Bestimmtheit des Bauwerks beim Erbbaurecht

Nur der Garten allein kann nicht "Bauwerk" im Sinne von § 1 ErbbauRG sein, aber im Zusammenhang mit dem Wochenendhaus hätte ich keine Bedenken. Entscheidend ist die "funkionale Einheit". Damit kann dann z.B. auch an einem Golfplatz ein Erbbaurecht bestellt werden. Vielleicht hätten sie den Garten nicht voranstellen, sondern "Wochenendhaus samt nicht bebauter Fläche" schreiben sollen. Die "Besiedlung" würde ich mir aber noch klarstellen lassen. Zum Ganzen: MüKoBGB/von Oefele/Heinemann ErbbauRG § 1 Rn. 8-28. [Blockierte Grafik: https://ssl-beck.met.vgwort.de/na/vgzm.19900-c-h-beck-y-400-pubid-266317]

Falls ich mich recht entsinne, hat man die "Datschen" in den neuen Bundesländern nicht der Sachenrechtsbereinigung, sondern der Schuldrechtsbereinigung unterstellt, weil sie wie bewegliche Gegenstände übertragen werden können. Bei Wochenendhäusern dürfte es ebenfalls an einer festen Verbindung mit dem Grund und Boden fehlen. Ich prüfe dies und melde mich wieder.

Tja, speziell zum Wochenendhaus als Bauwerk finde ich leider nichts. Maßgebend dürfte die Art der Ve4rbindung mit dem Grundstück sein, weil es sich um eine unbewegliche Sache handeln muss. Rapp führt dazu im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2009, § 1 ErbbauRG RN 11 aus: „Wesentlich ist die feste Verbindung mit dem Boden (vgl vOefele/Winkler 2. 8), die nicht allein durch die Schwerkraft herbeigeführt wird (vgl LG Oldenburg Rpfleger 1983, 105 bei Gastank).“

Bei von Oefele/Heinemann, Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, ist in § 1 ErbbauRG RN 9 ausgeführt:

„Das Bauwerk erfordert demgemäß eine feste Verbindung mit dem Erdboden, also die Herstellung einer unbeweglichen Sache. Die Verbindung durch Schwerkraft kann bei entsprechender Größe und Gewicht des Bauwerks genügen,17 nicht dagegen eine bloße Ausnutzung des Bodens, zB nur das Aufstellen einer festen Baracke und dergleichen.18
18 Vgl. KG OLGZ 10, 412; Ingenstau/Hustedt Rn. 79; zur „festen Verbindung“ s. § 93 BGB Rn. 5.

Baracken und Wohnlauben stellen auch nach Grziwotz in Erman, Kommentar zum BGB, 14. Auflage 2014, § 1 ErbbauRG RN 7 kein Bauwerk dar.

Ich bin mir nicht sicher, ob bereits bei der Eintragung der Vormerkung feststehen muss, welche einzelnen Bestimmungen bei Bestellung des Erbbaurechts verdinglicht werden können und welche nicht.

Zwar kann nur das vorgemerkt werden, was letztlich auch in das endgültige Recht umgeschrieben werden kann (BayObLGZ 1963, 128/131; BayObLG, DNotZ 1969, 492/494, Rpfleger 1972, 442/443 mwN). Dazu muss es aber mE ausreichen, dass der vorgemerkte Anspruch den größtmöglichen Umfang erkennen lässt. Auch bei einem Rangvorbehalt zugunsten eines Erbbaurechts wird es für ausreichend angesehen, dass Beginn und Ende der Laufzeit des Erbbaurechts sowie Anzahl und Beschaffenheit der zu errichtenden Bauwerke hinreichend genau bestimmt sind; ferner der Ausübungsbereich und etwaige Entschädigungsansprüche bei Zeitablauf (s. das Gutachten des DNotI vom 10.10.2014, Gutachtennummer: 135503, DNotI-Report 2014, 145 ff
http://www.dnoti.de/gutachten/inde…8a7?mode=detail

Wenn sich der Grundstückseigentümer das Recht vorbehält, Ver- und Entsorgungsleitungen aller Art in das Grundstück einzubringen, dann schadet das der Eintragung der Vormerkung nicht, weil diese nicht –wie später das Erbbaurecht- die erste Rangstelle haben muss (s. Gursky im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2013, § 883 RN 135; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 1733; Gutachten des Deutschen Notarinstitut Dokumentnummer 11028: letzte Aktualisierung 14. Juni 2004,
https://www.google.de/url?sa=t&rct=j…0s1MIL0uYNxTfjg

Da sich das Erbbaurecht auf den für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstrecken soll, müssen dann die Ver- und Entsorgungsleitungsrechte später auch vom Erbbauberechtigten bestellt werden. Nur unter dieser Voraussetzung werden vermutlich auch die aufgrund des genannten Vorbehalts am Grundstück eingetragenen Dienstbarkeitsberechtigten im Range hinter das Erbbaurecht zurücktreten.

Die zeitliche Begrenzung des Erbbaurechts kann auch in der Weise erfolgen, dass das zunächst auf einen bestimmten Zeitraum vereinbarte Erbbaurecht sich danach automatisch um eine schon festgelegte Anzahl von Jahren verlängert, wenn nicht ein Vertragsteil dieser automatischen Verlängerung vor Ablauf der normalen Lauf- bzw. Verlängerungszeit widerspricht, die Verlängerung ist hier zulässig aufschiebend bedingt (s. Heinemann im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 1 ErbbauRG RN 71 mwN in Fußn. 194).

Eine asphaltierte Straße kann Bestandteil eines Erbbaurechts sein (s. MüKo/Heinemann § 1 RN 11 mwN in Fußn. 29; Otto im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.05.2017, § 1 ErbbauRG RN 12).

Lt. BeckOK/Otto, § 1 ErbbauRG RN 13 ist bei Anlagenensembles nach der Rechtsprechung eine natürliche, am Gesamtzweck und am baulichen Zusammenhang ihrer Bestandteile orientierte Betrachtung vorzunehmen. Bilden danach Bestandteile mit Bauwerkscharakter, wie Gebäude, befestigte Straßen und andere Erschließungsanlagen innerhalb einer funktionellen und baulichen Einheit den Schwerpunkt, so kann die Anlage insgesamt Gegenstand eines Erbbaurechts sein. Und wenn die Hauptsache das Bauwerk „Lebensmittelmarkt“ ist, dürfte dies für das Anlagenensemble ausreichen. Allerdings kann ich der Bezeichnung „Konzessionärsflächen (Gebäudeflächen für weitere Projektierungspartner) samt Nebengebäuden und Parkplätzen“ die Anzahl der zu errichtenden Gebäude nicht entnehmen, Als Mindestbestimmtheit ist aber nach hM wenigstens die Anzahl der zulässigen Bauwerke und deren ungefähre Beschaffenheit, zumindest deren Grundart festzulegen (MüKo/Heinemann, § 1 ErbbauRG RN 13 mwN in Fußn. 54).