Zwangsversteigerung nach Entziehungsurteil und/oder Hausgeldforderungen

An alle Wissenden, von einer Unwissenden, mit der Bitte um Erleuchtung….

Zunächst vielen Dank für dieses wunderbare Forum. Dies hat mir in Vergangenheit schon sehr oft – eigentlich immer – weitergeholfen. Auch meine nachstehende Frage wurde hier schon mal dem Grunde nach behandelt, allerdings hat mich das, was ich gelesen habe, noch mehr verwirrt. Eine antwort, die natürlich auch meinem Ziel entsprechen soll, habe ich leider nicht gefunden (oder nicht verstanden, dies würde ich jederzeit zugeben :)). Da ich keine Rechtspflegerin bin ist jetzt ein Punkt erreicht, da ich mal aktiv werden muß und ich hoffe hier freundlich empfangen und „geholfen“ zu werden.

Ich (RAin) habe folgenden Fall auf dem Tisch, der mich inzwischen verzweifeln läßt und ich befürchte, ich bin von der Rechtspflegerin, die über meinen beabsichtigten Zwangsversteigerungsantrag zu entscheiden haben wird, wegen meiner Unsicherheit nicht verstanden worden (habe sie angerufen, da ich ja letztlich mit ihr in irgendeiner Form „Hand in Hand“ arbeiten will):

Eigentlich beabsichtigte ich für die von mir vertretene Eigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung nach § 19 WEG. Ein Urteil, welches die Entziehung von Wohnungseigentum nach § 18 I, II Nr. 2 WEG zum Inhalt hat, habe ich, allerdings ist es „nur“ ein Versäumnisurteil. Folglich ergibt sich hieraus lediglich, daß die Schuldnerin zur Veräußerung der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung verurteilt wird. Ist das schon das (1. nicht behebbare?) Problem?

Ich habe mich nun mit § 19 WEG auseinanderzusetzen und so mit der frage, wie ich die Zwangsversteigerung tatsächlich praktisch gesehen beantrage. Erfahren habe ich, daß ein Entziehungsurteil bzw. der Veräußerungsanspruch nach dem Willen des Gesetzgebers zur Rangklasse 5 in § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG zählen soll.
Allerdings wird auch die Auffassung vertreten (und wohl in teilen auch so praktiziert), daß es sich um ein rangloses Versteigerungsrecht handelt, wenn nicht zusätzlich/gleichzeitig auch Wohngeld-/Hausgeldansprüche der Gemeinschaft angemeldet werden, die dann ggf. nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG oder nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG einzuordnen wären.
Hat sich diese Auffassung (rangloses Versteigerungsrecht) inzwischen durchgesetzt? Ich meine bei meinen Recherchen auch hier über diese Auffassung gestolpert zu sein. Auch meine ich, daß „meine Rechtspflegerin“ dieser Auffassung folgt bzw. folgen würde. Wenn dem so wäre, mit welchen Folgen ist zu rechnen, insbesondere für den Kostenfestsetzungsbeschluß aus dem Entziehungsverfahren? Die Kosten teilen doch das Schicksal der Rangklasse der Forderung/des Hauptrechts….

Hier komme ich zu meinem nächsten Problem: Ich könnte für die Gemeinschaft durchaus dem Grunde nach bevorrechtigte Hausgeldansprüche anmelden, die schließlich zu dem Entziehungsbeschluß der Gemeinschaft und damit zu dem Versäumnisurteil geführt haben (also rückständige Beiträge und „laufende Beiträge“ sowieso, da die Schuldnerin nicht mehr zahlen wird); diese sind jedoch seit ca. einem Jahr nicht tituliert. Die Anmeldung nicht titulierter Ansprüche soll aber mit einem reinen Entziehungsurteil, welches nicht mit einer Hausgeldklage verbunden ist, nicht möglich sein, richtig?

Hinzu kommt noch Folgendes: Es gibt aus der Vergangenheit durchaus titulierte Hausgeldansprüche gegen die Schuldnerin, die sogar im Wege der Sicherungshypothek ins Grundbuch eingetragen wurden. ALLERDINGS lauten sowohl die Titel als auch die Sicherungshypothek nur auf 2 „Gesamtberechtigte“ der insgesamt 6 Eigentümer/des Verbandes (ohne die Schuldnerin versteht sich).

