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Thema: Sondereigentum nur an Keller/Tiefgarage, Wohnungen Gemeinschaftseigentum

  1. #1
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    Sondereigentum nur an Keller/Tiefgarage, Wohnungen Gemeinschaftseigentum

    Hallo,

    ich habe einen ungewöhnlichen Antrag auf Eintragung einer Teilungserklärung bekommen.

    Es wird an den Keller bzw. Stellplätzen in der Tiefgarage Sondereigentum (SE) gebildet. Die Wohnungen sind alle! Gemeinschaftseigentum. Dies ist auch so gewollt. kein Fehler.

    Die Wohnungen sollen durch die Eigentümergemeinschaft und für diese durch den Verwalter als Organ vermietet und verwaltet werden, die Einkünfte stehen den Eigentümer der SE-Einheiten zu. Diese geben die Verwaltung des GE komplett an den Verwalter ab.
    Dies ist alles in der Gemeinschaftsordnung ausführlich geregelt und bestimmt. Es wird in der GemO m.E. daher die Vertragsgestaltung zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalterfirma dargestellt.

    Nun können die Miteigentümer ja vieles relativ frei bestimmen, einige Sachen können sie nicht abändern.

    Bevor ich nun jeden Punkt prüfe - und ev. sodann dem Notar schreibe, dass dieser und jener Punkt dinglich nicht abgesichert werden kann, weil... und er doch diese Bestimmungen bitte aus dem Umfang der Eintragungsbewilligung streicht, habe ich überlegt ob es auch anders geht.

    In der Teilungserklärung ist folgender Passus enthalten:

    Soweit eine der vorstehenden Bestimmungen ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden sollte, behalten die übrigen Bestimmungen ihre Gültigkeit.
    Die Sondereigentümer sind verpflichtet, eine gültige Bestimmung zu treffen, die dem it der unwirksamen Bestimmung Gewollten in rechtlich zulässiger Weise möglichst nahe kommt.

    Sofern vorstehende Regelungen mit dinglicher Wirkung nicht errichtet werden können, sind sie mit den künftigen Käufern schuldrechtlich zu treffen. Die Übernahme der Regelungen - mit der Verpflichtung zur Weitergabe an den Sonderrechtsnachfolger- geschieht in den einzelnen Kauf(Bauträger)verträgen.


    Im Kaufvertrag steht: Der Käufer tritt in die Bestimmungen der ihm bekannten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ein, insbesondere sofern sie noch nicht im GB eingetragen ist oder sofern dort eine Regelung getroffen ist, die nicht dinglicher Inhalt werden kann


    Muss seitens des GBA dem Notar per Zwischenverfügung mitgeteilt werden, welche Teile de GemO nur schuldrechtlicher Natur sein können und dass dies Teile daher nicht dinglicher Inhalt sind. Oder kann der Standpunkt vertreten werden: dinglich abgesichert ist nur das was tatsächlich zulässig ist, anderenfalls ist es schuldrechtlich vereinbart und somit besteht kein Raum für eine Zwischenverfügung?


    (Im Kaufvertrag ist ferner enthalten: Dem Käufer ist bekannt, dass es sich bei der Gestaltung des SE und GE und der Verwaltung sowohl des GE als des SE durch die Eigentümergemeinschaft, vertr.d.d. Verwalter, um eine innovative Gestaltung handelt. Der Entwurf der Bauträgerfirma/Notar ist bisher in der Rechtssprechung noch nicht beurteilt worden, ist jedoch im Rahmen der bestehenden Äußerungen in der juristischen Literatur zulässig. Auch das Grundbuchamt wird mit dem Vollzug der Teilungserklärung und des Kaufvertrages diesen in der Praxis durchgeführt haben. )

  2. #2
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    Zitat Zitat von baffy Beitrag anzeigen
    ....Es wird an den Keller bzw. Stellplätzen in der Tiefgarage Sondereigentum (SE) gebildet. Die Wohnungen sind alle! Gemeinschaftseigentum. Dies ist auch so gewollt....

    Die von Dir genannte Konstruktion wird vom BayObLG, Beschluss vom 07.11.1991, BReg. 2 Z 137/91, und ihm folgend dem OLG Hamm (Beschluss vom 23.03.1993, 15 W 362/92) für zulässig gehalten.

