§ 24 WEG: Ein-Mann-Versammlung

Hallo Thorben,

auch mit der von Dir als nicht so streng bezeichneten Rechtsauffassung des OLG Hamm hätte ich mit dem Protokoll Schwierigkeiten. Das OLG Hamm fordert ausweislich des in openjur gedruckten Leitsatzes ausdrücklich, dass die in § 24 Abs. 6 WEG genannten Unterschriften vorhanden sind. Laut Deinem Sachverhalt soll es einen Verwaltungsbeirat geben, also ist auch die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters erforderlich, die aber fehlt.

Mit freundlichen Grüßen
AndreasH

Wenn der Beirat nicht an der Versammlung teilgenommen hat, kann er das Protokoll auch nicht unterzeichnen (OLG München, NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291).

Eben, das OLG hat darauf hingewiesen, dass der Beschluss mangels der erforderlichen Unterschrift schwebend unwirksam ist - unter 2 a (2) der Beschlussgründe. Wäre es sinnvoll, einen schwebend unwirksamen Beschluss zu akzeptieren? M.E. nicht.

(die ganz andere Frage, wie bei einer WEG mit bisher drei Eigentümern, von denen zwei nicht zur Versammlung erscheinen, ein Verwaltungsbeirat wirksam bestellt sein kann, lasse ich mal dahingestellt).

Mit freundlichen Grüßen
AndreasH

Ein Problem sehe ich auch bezüglich der Bestellung eines Verwalters für die Dauer von fünf Jahren. Falls es sich um die erstmalige Bestellung nach Begründung des WE handelt, beträgt die Höchstfrist gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG drei Jahre. Insoweit dürfte der Beschluss nicht nur schwebend (Zitterbeschluss), sondern gänzlich unwirksam sein.
Allenfalls könnte man zu dem Ergebnis kommen, dass eine unwirksame Bestellung auf fünf Jahre immer auch eine wirksame Bestellung auf drei Jahre beinhaltet. Dies wäre im Wege der Auslegung zu ermitteln.

Zitat von AndreasH

Eben, das OLG hat darauf hingewiesen, dass der Beschluss mangels der erforderlichen Unterschrift schwebend unwirksam ist - unter 2 a (2) der Beschlussgründe. Wäre es sinnvoll, einen schwebend unwirksamen Beschluss zu akzeptieren? M.E. nicht.

(die ganz andere Frage, wie bei einer WEG mit bisher drei Eigentümern, von denen zwei nicht zur Versammlung erscheinen, ein Verwaltungsbeirat wirksam bestellt sein kann, lasse ich mal dahingestellt).

Mit freundlichen Grüßen
AndreasH

Im Fall des OLG München handelt es sich um eine „Protokollierungsklausel“, d. h. die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) hat die Gültigkeit der gefassten Beschlüsse von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungseigentümern abhängig gemacht (s. dazu auch BGH, Urt. v. 30. 3. 2012 − V ZR 178/11). Davon ist vorliegend nicht die Rede. Auch ergibt sich aus dem dargestellten Sachverhalt nicht, dass es sich um erstmalige Bestellung des Verwalters handelt, für die die 3-Jahresfrist gelten würde. Da ein Verwaltungsbeirat existiert, gehe ich mal davon aus, dass auch bislang ein Verwalter existent war bzw. ist, es sich also um die Folgebestellung handelt, für die die 5-Jahreshöchstfrist gilt.

Zitat von Prinz

...

Im Fall des OLG München handelt es sich um eine „Protokollierungsklausel“, d. h. die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) hat die Gültigkeit der gefassten Beschlüsse von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungseigentümern abhängig gemacht (s. dazu auch BGH, Urt. v. 30. 3. 2012 − V ZR 178/11). Davon ist vorliegend nicht die Rede. Auch ergibt sich aus dem dargestellten Sachverhalt nicht, dass es sich um erstmalige Bestellung des Verwalters handelt, für die die 3-Jahresfrist gelten würde. Da ein Verwaltungsbeirat existiert, gehe ich mal davon aus, dass auch bislang ein Verwalter existent war bzw. ist, es sich also um die Folgebestellung handelt, für die die 5-Jahreshöchstfrist gilt.

Im mitgeteilten Sachverhalt gehe ich im Gegensatz zu Dir davon aus, dass der teilende Eigentümer unter Umgehung aller rechtlichen Voraussetzungen versucht, einen ihm genehmen Erstverwalter durchzudrücken, nach dem Motto "Ich schaffe jetzt erst mal vollendete Tatsachen, ob das legal war, das möge später geklärt werden und bis dahin sind alle in Betracht kommenden Ansprüche gegen mich verjährt". Möglicherweise hängt die Unterschiedlichkeit unserer Einschätzungen an diesem unterschiedlichen Vorverständnis.

