Dauernutzungsrecht, Vormerkungen und diverses

  • Guten Morgen !

    Ich habe den Antrag auf Eintragung von Vormerkungen an (einem) Dauernutzungsrecht(en), welches 1962 in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen wurde.

    Ich bin mir jetzt nicht sicher, ob es sich jetzt um Einzel-Dauernutzungsrechte handelt oder ein Dauernutzungsrecht an mehreren Wohnungen (geht das überhaupt?), denn das Dauernutzungsrecht steht in allen Blättern der WEG-Anlage. Die Bewilligung datiert jeweils vom gleichen Tag. Die Teilungserklärung liegt mir gerade nicht vor.

    Die Vormerkung dürfte ja eingtragbar sein. Trage ich diese dann jeweils ganzspaltig in der Veränderungsspalte ein ?

    Die Buchungen im Bestandsverzeichnis sehen wie folgt aus:

    1/10 MEA an den Grundstücken

    Flur 1 Flurstück 11

    4/50 Miteigentumsanteil an dem Grundstück

    Flur 2 Flurstück 22

    verbunden mit dem Sondereigentum an......

    Nach meiner Berechnung gibt es zehn Blätter in der Anlage. Der 4/50 Miteigentumsanteil ist in allen Blättern gleich eingetragen.

    Des Weiteren steht für die jeweiligen Inhaber des Dauernutzungsrechts ein Überfahrtsrecht in der dritten Abteilung eingetragen.

    Meine weiteren Fragen:

    War diese Buchungsform im Bestandsverzeichnis früher zulässig ?

    Nach Staudinger/Weber (2017) BGB § 1018, Rn. 46a kann keine Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Inhabers eines Dauerwohnrechts bestellt werden. Muss ich die Dienstbarkeit nach Anhörung von Amts wegen löschen ?

  • Der Vorgang ist leider nicht erledigt, die Akte wurde mir nach der langen Zeit wieder vorgelegt.

    Ich konkretisiere den Fall aber wie folgt:

    Entgegen meiner Darstellung in #1 wurde das Dauernutzungsrecht vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher eingetragen und zwar lastend auf dem Flurstück 11 (lfd. Nr. 3 im BV) und dem 4/50 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 22 (lfd. Nr. 4/zu 3 im BV).

    Ein Jahr später wurde Wohnungseigentum gebildet und zwar der jeweilige Miteigentumsanteil an den Grundstücken Flur 11 und 4/50 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 22 verbunden mit dem Sondereigentum an usw...

    Das Dauernutzungsrecht wurde mit in die Wohnungsgrundbücher übernommen, damit dürfte ein Dauernutzungsrecht vorliegen.

    Folgendes habe ich noch gefunden (Staudinger/Rapp (2018) WEG § 1, Rn. 28):

    Die Verbindung von Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken ist nicht möglich (§ 1 Abs 4 WEG). Die Vorschrift wurde eingefügt durch Gesetz vom 30. 7. 1973 (BGBl I 910), wodurch eine frühere Streitfrage (vgl BayObLGZ 1970, 163) durch den Gesetzgeber entschieden wurde.

    Soweit bei früheren Grundbucheintragungen Miteigentumsanteile an verschiedenen Grundstücken mit Sondereigentum verbunden wurden, hat Art 3 § 1 des o.a. Gesetzes eine Übergangsregelung mit folgendem Wortlaut geschaffen:

    „(1) Ist vor Inkrafttreten dieses Gesetzes Wohnungs- und Teileigentum in der Weise begründet worden, dass Sondereigentum mit gleich großen Miteigentumsanteilen an mehreren Grundstücken verbunden wurde, gelten die Grundstücke als bei der Anlegung des Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs zu einem Grundstück vereinigt.(2) Ist das Sondereigentum mit unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen an mehreren Grundstücken verbunden worden, gelten die Eigentumsrechte bei der Anlegung des Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs als rechtswirksam entstanden, soweit nicht andere, die rechtswirksame Begründung ausschließende Mängel vorliegen.“

    Das ist aber nicht genau mein Fall. Hier wurde WEG gebildet an einem Grundstück und einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück.

    Ist WEG wirksam gebildet, teilnichtig oder insgesamt nichtig ?

    Zum Dauernutzungsrecht habe ich folgendes noch gefunden (Staudinger/Spiegelberger (2018) WEG § 31, Rn. 27):

    Ein ideeller Bruchteil eines Grundstücks ist mit einem DW/DNR nicht belastbar (Bay ObLGZ 1957, 110). Anderes gilt jedoch beim WE; denn hier kann das mit einem ideellen Anteil verbundene SE den Ausübungsbereich für ein DW/DNR abgeben (Weitnauer DNotZ 1951, 493).

