Grundschuldeintragung - vollmachtloser Vertreter

    Guten Morgen!

    Eine Stadt (in Hessen) hat in einem Veräußerungsvertrag durch ihre Bevollmächtigte der Notariatsangestellten Belastungsvollmacht ohne Berechtigung zur Erklärung der Unterwerfungserklärung nach § 8oo ZPO zwecks KP-Finanzierung des Käufers erteilt.
    Die Bevollmächtigte der Stadt war jedoch nicht berechtigt, Untervollmacht zur Belastung zu erteilen.

    Die Notariatsangestellte hat sodann die Finanzierungsgrundschuld bestellt incl. 800 er Unterwerfung. Der Käufer war zwar bei der Grundschuldbestellung anwesend hat aber lediglich als zukünftiger Eigentümer ausschließlich die Erklärung nach § 800 ZPO abgegeben.
    Sodann wurde Antrag auf Eintragung der Grundschuld gestellt.
    Aufgrund entsprechender Bemängelung hat die Stadt jedoch anstatt der angeforderten rechtsgeschäftlichen Nachgenehmigung i.S. des BGB eine Genehmigung der "städtischen Körperschaften" eingereicht. Diese Genehmigung war von einer Person (nicht der Bürgermeister und auch nicht der Stadtrat) unterzeichnet und gesiegelt.

    In der Annahme es handelt sich um die angeforderte rechtsgeschäftliche Genehmigung wurde die Grundschuld eingetragen.

    Leider ist das Ganze erst jetzt bei Bearbeitung des E-Wechsels aufgefallen.

    Der Grundschuldeintragung liegt somit eine schwebend uwirksame Grundschuldbestellung zugrunde.

    Demnach müsste die Stadt zunächst ordnungsgemäß nachgenehmigen.

    Müsste die Grundschuld nochmals neu eingetragen werden (wie wenn die Auflassung nach der Eintragung erfolgt ist), oder ist der Mangel durch die Rückwirkung der Genehmigung geheilt und die Eintragung von Anfang an wirksam? Die Meinungen dazu gingen im Kollegenkreis völlig auseinander.

    Hindert der Antrag auf E-Wechsel, die Nachgenehmigung durch die Stadt?

    Sollte keine Nachgenehmigung vorgelegt werden, müsste ein Widerspruch eingetragen werden, richtig?

    Allen schonmal ganz herzlichen Dank!

    Ich kann mir jetzt nicht vorstellen, daß die Eintragung der GS mit Eintgragung der EU geheilt wird, da der Erwerber ja nicht als künftiger Eigentümer die Eintragung bewilligt hat.
    Um die Eintragung eines Widerspruchs von Amts wegen zu umgehen, würde ich den Erwerber die Eintragungsbewilligung genehmigen oder wiederholen zu lassen.

    Kommunen sind leider nicht sehr flexibel in solchen Sachen :eek:

    Zur Kostenbehandlung im Notariat kann ich leider nur auf § 21 GNotKG (oder § 16 KostO) verweisen, da die Bewilligungen leider nur im Namen der Stadt und nicht - wie bei Finanzierungsgrundschulden ja schon seit langem üblich - auch durch den künftigen Eigentümer erklärt wird.

    Hab jetzt erst im Nachgang gesehen, daß Du Rechtspflegerin bist: Wie Du schon gelesen hast, gehe ich davon aus, daß hier mit der Eigentumsumschreibung ein Widerspruch eingetragen wird. Da ich als Notariatsmitarbeiter immer nach leicht umzusetzenden Lösungen suche, weiß ich aus - leidvoller - Erfahrung, daß Veräußerer an der Heilung solcher Fehler nicht mehr interessiert sind, der künftige Eigentümer aber durchaus ein Interesse daran hat, daß die Grundschuld eingetragen bleibt (und der Optik halber dann doch lieber ohne Widerspruch, gibt nur Streß mit der Bank)

    Zitat von Kiwi.

    ....

    Aufgrund entsprechender Bemängelung hat die Stadt jedoch anstatt der angeforderten rechtsgeschäftlichen Nachgenehmigung i.S. des BGB eine Genehmigung der "städtischen Körperschaften" eingereicht. Diese Genehmigung war von einer Person (nicht der Bürgermeister und auch nicht der Stadtrat) unterzeichnet und gesiegelt...!