Mit freundlichen Grüßen
AndreasH

Der Erstverwalter wird vom teilenden Eigentümer bereits in der Teilungserklärung bestellt worden sein. Gäbe es keinen Erstverwalter, hätte die Versammlung vom Verwaltungsbeirat einberufen werden müssen. Der war aber offenbar nicht einmal anwesend. Den Beschluss des OLG München NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291) habe ich im Übrigen lediglich deshalb zitiert, weil er die allgemeine Ansicht, dass nur derjenige, der an der Versammlung teilgenommen hat, das Protokoll auch unterschreiben kann, wiedergibt. Engelhardt führt dazu im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 24 WEG RN 32, aus::

„Aber nur wer in der Versammlung zugegen war, kann die Niederschrift unterschreiben, weil nur dann die Funktion der Unterschriften, eine Gewähr für die Richtigkeit der Niederschrift zu bieten, gewahrt ist. <sup>104

104</sup> OLG Hamm ZWE 2011, 417= FGPrax 2012, 11; Demharter ZWE 2012, 75/76

In 2012 habe ich zu dem Problem der 1-Mann-Versammlung an anderer Stelle ausgeführt:

„Eine 1-Mann-Versammlung, die mit Vollmachten der übrigen WEig. abgehalten wird, ist prinzipiell zulässig (OLG München, NZM 2008, 577 = FGPrax 2008, 58). Falls das Beschlussergebnis festgestellt wurde, lässt sich dagegen, dass das Protokoll nur von dem einzigen anwesenden Eigentümer unterzeichnet wurde, nichts einwenden. Eigentümer, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben, können das Protokoll auch nicht unterzeichnen (OLG München, NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291). Allerdings könnte die Gemeinschaftsordnung eine zweite Unterschrift unter das Protokoll vorsehen. In diesem Fall wäre ein gefasster Beschluss zwar auf Antrag für ungültig zu erklären (OLG München, a.a.O.); falls jedoch die Monatsfrist des § 46 I 2 WEG ergebnislos abgelaufen ist, ist der Beschluss so hinzunehmen. Was anderes ergibt sich bei einer sog. „Balkonversammlung“, die spontan -ohne Einladung- stattgefunden hat. Die dort gefassten Beschlüsse sind nichtig (OLG Hamm, WE 1993, 24 sowie NZM 3/2008, 89 = NJW-RR 4/2008, 250: Scheinbeschlüsse).“

Auf das Gutachten des DNotI vom 30.12.1996, DNotI-Report 1996, 201, wurde oben bereits hingewiesen.

Die Dreijahresfrist wurde aber nur deshalb in´s Spiel gebracht, weil das jetzige Protokoll die Bestellung über 5-Jahre ausweist und davon ausgegangen wurde, dass es sich jetzt erst um die Erstbestellung handeln könnte s. https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post958384


Was sagt denn die Teilungserklärung zur Verwalterbestellung ? Wenn sich das Problem der Verwalterzustimmung bislang nicht gestellt hat, weil es sich um die Erstveräußerung handelt, dann muss ja grundsätzlich ein Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG vereinbart worden sein. Das besteht im Übrigen auch bei der Erstveräußerung, es sein denn, die Erstveräußerung wäre in der Teilungserklärung davon ausgenommen worden (BGH, Beschluss vom 21. 2. 1991 - V ZB 13/90 = DNotZ 1991, 888). Und wenn ein Zustimmungserfordernis vereinbart wurde, dann würde es mich wundern, wenn in der Teilungserklärung keine Verwalterbestellung vorgenommen wurde (es sei denn, man hätte dem teilenden Eigentümer die Befugnis dazu eingeräumt; die wäre jedoch dann mit dem Entstehen einer faktischen Gemeinschaft erloschen, BayObLG, NJW-RR 1994, 784). Wurde dort die Bestellung vorgenommen, kann es sich jetzt nicht um die Überschreitung der 3-Jahresfrist handeln. Vielmehr fehlen lediglich die Nachweise über die Folgebestellungen, d. h. darüber, dass die Einberufende auch dazu berechtigt war. Würde diese Berechtigung (mangels Wiederbestellung) fehlen, wäre das aber lediglich ein Anfechtungsgrund nach § 46 I 2 WEG.

