Befugnisse des Verwalters

Die "Befugnis des Verwalters" würde ich als entsprechende Vollmacht verstehen.

Wenn aber überhaupt eine Vollmacht mit dinglicher Wirkung ausgestattet werden kann, dann muss sie das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, denn nur über dieses Verhältnis lassen sich Vereinbarungen nach §§ 10 ff WEG verdinglichen (KG, B. v. 17.12.1997; 24 W 379/97 = FG-Prax 1998, 94; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 210; BayObLG, DNotI-Report 7/2000, 62). Daher ist auch keine vorweggenommene Zustimmung zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt im Wege der Vereinbarung möglich (BayObLGZ 1997, 233/238; 2000, 1 ff/2; 2001, 279/283; BGH, Urt. v. 4.4.2003, V ZR 322/02 = NJW 2003, 2165/2166; OLG München, Rpfleger 2007, 459 = DNotZ 2007, 946 m.w.N.; BGH, Urt. v. 01.10.2004, V ZR 210/03 = NJW 2004, 3418: “Hat die TE diesen Inhalt, so betrifft sie allerdings die sachenrechtliche Grundlagen der Gemeinschaft, und ihr kann insoweit keine dingliche Wirkung nach § 10 II WEG zukommen (Senat, NZM 2003, 480 = NJW 2003, 2165 [2166]; vgl. auch BayObLGZ 2001, 279 [283] = NZM 2002, 70 m.w. Nachw.). Entsprechende Pflichten der Käufer mussten deshalb in die mit ihnen geschlossenen Kaufverträge aufgenommen werden…“)).

2011 (daher die alten Fundstellen) habe ich dazu an andrer Stelle ausgeführt:

..“Eingehend dazu auch Böttcher, „Änderungsvollmachten beim Wohnungseigentum“, ZNotP 8/2007, 298 ff m.w.N. Da sich der teilende Eigentümer nicht vorbehalten kann, die sachenrechtliche Zuordnung zu ändern, kann es hierzu auch keine verdinglichte Ermächtigungen („vorweggenommene Zustimmungen“) hierzu geben (OLG München, Rpfleger 2007, 459 = DNotZ 2007, 946 m.w.N.; BGH, Urt. v. 01.10.2004, V ZR 210/03 = NJW 2004, 3418 = NJW-RR 2005, 10 = NZM 2004, 876 (= entsprechende Pflichten der Käufer müssen in die Kaufverträge aufgenommen werden; Zitat: „Hat die Teilungserklärung diesen Inhalt, so betrifft sie allerdings die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, und ihr kann insoweit keine dingliche Wirkung nach § 10 Abs. 2 WEG zukommen (Senat, Urt. v. 4. April 2003, V ZR 322/02, NJW 2003, 2165, 2166; vgl. auch BayObLGZ 2001, 279, 283 m.w.N.)“)

Auch gibt es keine den Vollmachtgeber verdrängende Vollmacht mit dinglicher Wirkung (zur Stimmrechtsvollmacht s. BGH, Urteil v. 10.11.1951, II ZR 111/50, BGHZ 3,354 = NJW 1952, 178 („Die Erteilung einer unwiderruflichen Stimmrechtsvollmacht unter gleichzeitigem Stimmrechtsverzicht seitens des Gesellschafters gegenüber dem Bevollmächtigten ist ebenfalls nichtig, und zwar auch dann, wenn die Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich zugelassen ist...“); ferner: BGHZ 20, 363 = NJW 1956, 1198; BGH, Urteil vom 13.05.1971,VII ZR 310/69 = WM 1971, 956/957; DB 1976, 2295, 2297; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Auflage 2005, § 23 RN 6; MünchKomm/Armbrüster, BGB, 5. Auflage 2006, § 137 RN 17 mit weit. Nachw. in Fußn. 58). Es kann zur Erteilung von unwiderruflichen Vollmachten lediglich Verpflichtungen geben. Der BGH führt im Urteil vom 19.06.1985, IVa ZR 149/84 = WM 1985, 1232 aus: “Eine sogenannte verdrängende unwiderrufliche Vollmacht kann zwar nicht mit dinglicher Wirkung erteilt werden; der Vollmachtgeber kann sich aber durchaus mit schuldrechtlicher Wirkung verpflichten, nicht über den Gegenstand, auf den sich die Vollmacht bezieht, zu verfügen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 13.05.1971,VII ZR 310/69 = WM IV 1971, 956)“. Armbrüster führt in den Randnummern 17, 18 aus: ......“Entscheidend gegen die Zulässigkeit einer verdrängenden Vollmacht spricht vielmehr, dass es sich um eine hybride Rechtsfigur handelt, die im numerus clausus der Formen der Zuordnung von Rechtsgütern keinen Platz findet. ....... Eine mit dinglicher Wirkung ausgestattete Begrenzung der Verfügungsmacht .... lassen Rechtsprechung und hL nicht zu“. .....
Die Kommentierung von Schramm im Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage, § 167 RN 114, führt dazu aus: „Der Vollmacht kann durch Rechtsgeschäft keine den Vollmachtgeber verdrängende, ausschließende Wirkung beigelegt werden.323 Für die Verfügungsvollmacht ergibt sich das bereits aus § 137 S. 1. Für die Erwerbs- und Verpflichtungsvollmacht folgt das daraus, dass die Rechtszuständigkeiten und die Zuständigkeiten zur rechtsgeschäftlichen Regelung sowie die Möglichkeiten und Voraussetzungen der Zuständigkeitsänderung durch die objektive Rechtsordnung geregelt werden.324 Die Voraussetzungen der Wirksamkeit von Rechtsgeschäften können durch Rechtsgeschäft nur dann bestimmt werden, wenn und soweit das Gesetz dies zulässt. Unwirksam sind vor allem auch verdrängende unwiderrufliche Stimmrechtsvollmachten.325. „