    Das Dauernutzungsrecht betrifft übrigens Garagen und lastet nur auf einem Teil des Grundstücks mit der Flurstücksbezeichnung 11.

    Das Flurstück 22 ist das Nachbargrundstück, über das die Garagen erreicht werden können.

    Könnte es sein, dass vielleicht doch keine Nichtigkeit vorliegt ?

    Für Einschätzungen bin ich dankbar.

  • Die Lösung Deines Problems scheint mir in der Frage zu liegen, wo die restlichen Miteigentumsanteile am Grundstück Flur 2 Fl.st. Nr. 22 gebucht sind.

    Wenn es insgesamt 10 Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher gibt und dort jeweils ein 4/50 Miteigentumsanteil an diesem Grundstück gebucht ist, dann sind von 50/50 MEA nur 40/50 gebucht. Wo also ist der Rest ?

    Wenn in jedem der 10 Grundbücher ein je 1/10 MEA an dem Grundstück Flur 1 Fl.st. Nr. 11 gebucht ist, dann kann nach meiner Einschätzung auch lediglich an diesem Grundstück Wohnungs- und Teileigentum begründet worden sein. Der jeweils 4/50 MEA an dem Grundstück Flur 2 Fl.st. Nr. 22 kann nicht in die Begründung einbezogen worden sein, weil dann insgesamt (1/10 = 5/50 + 4/50 MEA =) 9/50 MEA in jedem Grundbuch gebucht wären, in der Summe also 90/50 verteilt wären.

    Mir scheint es vielmehr so zu sein, dass es sich bei dem 4/50 MEA an dem Grundstück Flur 2 Fl.st. Nr. 22 um eine Buchung nach § 3 Absätze 4 – 9 GBO handelt, die fälschlicherweise in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern nicht unter BV 2/zu 1 wiedergegeben wurde. Schließlich war der 4/50 MEA am Grundstück Flur 2 Fl.st. Nr. 22 früher unter BV 4/zu 3 gebucht.

    Derartige Buchungen hat nach meiner Kenntnis ein GBA einer mittelbadischen Großstadt früher in der Weise vorgenommen, dass nur einzelne MEA ausgebucht wurden und das Ursprungsgrundbuch für einzelne Miteigentumsanteile fortgeführt wurde. Das wird zwar allgemein abgelehnt, weil hierdurch der Zweck der gesetzlichen Regelung unterlaufen würde (s. Holzer im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.06.2019, § 3 GBO RN 39 unter Zitat BayObLG Rpfleger 1995, 153; Frank MittBayNot 1994, 512 (515)), wurde aber seinerzeit so praktiziert.

    Ich würde daher einmal prüfen wollen, ob das Dauernutzungsrecht nicht auch auf den fehlenden 10/50 MEA am Grundstück Flur 2 Fl.st. Nr. 22 gebucht ist. Möglicherweise fehlt dann bei den Eintragungen in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern lediglich der Vermerk nach § 4 Abs. 1 WGV. Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks (s. zur Grunddienstbarkeit s. BGH Beschluss vom 17.01.2019, V ZB 81/18).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hallo Prinz,



    die weiteren Ermittlungen sind abgeschlossen, so dass die fehlenden Informationen beisammen sind. Ich stelle die Chronologie der Einfachheit halber nochmals dar, damit wir nicht zwischen den einzelnen Beiträgen hin- und herschauen müssen.



    Im ursprünglichen Stammblatt, Blatt 4000, war unter BV Nr. 2 das Flurstück 5 eingetragen.


    In Sp. 5-6 des BV wurde 1959 vermerkt, dass in einem Umlegungsverfahren je für BV Nr. 2 die BV Nr. 3 und 4/zu 3 eingetragen wurden.



    Unter Nr. 3 im BV ist eingetragen das Flurstück 11, unter lfd. Nr. 4/3 der 4/50 Miteigentumsanteil an Flurstück 22.



    In einer Urkunde von 1962 wurde dann das Dauernutzungsrecht (DNR) – lastend auf Flurstück 11 - bestellt. Das Dauernutzungsrecht liegt nur auf dem für die Benutzung der Garagen (=Gegenstand des DNR, im Lageplan markiert) erforderlichen Teil. In der Urkunde heißt es weiter, dass sich das DNR auf die beiden 1/25-Miteigentumsanteile (= 4/50) an dem Weggrundstück Flurstück 22 erstreckt.