Der Bestellungsbeschluss verstößt gegen die Protokollierungsklausel. Der BGH hat im B. v. 30. März 2012, V ZR 178/11, offen gelassen, ob ein solcher Beschluss heilbar ist („..Der Verstoß gegen eine qualifizierte Protokollierungsklausel wird als heilbar angesehen (OLG München, NJW 2008, 156, 157; Riecke/Schmid/ Riecke, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 82 aE; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 41; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 921). Ob das, wofür gute Gründe sprechen, zutrifft, muss hier nicht entschieden werden.“).

Nur: Wie sollte diese Heilung aussehen ?

Wer nicht an der Versammlung teilgenommen hat, kann das Protokoll auch nicht unterschreiben s. oben: OLG München, NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291; OLG Hamm ZWE 2011, 417= FGPrax 2012, 11; Demharter ZWE 2012, 75/76).

Also kann es auch keine Heilung geben.

Reichel-Scherer führt dazu im juris-PK, BGB Band 3, 6. Auflage 2012, Stand 01.10.2012, § 23 RN 59 aus (Hervorhebung durch mich):

„Ein schwebend unwirksamer Beschluss liegt dann vor, wenn noch nicht alle Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Bis zu diesem Zeitpunkt steht der schwebend unwirksame Beschluss einem nichtigen Beschluss gleich…“

Mangels Heilungsmöglichkeit würde ich daher von einem nichtigen Beschluss ausgehen.

Ich habe vorab noch eine Frage. Die von Dir wiedergegebene Regelung:

„Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind in einer Niederschrift festzuhalten, die vom Verwalter zu erstellen und von ihm zu unterzeichnen ist. Die Niederschrift ist dem Beiratsvorsitzenden und einem weiteren Beiratsmitglied zur Prüfung und Unterzeichnung zuzuleiten. Nach Unterzeichnung und Rücksendung durch den Vorsitzenden und ein weiteres Beiratsmitglied hat der Verwalter Kopien der Niederschrift an die Sondereigentümer zu versenden“

Dürfte für sich allein keine Protokollierungsklausel darstellen (s. LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 15.12.2009, 6a S 41/09 = NJOZ 2011, 488). Oder steht irgendwo in der Teilungserklärung, dass die gefassten Beschlüsse nur wirksam sind, wenn das Protokoll von den genannten Personen unterschrieben wurde ?

Zunächst zur Entscheidung des OLG Ffm, vom 20. 7. 1987 - 20 W 218/87, wonach die Nichtigkeit im Grundbuchverfahren nicht berücksichtigt werden könne. Siehe dazu die Anm. von Bassenge in der DNotZ 1988, 707/708:

..“Diese Rechtsprechung steht in Widerspruch zu BGHZ 54, 65, wo gesagt ist, dass die Nichtigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer von jedermann jederzeit ohne Antrag nach § 23 Abs. 4 WEG und das dort vorgeschriebene Verfahren gelten gemacht werden könne. In diesem Sinne hatte schon BayObLGZ 1959, 457 ausgeführt, das ein gegen §§ 134, 138 BGB verstoßender Beschluss wie jedes andere Rechtsgeschäft nichtig sei und dass sich jedermann auf diese Nichtigkeit berufen könne, auch wenn der Beschluss nicht ausdrücklich für nichtig erklärt sei. Dies entspricht seither der ständigen Praxis in WEG-Verfahren…“

Ansonsten gehe ich nunmehr davon aus, dass es keine Protokollierungsklausel gibt. Der Beirat hat an der Versammlung offenbar auch nicht teilgenommen, kann also das Protokoll nicht unterschreiben (im Fall des OLG Düsseldorf, 3 Wx 263/09, hatte der Beirat an der Versammlung teilgenommen). Da die Verwalterbestellung schon 2009 abgelaufen war, hätte er allerdings die Versammlung einberufen müssen. Ein Einberufungsmangel wäre aber innerhalb der Frist des § 46 I 2 WEG geltend zu machen gewesen. Im Grunde genommen könnte das Protokoll nunmehr von jedem Wohnungseigentümer, der an der Versammlung teilgenommen hat, nachträglich unterschrieben und seine Unterschrift beglaubigt werden. Das LG Frankfurt/Oder führt dazu aus:

„..Denn mit dem Sinn und Zweck des formgerecht unterzeichneten Protokolls über die Eigentümerversammlung als Gültigkeitsvoraussetzung für die gefassten Beschlüsse ist es nur erforderlich, dass der die Unterschrift unter das Protokoll der Eigentümerversammlung setzende Wohnungseigentümer an dem Teil der Versammlung teilgenommen hat, in dessen Verlauf die Wohnungseigentümer Beschlüsse gefasst haben. So verhält es sich hier. … Angesichts der Bedeutung des Protokolls als Gültigkeitsvoraussetzung für die gefassten Beschlüsse führt dies somit dazu, dass mit der Unterschrift des Unterzeichenden .. die Verantwortung dafür übernommenen wird, dass die im Protokoll wiedergegebenen Beschlusstexte so niedergelegt worden sind, wie sie von den Wohnungseigentümern in der Versammlung gefasst wurden. Ein weitergehendes Präsenserfordernis besteht nicht.“

