kann ich gleichwohl davon ausgehen, dass die Beschlüsse (Verwalterbestellung) nur anfechtbar sind, nicht aber nichtig ?
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Engelhardt führt dazu im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 25 WEG RN 26 aus:
„Eine Regelung der Gemeinschaftsordnung, die den Verwalter ermächtigt, mit der Ladung zur Eigentümerversammlung zugleich zur Ersatzversammlung am selben Tag eine halbe Stunde nach dem Termin der Erstversammlung einzuladen, ist mit dem WEG vereinbar.91 Ein entsprechender mit Stimmenmehrheit gefasster Eigentümerbeschluss ist aber nichtig. Denn hierfür fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz.92
91 OLG Köln MDR 1999, 799 = ZMR 1999, 282.
92 OLG Frankfurt OLGR 2006, 230; aA die frühere Rspr. hierzu, die aber vor der Entscheidung des BGH vom20.9.2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500) ergangen ist: BayObLG WuM 1989, 658 = WE 1991, 49; KGFGPrax 2000, 183 = NZM 2001, 105; OLG Köln NJW-RR 1990, 26.
Das OLG Frankfurt/Main führt dazu im Beschluss vom 19.05.2005, 20 W 138/04 = OLGR 2006, 230,, aus:
…“Soweit die Antragsgegner sich im vorliegenden Verfahren auf den Wohnungseigentümerbeschluss vom 07.06.2001 beziehen, der im Parallelverfahren vor dem Senat aus verfahrensrechtlichen Gründen keine Rolle spielte, haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei festgestellt, dass jener Beschluss nichtig ist. Jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Beschluss vom 20.09.2000 (NJW 2000, 3500) ist es nicht mehr zulässig, durch Eigentümerbeschluss die Möglichkeit zu schaffen, Eventualeinberufungen vorzunehmen. Hierfür fehlt die Beschlusskompetenz; ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig (vgl. im Einzelnen Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 757; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 25 Rz. 3; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 25 WEG Rz. 13; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 88; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 25 WEG, Rz. 7, jeweils mit weiteren Nachweisen). Vorliegend kommt hinzu, dass § 11 Abs. 3 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung eine dem Gesetz vergleichbare Regelung getroffen hat. Auch eine Regelung der Teilungserklärung wäre nicht durch bloßen Mehrheitsbeschluss möglich (vgl. OLG Köln NJW-RR 1990, 26; vgl. weiter Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 9, 9 a; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 30 a)….“ -
Danke, Prinz, dann ist die Verwalterbestellung tatsächlich nichtig.
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Habe nach meiner Verfügung die Akte wieder auf dem Tisch und wieder Zweifel bekommen:
Das OLG Frankfurt hatte in seiner Begründung aufgeführt, dass ...ein solcher Beschluss nichtig sei. Heißt das aber auch wirklich, dass damit z.B. Verwalterbestellungen nichtig sind, denn einige OLGs sind da scheinbar anderer Auffassung, vgl. Staudinger/Bub, WEG, Rn 261 zu § 25 der Bearb. 2005:
"Die fehlerhafte Einberufung der Zweitversammlung durch eine unzulässige Eventualeinberufung führt nicht zur Nichtigkeit der in einer solchen Versammlung gefaßten Beschlüsse, sondern – da es sich bei Abs 4 um
eine abdingbare Vorschrift handelt (vgl ie Rn 63) – gem § 23 Abs 4 S 2 lediglich zu deren Anfechtbarkeit (BayObLG WE 1994, 184; OLG Hamburg WE 1989, 140; OLG Karlsruhe WE 1996, 460; B/P/M Rn 87). Eine Ungültigerklärung durch das Gericht erfolgt aber nicht, wenn das Abstimmungsergebnis nicht auf diesem Mangel beruht." -
Wenn der Beschluss nichtig ist, ist es auch der Beschlussgegenstand. Staudinger hat den Bearbeitungsstand von 2005.
Deswegen ist im MüKo/Engelhard, BGB, 6. Auflage 2013, § 25 WEG RN 26 Fußnote 92 ja auch ausgeführt:
„aA die frühere Rspr. hierzu, die aber vor der Entscheidung des BGH vom20.9.2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500) ergangen ist: BayObLG WuM 1989, 658 = WE 1991, 49; KGFGPrax 2000, 183 = NZM 2001, 105; OLG Köln NJW-RR 1990, 26“Reichel-Scherer führt im jurisPK-BGB Band 3, 6. Auflage 2012, § 25 RN 92, 93 aus:
„92 Die Vorschrift ist abdingbar.119 Von Bedeutung ist dabei vor allem die zulässige Vereinbarung der Wohnungseigentümer, nach der zugleich mit der Einberufung zur ersten Eigentümerversammlung zur Wiederholungsversammlung am gleichen Tag, kurze Zeit nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit der ersten Eigentümerversammlung einberufen werden darf (zulässige Eventualeinberufung, vgl. Rn. 85).
93 Ein Beschluss zur Zulassung einer Eventualeinberufung wäre dagegen nichtig.120
120 LG Mönchengladbach v. 28.11.2002 - 2 T 102/00 - NZM 2003, 245.“
dgl. Grziwotz in Erman BGB, 13. Auflage 2011, § 25 RN 7 (Hervorhebung durch mich):
„Die Wiederholungsversammlung kann schon vorsorglich mit der Einladung zur ersten für einen kurze Zeit später liegenden Zeitpunkt (zB eine Stunde) einberufen werden (Eventualeinberufung), wenn entspr Regelung in der Gemeinschaftsordnung enthalten ist (Köln MDR 1999, 799; vgl § 24 Rn 5); ohne Regelung oder nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses dagegen unzulässig (hM; vgl Köln NJW-RR 1990, 26; LG Mönchengladbach NZG 2003, 725; Wenzel ZWE 2001, 226, 236; aA noch KG FGPrax 2000, 183). Lässt die Gemeinschaftsordnung eine Eventualversammlung zu, so ist der Übergang in diese zweite Versammlung förmlich festzustellen (BayObLG NZM 1999, 865).
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