    Ist die Genehmigungserklärung mit dem Siegel der Stadt versehen ? Dann war es aber wohl ein nach § 71 I 3 HGO Beauftragter bzw. also Bevollmächtigter, der die Erklärung unterschrieben hat.

    Nach § 71 I 3 HGO kann der Gemeindevorstand auch andere Gemeindebedienstete mit der Abgabe von Erklärungen beauftragen. Daher kann die Genehmigungserklärung auch ein solchermaßen Beauftragter erklären. Sie musste ihrerseits nicht den Anforderungen des § 71 II HGO entsprechen (s. Hessische Verwaltungsgerichtshof, 5. Senat, Urteil vom 15.02.1996, 5 UE 2836/95). Die Genehmigung nach § 177 I BGB musste das vertretungsberechtigte Organ erteilen (OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1989, 1425). Im Urteil vom 25.06.2013, 11 U 94/12 führt das OLG Frankfurt/Main, 11. Zivilsenat, aus: …“Wenn die fehlende Schriftlichkeit (Unterschrift zweier Mitglieder des Gemeindevorstandes) einen Mangel der Vertretungsmacht darstellt, dann muss nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen die somit vollmachtlos vertretene Gemeinde das schwebend unwirksame Rechtsgeschäft auch genehmigen können, und zwar durch einen Beschluss ihres allgemein zuständigen Vertretungsorgans (so auch VGH Kassel, NVwZ 1997, 618, 620). Das ist nach § 71 Abs. 1 Satz 1 HGO der Gemeindevorstand…“

    Das dürfte dann gleichermaßen gelten, wenn keine Befugnis zur Unterbevollmächtigung gegeben war.

    Wenn aber der Gemeindevorstand nun mit der Abgabe solcher Erklärungen einen oder mehrere andere Gemeindebedienstete beauftragt hat, dann müsste dessen/deren mit Unterschrift und Dienstsiegel versehene Erklärung ausreichen. Er/Sie haben nach § 71 III HGO bei der Vollziehung von Erklärungen lediglich einen das Auftragsverhältnis kennzeichnenden Zusatz beizufügen. Dazu führt das OLG Düsseldorf im Beschluss vom 21. 11. 2003 - I-3 Wx 312/03 = FGPrax 2004, 56, aus: …“.Zudem war nicht auszuschließen, dass sich die Vertretungsbefugnis des Stadtbaurats K. aus dem ihm zukommenden grundsätzlichen Recht zur Stellvertretung des Bürgermeisters oder aber auch aus einer besonderen für das hier anstehende Grundstücksgeschäft erteilten Vollmacht herleiten konnte. Steht danach nicht fest, dass der Unterzeichner zur Vertretung nicht befugt ist und liegen auch keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte für eine mangelnde Vertretungsbefugnis vor, so war für das Grundbuchamt die Vermutung begründet, dass die Unterzeichner der Genehmigungsurkunde zur Vertretung der Gemeinde - und der Stadtbaurat K. damit zur Vertretung des Bürgermeisters - befugt waren…“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Da es sich offenbar um ein Finanzierungsgrundpfandrecht auf Rechnung des Erwerbers handelt, steht wohl außer Frage, dass (auch) im Verhältnis Erwerber/Gläubiger eine dingliche Einigung über die Bestellung der Grundschuld vorliegt. Erwirbt der Erwerber das Eigentum, wird die Grundschuldbestellung somit - samt Unterwerfung - nach § 185 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB wirksam. Damit erübrigt sich sowohl eine Nachgenehmigung des - dann hierzu gar nicht mehr berechtigten - Veräußerers als auch eine Nachgenehmigung des Erwerbers. Ebenso scheidet ein Amtswiderspruch aus, weil das Grundbuch nicht unrichtig, sondern richtig (geworden) ist.

    Ganz herzlichen Dank für eure Antworten.

    Zu Prinz: Das von der Stadt eingereichte Schriftstück ist mit "Genehmigung" überschrieben. Wortlaut: "Stadt XY erklärt, dass die Genehmigung der "städtischen Körperschaften" zur Grundschuldbestellung erteilt worden ist." Unterschrift i.A. und Siegel der Stadt. Die Frage ist, ob diese Bescheinigung darüber, dass die Genehmigung der städtischen Körperschaften vorliegt, eine eigene Genehmigungserklärung durch den Bürgermeister oder durch eine sonst zur Vertretung der Stadt beauftragte und bevollmächtigte Person im Sinne des § 177 BGB ersetzt.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!

Benutzerkonto erstellen Anmelden