    Sodann wurde das DNR in Abt. II von Blatt 4000, lastend auf BV Nr. 3 und 4/zu 3 eingetragen.



    Ein Jahr später wurde laut Bestandsverzeichnis Sp. 7-8 nach Entstehung von Sondereigentum gem. WEG BV Nr. 3 und 4/zu 3 in die Blätter 5000 bis 5009 übertragen.



    Die Teilungserklärung habe ich noch nicht gefunden, in der Akte befand sich aber eine Kopie der ersten Seite, allerdings ohne Datum, die Flurstücke stimmen jedoch. Dort heißt es unter Abschnitt I, dass der teilende Eigentümer von BV Nr. 3 und 4/zu 3 in Blatt 4000 ist.

    Dann erfolgt in Abschnitt II der Urkunde Teilung des in Abschnitt I genannten Grundstücks (obwohl Grundstücke stimmen würde) nach § 8 WEG. Damit wurde offenkundig das WEG an BV Nr. 3 und 4/zu 3 begründet.



    Das WEG ist aktuell in den Blättern 8000 bis 8009 eingetragen. Zur Sicherheit habe ich mir die Blätter 5000 bis 5009, von denen mir außer Blatt 5002 keins vorliegt, noch angefordert, denke aber, dass die Umtragung wegen der Übertragung von der Loseblattsammlung erfolgt ist und somit keine neuen Erkenntnisse, außer ggf. der Original-Teilungserklärung zu erwarten sind.



    Bereits aus dem Handblatt von 5002 ist folgende Eintragung erkennbar:



    1/10 Miteigentumsanteil (den Zähler hab ich vereinfacht dargestellt, die Zähler sind in der Realität verschieden voneinander)



    an den Grundstücken



    Flurstück 11

    4/50 Miteigentumsanteil an Flurstück 22


    verbunden mit dem Sondereigentum an….



    Das DNR ist aktuell in den WE-Blättern eingetragen und damit offenbar bei Bildung von WEG als bereits in Abt. II eingetragenes Recht mit übernommen worden in die WEG-Blätter.



    Den Bescheid des Umlegungsverfahrens aus Blatt 4000 habe ich nicht finden können.



    Aus unserem System ist jedoch ersichtlich, dass die restlichen 46/50 Miteigentumsanteile an Flurstück 22 in drei anderen Grundbuchblättern verteilt und heute noch eingetragen sind. Dauernutzungsrecht(e) sind in diesen Blättern nicht eingetragen. Somit würde es m.E. nicht an einem Vermerk nach § 4 Abs. 1 WGV fehlen.



    Dies bedeutet aber m.E., dass in den Wohnungsgrundbüchern nicht pro Blatt jeweils ein 4/50-Miteigentumsanteil gebucht ist (gemäß § 3 Abs. 4-9 GBO), so dass die Summe der MEAs an Flurstück 22 insgesamt 40/50-Miteigentumsanteile ergäbe.



    Vielmehr scheint es so zu sein, dass der jeweilige 1/10-Miteigentumsanteil des WEG nach § 1 WEG an dem 4/50-Miteigentumsanteil an Flurstück 22 gebucht ist und letzterer MEA somit in der Tat in die Begründung von WEG einbezogen war.



    Unter diesen Umständen würde ich von einer teilweisen unzulässigen Eintragung (Teilnichtigkeit) ausgehen und nach Anhörung der Wohnungseigentümer und Gläubiger Amtslöschung nach § 53 GBO wie folgt vornehmen:



    Löschung des WEG sowie des DNR an dem 4/50-Miteigentumsanteil an Flurstück 22 und anschließende Buchung nach § 3 Abs. 4-9 GBO des 4/50-MEA an Flurstück 22 als BV Nr. 2/zu 1 in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils wiederum, den der Wohnungseigentümer in seinem WE-Blatt hat.


    Es scheint aber zwei Entscheidungen zu geben, an die ich gerade nicht herankomme, und zwar BayObLG 57,110 und BGH, Bd. 36, 189, diese schaue ich mir zur Sicherheit nochmals an – ebenso warte ich Deine Einschätzung noch ab.


    Das Überfahrtsrecht ist aktuell im Grundbuch für den jeweiligen Inhaber des DNR eingetragen. Wäre das nach Deiner Meinung insgesamt zu löschen nach § 53 GBO ? Ich weiß halt nicht, ob es früher eine andere Rechtslage gab.

