Es soll ein Teileigentum unter Umwandlung in Wohnungseigentum "unterteilt" werden, wobei auch neues Gemeinschaftseigentum entsteht. Das Problem besteht darin, dass aufgrund des Inhalts der Vollmachten der übrigen Miteigentümer für den teilenden Eigentümer die Grenzen des bisherigen Sondereigentums nicht überschritten werden dürfen. Im ursprünglichen Aufteilungsplan war der Einheit im Erd- und Obergeschoss jeweils ein Balkon vorgelagert, der im Obergeschoss beziffert, im Erdgeschoss jedoch unbeziffert war. Auch erstreckte sich eine farbliche Umrandung nicht auf den Balkon im Erdgeschoss. Ausdrücklich verbal erwähnt wurden Balkone in der Teilungserklärung nicht, auch nicht die bezifferten. Eingetragen wurde als Gegenstand des Sondereigentums jeweils "Räume". In der Unterteilungserklärung sollen 2 Wohnungen im Erdgeschoss jeweils auch mit Sondereigentum an einem Teil des Balkons im Erdgeschoss verbunden werden. Bei der Wohnflächenberechnung (Anlage zur Abgeschlossenheitsbescheinigung), die der eingetragenen Größe der Miteigentumsanteile zugrunde liegt, wurde auch der Balkon im Erdgeschoss mitgerechnet. Mir sind die kontroversen Entscheidungen z.B. des OLG München (MittBayNot 2012, 215) und des OLG Düsseldorf in Rpfleger 2009, 151-153 bekannt; ich kann mich aber schlecht entscheiden. Ich möchte natürlich keine inhaltlich unzulässige Eintragung vornehmen (OLG Hamm in NJW-RR 2012, 592). Wie seht Ihr die Sache?
Unterteilung Wohnungseigentum; Balkon ohne Nummer
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Josefine -
22. März 2016 um 11:21
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Sofern in der alten Abgeschlossenheitsbescheinigung auch keine Ziffern bei den Balkonen im EG eingezeichnet war, ist/war es für mich Gemeinschaftseigentum. Obwohl ich so etwas schon bei der WEG-Bildung hinterfragt hätte.
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Ich würde auch davon ausgehen wollen, dass die ziffernmäßig nicht gekennzeichneten Balkone im Gemeinschaftseigentum verblieben sind.
Wie Hügel/Elzer in der DNotZ 2012, 4 ff. mE zurecht ausführen, vermengt das OLG München die Sondereigentumsfähigkeit von Räumen und Gebäudebestandteilen. Ein Raum könne nicht als wesentlicher Bestandteil von anderen Räumen sondereigentumsfähig sein, weil das WEG nur für Gebäudebestandteile Sondereigentumsfähigkeit vorsehe. Auch Dötsch geht in seiner Anmerkung in der ZfIR 2011, 881/882 davon aus, dass entgegen der Vermutung aus § 5 Absatz 1 WEG ein Balkon nicht über § 94 BGB als Sondereigentum der jeweils zugehörigen Wohnung angesehen werden könne. Er zitiert dazu die „noch herrschenden“ Gegenauffassungen zur Entscheidung des OLG München und dazu unter anderem den Beschluss des OLG Frankfurt/M. vom 3.4.1997, 20 W 90/97, der einen Balkon nicht als wesentlichen Bestandteil der Wohnung, sondern des Gebäudes ansehe.
Mit der Unterteilung geht daher auch eine Umwandlung des bisherigen GemE an den Balkonen in SE einher, so dass es der Einigung in der Form der Auflassung bedarf.
Vollmachten, die dahin lauten, dass die Grenzen des bisherigen Sondereigentums nicht überschritten werden dürfen, schließen aber schon vom Wortlaut her die Abgabe einer Auflassungserklärung aus.
Ich vermute mal, dass aus einer Teileigentumseinheit zwei Wohnungen werden sollen. Wie sieht es dann im Kellergeschoss mit dem zur Teileigentumseinheit gehörenden (?) Kellerraum aus ?. Wenn aus diesem einen Keller zwei werden sollen, dann muss meistens zum Zwecke des Zugangs ein Teil des bisherigen Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden. Dazu würden die Vollmachten ja ebenfalls nicht reichen, da sie über die Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum keine Aussage treffen. -
Danke an alle Antworter!
Prinz: Die Vollmachten beinhalten auch eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum, die auch tatsächlich vorgenommen wird. Leider gelten sie aber nicht für eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum. Ich werde wohl ablehnen, da die Ansicht des OLG München auch mich nicht wirklich überzeugt.
Schöne Ostertage an Alle!
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