    Das BayObLG führt aus:

    „Demgegenüber enthält das Gesetz aber keine Bestimmung darüber, dass bestimmte Teile des Gebäudes oder bestimmte Räume unabhängig von der Bestimmung der Wohnungseigentümer (vgl. hierzu § 5 Abs. 1 i. V. mit § 3 Abs. 1 WEG) zwingend Sondereigentum sind. Vielmehr bestimmt § 5 Abs. 3 WEG, dass die Wohnungseigentümer Bestandteile des Gebäudes, an denen gemäß § 5 Abs. 1 WEG an sich Sondereigentum begründet werden könnte, gleichwohl dem gemeinschaftlichen Eigentum zuordnen können. Aus dieser gesetzlichen Regelung folgt, dass die Wohnungseigentümer nur an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume eines Gebäudes Sondereigentum in der Form von Teileigentum begründen können und weitere vorhandene Räume, an denen Sondereigentum in der Form von Teileigentum oder auch in der Form von Wohnungseigentum begründet werden könnte, als gemeinschaftliches Eigentum ausweisen können (Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 3 Rdn. 13).

    Rapp hält im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 5 WEG RN 18 diese Gestaltung als Umgehungsgeschäft für unwirksam und verweist dazu auf den Beschluss des LG Braunschweig Rpfleger 1991, 201 mit zust. Anm Schäfer Rpfleger 1991, 307 und den Beschluss des LG Hagen NJW-RR 1993, 402 sowie des VG Berlin GE 1992, 497 und die Kommentierung von Pick, in: B/P/M § 1 Rn 34 und führt als Gegenmeinung die o.a. Beschlüsse des BayObLG und des OLG Hamm sowie die Abhandlungen von Schmidt WE 1992, 2 und Pause NJW 1992, 672 an. Irrtümlich als zustimmend hat er die Anmerkung von Schneider, Rpfleger 1991, 499 angegeben.

    Ebenso sieht dies die Kommentierung von Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, § 3 RN 7.

    Hingegen halten Hügel (BeckOK BGB, Stand 15.06.2017, § 3 WEG RN 5) und Schöner/Stöber (Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012) RN 2910 letzter Satz diese Konstruktion für zulässig.

    Böhringer, BWNotZ 1992, 126, 127, wird bei juris wie folgt zitiert:

    „Hierzu erläutert er, wie die Literatur es bewertet, dass Sondereigentum nur an Nebenräumen entsteht, während die Wohnungen im Gemeinschaftseigentum verbleiben, und hebt die Ansicht des BayObLG hervor, dass das Kellereigentum nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, jedoch dem beurkundenden Notar besondere Hinweispflichten auferlegt….“


    Ansonsten gilt, dass das GBA die Regelungen der Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf einen Verstoß gegen zwingende gesetzliche Vorschriften zu prüfen hat und ein Teilvollzug nicht möglich ist; s. im Einzelnen OLG Köln, Rpfleger 1982, 61 und 1989, 405 und (wohl) zuletzt OLG Hamm, Beschl. v. 21.12.2016 - 15 W 590/15
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/..._20161221.html

    s. dazu auch hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...61#post1013561
    Geändert von Prinz (10.11.2017 um 13:14 Uhr) Grund: Seitenzahl (499 statt 409) berichtigt
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  3. #3
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    In § 1 der GemO wird vereinbart:

    Es wird bestimmt, dass die Vermietung der Wohnungen (hier Gemeinschaftseigentum!) auf Namen und Rechnung der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter der WEG im Rahmen seiner Aufgaben und Befugnisse aufgrund dieser GemO erfolgt.

    Soweit so gut.

    Dies soll aber auch für die Vermietung des Sondereigentums (Keller und Tiefgarage) erfolgen, soweit die Nutzung des SE gem. 2 dieser GemO der Eigentümergemeinschaft überlassen ist und der Sondereigentümer gemäß § 14 der GemO teilnimmt.(Gebrauchsüberlassung an die Gemeinschaft)


    Kann die Eigentümergemeinschaft hier überhaupt eigenständig handeln? Es geht um Sondereigentum, welches doch nicht in § 10 Abs. VI WEG genannt ist.
    Kann bestimmt werden, dass das Sondereigentum auf den Namen der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vermietet wird?