    An dieser Stelle schon einmal ganz herzlichen Dank für Deine Hilfe.

  • Zur letzten Frage:
    Eine Grunddienstbarkeit kann nicht für den jeweiligen Inhaber eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts begründet werden, weil es sich dabei nicht um ein grundstücksgleiches Recht handelt (s. außer Staudinger/Weber (2017) BGB § 1018, Rn. 46a etwa Grziwotz in Erman BGB, Kommentar, 15. Auflage 2017, § 1018 RN 4). Nach meiner Ansicht ist die Dienstbarkeit daher nach § 53 GBO insgesamt als inhaltlich unzulässig zu löschen.



    Sonst:
    Wenn sich die Teilungserklärung von 1963 auf die „Teilung des in Abschnitt I genannten Grundstücks“ bezieht, dann dürfte auch lediglich das Grundstück Flst. Nr. 11 gemeint sein. Ich würde daher die vollständige Teilungserklärung heranziehen wollen.

    Die Einbeziehung der beiden MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 22 im Jahre 1962 in das DNR dürfte fehlerhaft sein, es sei denn, es wurden seinerzeit auch die übrigen MEA an diesem Grundstück einbezogen. Möglicherweise ist das DNR dort inzwischen wegen inhaltlicher Unzulässigkeit gelöscht worden. Ich würde daher die übrigen drei Grundbücher heranziehen und die Historie eruieren wollen.

    Das bloße Miteigentum nach §§ 1008 ff BGB kann nicht mit einem DNR belastet werden (BayObLG, aaO; Schulz im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.08.2019, § 31 WEG RN 9 mwN). Lediglich bei der Begründung von Wohnungseigentum ist es möglich, dass einzelne Einheiten entsprechend § 1026 BGB frei werden (BayObLG, aaO). Die Aufteilung nach § 8 WEG ist aber erst im Jahr 1963 erfolgt, während die Einbeziehung der je 1/25 MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 22 in die Mithaft bereits 1962 erfolgte. Dies war rechtlich nicht möglich, es sei denn, auch die übrigen MEA an diesem Grundstück wurden nachverpfändet.

    Soweit das Wohnungseigentum die MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 22 einbezieht, ist es inhaltlich unzulässig, im Übrigen erscheint es mir zulässig. Bezogen auf Deine vereinfachte Darstellung der Zähler müsste die Eintragung in jedem der 10 Wohnungsgrundbücher mithin lauten:

    BV 1: 1/10 MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 11 verbunden mit dem Sondereigentum an….

    BV 2/zu1: 4/500 MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 22….

    So, wie von Dir vorgeschlagen (Löschung des WEG sowie des DNR an dem 4/50-Miteigentumsanteil an Flurstück 22 und anschließende Buchung nach § 3 Abs. 4-9 GBO des 4/50-MEA an Flurstück 22 als BV Nr. 2/zu 1 in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils wiederum, den der Wohnungseigentümer in seinem WE-Blatt hat), würde ich auch vorgehen wollen

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Zur letzten Frage:
    Eine Grunddienstbarkeit kann nicht für den jeweiligen Inhaber eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts begründet werden, weil es sich dabei nicht um ein grundstücksgleiches Recht handelt (s. außer Staudinger/Weber (2017) BGB § 1018, Rn. 46a etwa Grziwotz in Erman BGB, Kommentar, 15. Auflage 2017, § 1018 RN 4). Nach meiner Ansicht ist die Dienstbarkeit daher nach § 53 GBO insgesamt als inhaltlich unzulässig zu löschen.

    Ok, dann ist der erste Punkt abgehakt und harrt seiner Umsetzung - mit den anderen Punkten natürlich zusammen.:daumenrau

    Sonst:
    Wenn sich die Teilungserklärung von 1963 auf die „Teilung des in Abschnitt I genannten Grundstücks“ bezieht, dann dürfte auch lediglich das Grundstück Flst. Nr. 11 gemeint sein. Ich würde daher die vollständige Teilungserklärung heranziehen wollen.

    Auf die Idee war ich noch nicht gekommen. Ich war davon ausgegangen, dass der Notar die Singularform hinsichtlich der Grundstücke formularmäßig verwandt hat. Dann wäre die Teilungserklärung nicht richtig gewahrt worden, weil der damalige Rechtspfleger vom falschen Teilungsobjekt ausgegangen war. Ich würde aber in beiden Fällen so vorgehen, wie vorgeschlagen und von Dir weiter unten bestätigt.