Commichau führt im MünchKomm, BGB, 5. Auflage 2009 zu § 3 WEG RN 32 ff unter „Ermächtigungen und Änderungsvollmachten in der Teilungserklärung“ aus:

32Einige Teilungserklärungen enthalten Ermächtigungen oder Änderungsvollmachten zur Änderung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, die bereits bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in die Teilungserklärung aufgenommen worden sind. Diese Klauseln sollen sämtliche oder nur bestimmte Wohnungs- und Teileigentümer zur Änderung bestimmter Regelungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ermächtigen. Grundsätzlich sind Verfügungsermächtigungen im Immobiliarsachenrecht zulässig. [1] In der Praxis ist der nachträgliche Dachgeschossausbau ein Beispiel für das Bedürfnis nach Änderungen der Teilungserklärung aufgrund einer in ihr enthaltenen Ermächtigung. [2]
33Neben einer Ermächtigung enthalten die Teilungserklärungen idR zusätzlich eine Verpflichtung aller Wohnungs- und Teileigentümer zur Mitwirkung an den von der Ermächtigung gedeckten Änderungen. Diese Verpflichtung muss von jedem Erwerber in seinem Erwerbsvertrag wiederholt werden. [3]
34Grundsätzlich kann ein Erwerber durch Verpflichtungen in seinem Erwerbsvertrag an Vereinbarungen der übrigen Wohnungseigentümer gebunden werden. [4] Voraussetzung für eine wirksame Bindung des Erwerbers ist eine hinreichend konkrete Bestimmung der übernommenen Verpflichtungen. [5]
35Zusammen mit der Übernahme der Verpflichtung kann dem Ermächtigten eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht zum grundbuchlichen Vollzug der Änderung unter Befreiung vom Verbot der Mehrfachvertretung erteilt werden. Derartige Vollmachten sind grundsätzlich wirksam, sofern sie im Innenverhältnis konkreten Beschränkungen unterliegen. [6] Eine derartige Beschränkung ist zB die Unabänderbarkeit des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte des Vollmachtgebers und das Ausbleiben von zusätzlichen Verpflichtungen für diesen. [7] Anderenfalls ist die Zustimmungserklärung von jedem Wohnungs- oder Teileigentümer bei Vollzug der Änderung in der Form des § 29 GBO nachzuholen.
36Nach Ansicht des BayObLG und des KG können dagegen unbeschränkte Ermächtigungen zur Änderung der Teilungserklärung nicht als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden. [8] Die Begründung hierfür ergibt sich nach Ansicht des BayObLG daraus, dass zwischen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums zu unterscheiden sei. Der Gegenstand des Sondereigentums gemäß § 5 Abs. 1, 2 und 3 betreffe allein seine Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum und stelle damit die dingliche Grundlage der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft dar, die einer Änderung aufgrund einer Vereinbarung grundsätzlich nicht zugänglich sei. [9] Im Gegensatz dazu stehe der Inhalt des Sondereigentums, der allein das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffe, gemäß § 5 Abs. 4 einer Regelung durch Vereinbarung offen und ist damit einer Änderung durch Vereinbarung zugänglich. Das BayObLG stellt zudem darauf ab, dass es Erwerbern eines Wohnungs- oder Teileigentums nicht zugemutet werden könne, Eigentum zu erwerben, welches in seinen wesentlichen Inhalten nachträglich abgeändert werden kann. [10]...“

Die Erteilung einer unwiderruflichen Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung in der Gemeinschaftsordnung würde daher von vornherein ausscheiden.

Ist die VM hingegen widerruflich erteilt, wird der Vollmachtgeber nicht verdrängt, d. h. die Vollmacht kann dann nach Ansicht des BGH auch mit Wirkung gegenüber jedem Rechtsnachfolger erteilt werden (BGH, NZM 2004, 466 = NJW-RR 2004, 874 = DStR 2004, 783 = ZMR 2004, 522 = WM 2004, 362 mit Anm. von Wulf Goette in DStR 2004, 785 und Heinrich Groß in IBR 2004, 283; Staudinger/Kreuzer, 2005, § 10 WEG RN 42; Böttcher, Rpfleger 12/2005, 648 ff, 659). Soll von einer solchen Vollmacht keine Ausfertigung erteilt werden, ergäbe sich ihr Fortbestand aus dem Nachweis des fehlenden Widerrufs (OLG Köln, Rpfleger 1984, 182 = DNotZ 1984, 569).

Derartige Vollmachten können jedoch auch nur auf die Änderung der Gemeinschaftsordnung gerichtet sein und dürfen nicht gegen § 307 BGB verstoßen (LG Düsseldorf, Rpfleger 1999, 217; LG Nürnberg-Fürth, NJW 47/2009, 3442; Böttcher, a.a.O. m.w.N.),
Hingegen können in den einzelnen Kaufverträgen genau umrissene Vollmachten (s. dazu BayObLG, NJW-RR 1995, 208 = DNotZ 1995, 610 mit Anm. Röll in Rpfleger 1995, 344 und DNotZ 1995, 612 mit Anm. Röll = WM 1994, 708; DNotZ 1996, 297) erteilt werden. In einem solchen Fall reicht die Beurkundung nur der Erklärungen des Vollmachtgebers nicht aus, um die etwaige Widerrufsmöglichkeit auszuschließen; es ist auch das der Vollmacht zugrundeliegende Rechtsgeschäft (Auftrag/Geschäftsbesorgungsvertrag) zu beurkunden (BayObLG, DNotZ 1997, 312)