    (in der weiteren Ausgestaltung der GemO wird ein Konstrukt gebildet, dass die Eigentümergemeinschaft vertr.d. Verwalter alles vermietet, die Überschüsse auf die Sondereigentümer verteilt werden, der Verwalter bekommt umfassende Befugnisse die Mieter auszuwählen, die Mieten einzuziehen.
    Wenn ein Sondereigentümer daran nicht teilnehmen will, kann er "austreten" aus dieser Zweckbestimmung und Nutzungsvereinbarung mit einer sechs monatigen Frist zum Jahresende. Er kann aber, wenn sein Sondereigentum bereits vermietet ist, erst dann "austreten" wenn das jeweilige Mietverhältnis Mieter-WEG-Gemeinschaft abläuft. Diese Mietverträge sind auf unbestimmte Zeit abzuschließen. Dann muss er doch warten, bis "sein Mieter" kündigt, den selbst kündigen kann er nicht sondern nur der Verwalter für die Gemeinschaft)

    Er ist also auf unbestimmte Zeit daran gebunden, dieser Zweckvereinbarung anzugehören. Oder täusche ich mich da?
    Das würde doch der Zweckbestimmung des Wohnungeigentumsgesetzes widersprechen, man wollte doch gerade Eigentum schaffen, welches eigenständiger für den Eigentümer ist als z.Bsp. Bruchteilseigentum an einem Mehrfamilienhaus mit einer vertraglichen Nutzungsregelung.
    Geändert von baffy (23.11.2017 um 21:06 Uhr)

  4. #4
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    Das BayObLG hält eine Regelung dahin, dass auch das Sondereigentum durch einen Dritten (Verwalter) vermietet wird, ausnahmsweise dann für zulässig, wenn dies im Zusammenhang mit der Vermietung des Gemeinschaftseigentums geschieht. Der Leitsatz 2 des Beschlusses vom 23.09.1993, 2Z BR 77/93, lautet:

    „Werden bei einer Wohnanlage, die als Studentenwohnheim genutzt wird, das gemeinschaftliche Eigentum und alle im Sondereigentum stehenden Wohnungen einheitlich an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet, gelten die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestehenden Zuständigkeiten ausnahmsweise auch für das Sondereigentum.“

    Bub führt dazu im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 20 WEG RN 11 aus: „Da aber gem § 5 Abs 3 durch Vereinbarung Gegenstände des SE zum GemE erklärt werden können, können – argumentum a maiori ad minus – auch Gegenstände des SE der gemeinschaftlichen Vw ganz13 oder teilweise14 unterstellt werden; ein hierauf gerichteter Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (OLG Düsseldorf NZM 2001, 238).“

    In der Fußnote 13 sind außer der vorgenannten noch weitere Entscheidungen des BayObLG und die Gegenansicht von Gottschalg ZWE 2000, 50 f dargestellt, der dies wegen des Eingriffs in den Kernbereich des WE für nichtig hält.

    Der Abhandlung von Brandau/Rütten, Verlagerung von Verwaltungskompetenzen von den Wohnungseigentümern auf Dritte, ZfIR 2017, 770-778
    www.juris.de/jportal/portal/t/5g4/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=jzs-ZFIR-2017-22-0770-01-A-02&documentnumber=2&numberofresults=2&doctyp=Zeitschrift&showdoccase=1&doc.part=H&paramfromHL=true#f ocuspoint
    habe ich nichts Gegenteiliges entnommen.

    Allerdings kann ich Deine Bedenken - auch in Bezug auf das sog. „Kellermodell“- gut verstehen:

    Ziel des WEG war es, die Missstände, die sich aus dem Stockwerkseigentum ergaben (s. Thümmel, BWNotZ 1980, 97 ff und BWNotZ 1984, 5 ff („halbes Haus ist halbe Hölle“), zu beseitigen. Dieses Ziel kommt auch darin zum Ausdruck, dass nach § 5 der AV für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung liegen müssen.

    Die Motive zur Einführung der Abgeschlossenheit beim WEG sind im Beschluss des GmS-OGB vom 30.06.1992; GmS-OGB 1/91, wiedergegeben.