Wenn lediglich die Verwalterin anwesend war, gilt das oben zur Ein-Mann-Versammlung Ausgeführte. https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post958568,
d. h. dass eine 1-Mann-Versammlung, die mit Vollmachten der übrigen WEig. abgehalten wird, zulässig ist (OLG München, NZM 2008, 577 = FGPrax 2008, 58).

Da die Versammlungsleiterin für die Wohnungsgesellschaft als Eigentümerin in Vollmacht die Anwesenheitsliste unterzeichnet hat, würde ich mir diese Vollmacht nachweisen lassen.

Zur ersten Frage:

Die Erteilung der Stimmrechtsvollmacht ist eigentlich formlos möglich (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, § 25 RN 21mwN). Dennoch würde ich im Fall der mit Vollmacht eines Eigentümers abgehaltenen Ein-Mann-Versammlung auch zum Erfordernis der Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers tendieren (siehe DNotI, Gutachten-Datum: 30.12.1996, erschienen im DNotI-Report 1996, 201-205: „Selbst wenn man hier also den Versammlungs-Beschluss der Sache nach als einen schriftlichen Beschluss gem. § 23 Abs. 3 WEG auffassen könnte, wäre wohl zumindest die Vorlage der einzelnen Vollmachten in öffentlich beglaubigter Form erforderlich.“

Zur zweiten Frage:

Das OLG Düsseldorf führt im B. vom 22.02.2010, I-3 Wx 263/09, 3 Wx 263/09, aus:

..“ Ist eine dieser Personen in Doppelfunktion oder Personalunion tätig, so muss sie nur einmal unterschreiben (KK-WEG-Riecke 2006, § 24 Rdz. 77), so bei Identität von Versammlungs- und Beiratsvorsitzendem (LG Lübeck RPfleger 1991, 309; Palandt-Bassenge 69. Auflage 2010 § 24 WEG Rdz. 22).

Daraus würde ich schließen, dass das Protokoll zwar nur einmal unterschrieben werden muss, die Doppelfunktion der Unterzeichnenden, und zwar einerseits als Vorsitzende der Versammlung und andererseits als Bevollmächtigte des Wohnungseigentümers, aber aus dem Protokoll hervorgehen muss.

Zur dritten Frage:

Das OLG München geht im B. v. vom 11.12.2007, 34 Wx 14/07 = FGPrax 2008, 58, –wie das BayObLG im B. v. 07.12.1995 (BayObLGZ 1995, 407 = WE 1996, 197 = MittBayNot 1996, 37; s. DNotI-Report 1996, 201 ff)- davon aus, dass die Wirksamkeit des Einmannbeschlusses materiell-rechtlich eine irgendwie geartete Verkörperung des Kundgabeaktes der Stimmabgaben erfordert (s. dazu die Entscheidungsbesprechung in NJW-Spezial 2008, 66: ..“Auf eine förmliche Beschlussfeststellung hingegen kann nicht verzichtet werden. Allein die Abfassung und Versendung der Niederschrift genügt nicht.“). Siehe dazu auch den Beschluss des BGH vom 23.08.2001, V ZB 10/01, zitiert bei Horst Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Auflage 2010, 7. Teil. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer RN 85:
„Die Beschlussverkündung ist Tatbestandsmerkmal eines Beschlusses, ohne Verkündung gibt es keinen Beschluss.^[2]
[2] BGH ZMR 2001, 809.

Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, führen dazu in § 25 RN 32 aus:

„Eine Verkündung ist auch dann erforderlich, wenn an der Abstimmung nur der Verwalter als Stimmrechtsbevollmächtigter teilnimmt (OLG München, NZM 2008, 577). Feststellung und Verkündung des Ergebnisses können auch konkludent erfolgen (BGHZ 148, 335; NJW 2001, 3339; OLG Celle NZM 2005, 308; OLG München, NZM 2007, 364). Voraussetzung ist jedoch, dass das Gericht in der Lage ist, das Ergebnis des Beschlusses zweifelsfrei festzustellen (ebenda). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen – vor allem, wenn der Beschluss auch für Rechtsnachfolger nach § 10 Abs. 3 gilt –, die für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (ebenda).

Also muss sich aus dem Protokoll auch die Verkündung des Beschlussergebnisses ergeben.