Verkauf des Wohnhauses der Betreuten

Die Betreute ist vor ca. einem Jahr aus Ihrem Wohnhaus in ein Pflegeheim gezogen.

Mir als Betreuungsgericht werden Kaufverträge über das Wohnhaus der Betreuten (mit Erwerbsvormerkung), ein am Wohnhaus angrenzendes Flurstück (ohne Erwerbsvormerkung und ohne Auflassung) sowie einer Grundschulbestellungsurkunde (Finanzierungsgrundschuld) zur Genehmigung vorgelegt.

Den drei Urkunden ist jeweils ein Anschreiben des Notars mit der Formulierung "Im Auftrag der Vertragsschließenden bitte ich um Erteilung der in der Urkunde beantragten Genehmigung" beigefügt. Der Notar wurde in den Urkunden zur Beantragung und Entgegennahme der Genehmigungen ermächtigt.

In den Urkunden sind allerdings keine Anträge der Beteilgten an das Betreuungsgericht enthalten; nur der allgemeine Hinweis auf die Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung und die vorgenannte Ermächtigung.

Bei wohlwollender Auslegung würde ich in der Vorlage der Urkunden den konkludenten Antrag auf Erteilung der betreuungsgerichlichen Genehmigungen sehen.

1) Seht Ihr das auch so?

Bzgl. dem Verkauf des Wohnhauses ist für mich in analoger Anwendung des § 299 FamFG i.V.m. § 1907 Abs. 1 und 3 BGB eine persönliche Anhörung der Betreuten erforderlich.

2) Ist dies zutreffend?

Bei der Anhörung wird die Betreuerin (Tochter) anwesend sein. Wenn Sie in der Anhörung auf Rechtsmittel verzichtet würde doch eigentlich eine sofortige Rechtskraft der Genehmigung eintreten. Die Genehmigung könnte somit bereits mit Rechtskraftvermerk an die Betreute, die Betreuerin und den Notar übersandt werden.

3) Ist das richtig?

4) Wie verhält es sich mit den beiden Auflassungen? Würdet Ihr diese gleich mitgenehmigen oder hierfür gesonderte Anträge vom Notar fordern?

Zitat von Sonea

zu überhaupt:
Aber Gutachten, ärztliches Zeugnis und so weiter hast Du vorher alles erledigt / geklärt?
Verfahrenspfleger schon vorab geprüft / bestellt?

Mir liegt ein ärztliches Gutachten sowie das richterliche Anhörungsprotokoll für die Anordnung der Betreuung von Juli 2013 vor. Ebenso eine aktuelle telefonische Auskunft der Betreuerin über den Gesundheitszustand und die Anhörungafähigkeit der Betreuten.

Aus diesen Erkentnissen schließe ich, dass die Betreute anhörungsfähig ist, ich kein Gutachten oder ärztliches Zeugnis brauche und keinen Verfahrenspfleger bestellen muss. Genaue Erkenntnisse werde ich natürlich erst nach der Anhörung der Betreuten haben. Sollte ich zum Ergebnis kommen, dass die Betreute anhörungsfähig ist, würde ich die Genehmigungen ohne weiteres Verfahren erteilen.

Liege ich hier richtig?

Die Anhörung ist mittlerweile erfolgt. Ich werde keinen Verfahrenspfleger bestellen müssen. Die Betreute will nicht mehr in ihr Wohnahus zurückkehren und ist mit dem Verkauf einverstanden.

Von der Betreuerin wurde als Grund für den Verkauf des Wohnhauses angegeben, das es sich um ein älteres Haus handelt, bei dem für eine Vermietung viel investiert werden müsste. Im jetzigen Zustand sei das Haus nicht vermietbar und würde somit weiter zerfallen. Die Betreute werde nicht in ihr Haus zurückkehren und es sei ein guter Kaufpreis erzielt worden. Eine finanzielle Erfordernis, z.B. für die Finanzierung der Heimkosten, bestehe nicht, da die Betreute bei ihrer Tochter wohne.