    Das KG führt dazu im Beschluss vom 06. 1. 2015, 1 W 369/14, aus: „In sich abgeschlossen“ bedeutet dem Wortsinne nach „nicht ohne weiteres zugänglich“ (GemSenat OGB, NJW 1992, 3290 = MittRhNotK 1992, 270). Systematische und teleologische Auslegung ergeben, dass das Erfordernis des Raumabschlusses nach § 3 Abs. 2 WEG seinen Grund darin findet, dass zum Sondereigentum gemäß § 13 Abs. 1 WEG – anders als bei schlichtem Miteigentum nach Bruchteilen – die alleinige Sachteil- und Raumherrschaft des Sondereigentums gehört. Dieser Herrschaftsbereich des Sondereigentums soll vermittels Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 2 WEG sowohl klar und dauerhaft abgegrenzt als auch gegen widerrechtliches Eindringen tatsächlich abgeschirmt werden (GemSenat OGB a.a.O.).“

    Der „Herrschaftsbereich“ ist mE jedoch grundsätzlich der Wohnraum, der gegen widerrechtliches Eindringen tatsächlich abgeschirmt werden soll. Bei -lediglich mit Lattenrosten abgetrennten- Kellerräumen gibt es zwar auch einen Herrschaftsbereich, doch würde mE die Intention des Gesetzgebers zum „ungestörten Wohnen“ umgangen, wenn lediglich an den Kellerräumen Sondereigentum begründet wird. Auch im Beschluss des BGH vom 21. 12. 2000 - V ZB 45/00, wird hervorgehoben, dass das Erfordernis der Abgeschlossenheit auf den Schutz derjenigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, deren Wohneinheiten durch die fehlende oder weggefallene Trennung der verschiedenen Bereiche berührt werden.

    Wenn die Wohnungen im Gemeinschaftseigentum belassen werden, bedürfte es jedoch keinerlei Abgrenzung der einzelnen Wohneinheiten untereinander. Das wäre jedenfalls die Folge, wenn § 3 Absatz 2 WEG wörtlich genommen wird. Denn dort ist nicht bestimmt, dass die Wohnungen oder sonstige zum ständigen Aufenthalt bestimmte Räume in sich abgeschlossen sein müssen (dann wäre das Kellermodell überflüssig), sondern, „dass Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind“.

    Bei einem „Kellermodell“ würde das dann zu solchen Konstruktionen führen, wie sie in der Praxis bereits vorgekommen sind: In einer Zeitungsanzeige wurde eine „Eigentumswohnung“ in einem Feriengebiet angeboten. Dort waren die Räume eines ehemaligen Hotels zu „Eigentumswohnungen“ in der Weise umgestaltet worden, dass bei jedem der eigentlich rechteckigen Räume ein Bereich in die Nachbarwohnung hinüberragte, in dem jeweils eine Kochnische eingebaut worden war. Die Abtrennung ist dann durch eine -in den Wanddurchbruch- gezogene Holzwand erfolgt.

    Allerdings gab es auch nicht genug Keller, so dass sich herausstellte, dass es sich nicht einmal um ein Kellermodell, sondern um eine Benutzungsregelung nach § 1010 BGB handelte.

    Ich würde daher auch bei einem Kellermodell darauf abstellen wollen, dass sich die Abgeschlossenheit auch auf die Abgrenzung der einzelnen Wohnungen untereinander beziehen muss. Allerdings sieht der BGH selbst bei „Luftschranken“ die Abgeschlossenheit nicht in Frage gestellt (Urteil vom 18.07.2008, V ZR 97/07). Das betraf jedoch einen Fall, bei dem Wohnungseigentum bereits begründet war. Pyszka führt dazu in Fußnote 87 in DStR 2016, 2074 ff. aus: „Etwas anderes folgt auch nicht aus BGH v. 18.7.2008 – V ZR 97/07 („Luftschranken-Entscheidung“), BGHZ 177, 338 = NJW 2008, 2982. Der BGH hatte einen Fall zu beurteilen, in dem das Sondereigentum bereits im Grundbuch eingetragen war und die Wirksamkeit der Entstehung des Sondereigentums nach dessen Eintragung daher nicht unter Berufung auf einen Verstoß gegen § 3 Abs. 2 WEG in Frage gestellt werden konnte; siehe auch KG v. 6.1.2015 – 1 W 369/14, FGPrax 2015, 107 = BeckRS 2015, 02202“
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