In diesen Titeln (Vollstreckungsbescheide) gibt es nur 2 Antragsteller/Gläubiger, obschon es sich um Ansprüche der Gemeinschaft handelt, da der Verwalter im Mahnbescheidsantrag nur zwei Antragsteller eingetragen hat. Entsprechend der Angaben in den Vollstreckungsbescheiden wurde die Eintragung im Grundbuch vorgenommen.

Wie kann ich nun die Zwangsversteigerung erfolgreich durchsetzen, ohne allzu große Verluste für den Verband hinnehmen zu müssen?

Ich habe mir überlegt, daß ich zunächst aus der Sicherungshypothek zugunsten der zwei Eigentümer die Zwangsversteigerung als dingliche Forderung beantrage könnte. Geht das? Dann hätte doch der Verband die Möglichkeit in diesem Verfahren bevorrechtigte Ansprüche anzumelden, oder?

Oder sollte ich für den Verband die Zwangsversteigerung aus dem Entziehungsanspruch (sofern das mit dem Versäumnisurteil möglich und glaubhaft zu machen wäre) beantragen? Dann kann ich aber keine bevorrechtigten (nicht titulierten) Ansprüche anmelden, oder?

Wäre es dann noch/auch möglich, daß die Bank die Ansprüche ablöst?

Ich hoffe sehr, ich habe mich verständlich ausgedrückt und es läßt sich mit diesem Sachverhalt irgendwas erreichen. Vielleicht bin ich vor lauter Grübeln mir schon selbst im Weg und alles ist (hoffentlich) ganz einfach.

Schon jetzt vielen Dank für hoffentlich ganz viele erhellende Antworten.

Mein Problem ist ja ganz schön lang geworden.... Danke fürs Lesen.

Die geschilderten Probleme und Verwirrungen sind ein schönes Beispiel dafür, weshalb wir hier noch kein einziges Verfahren nach § 19 WEG auf dem Tisch hatten.
Egal aus welchem Anspruch die Versteigerung betrieben wird, die Hausgelder aus der Rangklasse II können immer angemeldet werden. Sie müssen nicht tituliert sein, nur glaubhaft gemacht werden (Protokolle der Eigentümerversammlungen, in denen die Abrechnungen/ Vorschüsse) beschlossen wurden. Zeitgrenze: aus dem Jahr der Beschlagnahme (Zustellung der Anordnung, sofern nicht schon Zwangsverwaltung läuft) + 2 Jahre zurück, Betragsgrenze: 5 % des Verkehrswertes.
Welches Verfahren nun günstiger ist, muss nach dem Grundbuchstand beurteilt werden und ist wohl Einzelfall-Rechtsberatung.
Aber im Verfahren nach § 19 WEG müssen alle im Grundbuch eingetragenen Rechte vom Ersteher übernommen werden - damit könnte das Objekt unversteigerbar werden und die Gemeinschaft bleibt auch noch auf den Verfahrenskosten sitzen. In einer Fortbildungsveranstaltung wurde auch die Auffassung vertreten, dass der titulierte Verkaufsanspruch nicht in Rangklasse 5 einzuordnen ist, sondern ein Verfahren besonderer Art begründet- ähnlich der Teilungsversteigerung. Folgt man bei Eurem Gericht dieser Ansicht, kann in diesem Verfahren auch nicht mehr aus Rang 2 oder 4 zur Verbesserung der Versteigerungsbedingungen beigetreten werden.
Das Versäumnisurteil an sich dürfte kein Problem sein, welche Ansprüche geltend gemacht wurden, kann durch Bezug auf die Akten oder Kopie der Klageschrift belegt werden.
Vermutlich wird wohl nur ein Verfahren aus Rang II zur Versteigerung führen können. Empfehlenswert ist ein Kontakt zur Bank - vielleicht wollen die gar nicht ablösen weil sie froh sind, wenn das Verfahren in Gang kommt.

Vielen Dank für die Antwort!
Da ergeben sich ja neue Ansätze für mich, über die ich noch mal in Ruhe nachdenken werde. Und ich kann vielleicht besser mit der Rechtspflegerin diskutieren.

Die Bank habe ich schon mal kontaktiert, diese hat jedoch unter Berufung auf das Bankgeheimnis erstmal nichts gesagt. Aber auch das werde ich erneut versuchen!

Danke soweit!