Verwalternachweis noch erforderlich?

    Vor mir liegt ein Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung (Beschluss über die Zustimmung zu einer Eigentumsumschreibung).
    Anwesend waren nach dem Wortlaut der Verwalter, der als Versammlungsleiter fungierte und ein Wohnungseigentümer. Es wurde ein Beschluss gefasst und beide Unterschriften wurden beglaubigt.
    Mein Problem ist, dass ich keinen Verwalternachweis habe.
    Muss ich hier noch genauer in die Prüfung einsteigen und mir nachweisen lassen, dass der Verwalter auch tatsächlich Verwalter ist und hier die Versammlungsleitung übernehmen konnte? :gruebel:

    Aus dem Beschluß muß hervorgehen, ob die Versammlung stimmberechtigt war (erforderliche Präsenz der Wohungseigentümer oder deren Vertreter) - und wer und wie lange zum Verwalter gewählt worden ist.
    Nur eine Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung - ohne Nachweis, wer Verwalter ist - genügt natürlich nicht.

    Nach KG, NZM 1998, 771 ist grundsätzlich ist anzunehmen, dass die Verwalterzustimmung die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer (§ 21 IV WEG) für diese Zustimmung nicht verdrängen soll (BGHZ 131, 346 = NJW 1996, 1216 = WE 1996, 265 [266]; BayObLG, WE 1992, 195 [196]; Senat, NJW-RR 1991, 1300 = WE 1991, 328). Die (eigentlich) erforderliche Zustimmung des Verwalters kann daher durch die Zustimmmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer ersetzt werden.

    Vorliegend hat offenbar die Eigentümerversammlung die Zustimmung zu einer bestimmten Veräußerung erklärt. Dieser Umstand kann -wie derjenige der Verwalterbestellung- durch Vorlage eines Protokolls über der Versammlung gefassten Zustimmungsbeschluss nachgewiesen werden. Dieses Protokoll ist entsprechend §§ 24 VI, 26 IV (jetzt: § 26 III) WEG von dem Vorsitzenden der Versammlung und einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Besteht ein Verwaltungsbeirat, bedarf es zusätzlich der Unterschrift des Vorsitzenden oder Vertreters dieses Beirats. Die Unterschriften müssen öffentlich <notariell> beglaubigt sein (vgl. dazu BayObLGZ 1961, 392/395 = Rpfleger 1962, 107 = NJW 1962, 494 = ZMR 1962, 188; MittBayNot 1987, 97/98; Stellungnahme DNotI-Report 21/2007, 169 ff, 172 mit weit. Nachw.). Dem Urkundsnotar, der als zur Empfangnahme der Zustimmungserklärung nach § 182 BGB ermächtigt gilt (BGH, NJW 1959, 883), ist die Zustimmungserklärung (Protokoll) sodann zuzuleiten. Er wird sie/es danach dem Grundbuchamt vorlegen.

    Frage ist lediglich, ob die Versammlung wirksam einberufen war. Fall es sich nicht um eine reine „Balkonversammlung“ handelte, in der nicht wirksam Beschlüsse gefasst werden können (OLG Hamm, WE 1993, 24 sowie NZM 3/2008, 89 = NJW-RR 4/2008, 250: Scheinbeschlüsse), wären etwaige Einberufungsmängel jedoch nach fruchtlosem Ablauf der Klagefrist des § 45 I 2 WEG nicht mehr zu beachten ( § 23 IV 2 WEG; Bärmann/Merle, WEG 10. Auflage 2008, § 23 RN 181 ff. )

    Vorleiegend kommt wird es daher darauf ankommen, ob die Monatsfrist des 45 I 2 WEG bereits abgelaufen ist.





    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Erstmal danke für die ausführliche Antwort.
    Hier mal das Protokoll:
    Erschienen waren a) der Verwalter Max Müller und b) der Wohungseigentümer Michael Meyer. Der Versammlungsleiter Max Müller stellte die ordnungsgemäße Einberufung und die Beschlussfähigkeit der Versammlung fest. Einziger Tagungsordnungspunkt ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zur Veräußerung der Wohnung Nr. 1 von x auf y. Sämtliche Eigentümer stimmten dafür.
    Ort, Datum, Unterschrift Max Müller (Versammlungsleiter) und Unterschrift Michael Meyer (Wohungseigentümer)
    -beide Unterschriften sind beglaubigt-

    Mein Problem ist hier, dass kein Nachweis vorliegt, dass der Wohnungseigentümer Max Müller auch der Verwalter der Anlage ist. Er wurde im Beschluss einfach zum Versammlungsleiter erklärt - reicht Euch das?

    Wenn die Eigentümerversammlung von einer unzuständigen Person einberufen wurde (früherer Verwalter/nicht dazu ermächtigter (Bärmann/Merle, WEG, 10. Auflage 2008, § 24 RN 24) Wohnungseigentümer etc), sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nach h. M. wirksam, aber anfechtbar und können nach ungenutztem Ablauf der Frist des § 45 I 2 WEG in Bestandskraft erwachsen (Bärmann/Merle, § 24 RN 25 m.w.N. 41). Also kommt es darauf an, ob die Monatsfrist bereits abgelaufen ist.

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