Das Haus wurde von einem Makler leicht über dem Kaufpreis geschätzt, ein Wertgutachten liegt nicht vor.

Würdet ihr das Rechtsgeschäft mit den bisherigen Erkenntnissen genehmigen oder sind noch weitere Nachweise beizubringen (z.B. Wertgutachten)?

Ich habe die Betreute nicht ausdrücklich gefragt, ob sie mit dem Kaufpreis einverstanden ist. Sie hat mir jedoch mehrfach bestätigt, dass sie mit der Verkauf des Hauses einverstanden ist. Innerhalb der einstündigen Anhörung wurde aber mit den anderen Anwesenden über den Kaupreis gesprochen. Ich gehe davon aus, dass die Betreute dies mitverfolgt hat. Zum Kaufpreis geäußert hat sie sich nicht.

Da ich auch Grundbuchbeamter bin und täglich sehe, wieviel für Häuser in der Region bezahlt wird, halte ich den Kaufpreis für marktgerecht.

Ein Gutachten kann schnell bis zu 1.000,-- EUR oder mehr kosten, was bei einem Kaufpreis von 105.000,-- EUR nicht angemessen erscheint.

Was würde denn die Betreute selbst tun? Würde Sie zum Verkauf des Hauses im Vorfeld ein teures Gutachten erstellen lassen, das im Zweifel ohnehin keiner anerkennt? Ich denke, Sie würde zunächst einen Makler befragen und es dann mit diesem Kaufpreis am Markt versuchen; genau, wie es hier geschehen ist.

Welchen Grund hat die Betreuerin und Tochter sowie einzige Erbin, das Haus zu "verschleudern"?

Ich neige dazu, die Genehmigung zu erteilen. Was meint Ihr dazu?

Bei der Finanzierungsgrundschuld ist noch anzumerken, dass sie den Kaufpreis um 50.000,-- übersteigt.

Grundsätzlich frage ich mich, ob diese Vorgehensweise überhaupt erforderlich ist und so vom Betreuungsgericht genehmigt werden kann. Die Betreute ist zwar nicht persönliche Schuldnerin aus der Grundschuld, ihr Wohnhaus wird aber mit einer Grundschuld belastet, die den Kaufpreis weit übersteigt. Für den Fall, dass es nicht zur Auflassung kommt (z.B. der Käufer bezahlt den Kaufpreis nicht) ist diese Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Für den günstigsten Fall, dass die Gläubigerin eine Löschungsbewilligung abgibt, entstehen zumindest Kosten für die Löschung.

Es würde doch auch andere Möglichkeiten für die Abwicklung geben!

Was meint Ihr? Wie würdet Ihr vorgehen?

Zitat von felgentreu

2 Gedanken dazu.

Regelmäßig beleihen unsere Geldhäuser Immobilien bis 70% des derzeitigen Wertes. Insoweit stößt mir schon übel auf, dass der KP so niedrig zur Belastung steht.

Ansonsten. Das Recht teilen. Beleihung in Höhe KP vor AV, anderer Teil danach. Oder eben ganz anders.

Ich stimme Dir zu. Das sind auch meine Bedenken. Wieso beleiht eine Bank eine Immobilie mit 50 % über deren Wert? Das habe ich so noch nie gesehen! Ich könnte mir vorstellen, dass die weiteren 50.000,-- EUR für die Renovierung des Hauses gedacht sind. Dies ist aber einerseits eine reine Mutmaßung und andererseits nicht das Problem der Immobilie der Betreuten!

Bei dieser Konstellation könnte man natürlich auch wieder darüber nachdenken, ein Wertgutachten zu fordern.

Es wäre auch möglich, dem antragstellenden Notar mit einer Zwischenverfügung verschiedene Möglichkeiten aufzuzeigen.

Da ich solch einen Fall noch nie hatte, wäre ich für praktische Tipps sehr dankbar.