    Ich warte zur Sicherheit das Original der TE ab.

    Die Einbeziehung der beiden MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 22 im Jahre 1962 in das DNR dürfte fehlerhaft sein, es sei denn, es wurden seinerzeit auch die übrigen MEA an diesem Grundstück einbezogen. Möglicherweise ist das DNR dort inzwischen wegen inhaltlicher Unzulässigkeit gelöscht worden. Ich würde daher die übrigen drei Grundbücher heranziehen und die Historie eruieren wollen.

    Wie gesagt: in den Blättern (es sind insgesamt 3 Blätter), in denen aktuell die übrigen 46/50 MEA an Flurstück 22 eingetragen sind, ist eine Eintragung eines DNR nicht ersichtlich. Und auch die Bewilligung, die in Blatt 4000 abgeheftet ist, spricht nur von den beiden 1/25 MEA (die als 4/50 MEA in Blatt 4000 gebucht waren). Sollte ich dennoch auch die Grundbuchblätter durchschauen, in denen die übrigen 46/50-MEA eingetragen waren, um eine nachträgliche Erstreckung gewiss auszuschließen ? Das würde dann noch etwas dauern, aber ich kann es machen.

    Das bloße Miteigentum nach §§ 1008 ff BGB kann nicht mit einem DNR belastet werden (BayObLG, aaO; Schulz im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.08.2019, § 31 WEG RN 9 mwN). Lediglich bei der Begründung von Wohnungseigentum ist es möglich, dass einzelne Einheiten entsprechend § 1026 BGB frei werden (BayObLG, aaO). Die Aufteilung nach § 8 WEG ist aber erst im Jahr 1963 erfolgt, während die Einbeziehung der je 1/25 MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 22 in die Mithaft bereits 1962 erfolgte. Dies war rechtlich nicht möglich, es sei denn, auch die übrigen MEA an diesem Grundstück wurden nachverpfändet.

    Letzteres weiß ich wie oben erwähnt nicht genau und würde dann in die Historie der Grundbuchblätter nun schauen. Aber selbst wenn eine Nachverpfändung erfolgte, wäre das DNR dann nicht von Anfang an hinsichtlich des MEA an Flurstück 22 unwirksam gewesen? Hätte es dann noch wirksam werden können durch Pfanderstreckung der restlichen 46/50 MEAs? Aber bitte nicht beantworten :), ich schau erst in die alten Blätter und melde mich, sollte es anders sein, wie von mir erwartet.

    Soweit das Wohnungseigentum die MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 22 einbezieht, ist es inhaltlich unzulässig, im Übrigen erscheint es mir zulässig. Bezogen auf Deine vereinfachte Darstellung der Zähler müsste die Eintragung in jedem der 10 Wohnungsgrundbücher mithin lauten:

    BV 1: 1/10 MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 11 verbunden mit dem Sondereigentum an….

    BV 2/zu1: 4/500 MEA am Grundstück Fl.st. Nr. 22….

    So hatte ich es inhaltlich auch vor. :einermein

    Formell dachte ich so zu buchen, dass ich der Übersicht und der besseren Nachvollziehbarkeit halber formuliere, dass ich den 4/50 MEA unter 2/zu 1 buche und den Bruchteil, der dem MEA an dem Sondereigentum, eingetragen unter BV Nr. 1, entspricht, voranstelle, daher wie folgt (Zähler gerade fiktiv): 239,47/1.000 Miteigentumsanteil an dem 4/50 Miteigentumsanteil an Flurstück 22.

    Ich hoffe, das System nimmt das dann so an.

    So, wie von Dir vorgeschlagen (Löschung des WEG sowie des DNR an dem 4/50-Miteigentumsanteil an Flurstück 22 und anschließende Buchung nach § 3 Abs. 4-9 GBO des 4/50-MEA an Flurstück 22 als BV Nr. 2/zu 1 in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils wiederum, den der Wohnungseigentümer in seinem WE-Blatt hat), würde ich auch vorgehen wollen

    Ok, das freut mich, dann werde ich jetzt nur noch die fehlenden Angaben ermitteln und wenn diese so sind, wie wir das erwarten, kann ich die Eintragungen vornehmen, nachdem ich die Beteiligten angehört habe.

    Danke für die Wochenendarbeit !!:blumen:

  • ...Formell dachte ich so zu buchen, dass ich der Übersicht und der besseren Nachvollziehbarkeit halber formuliere, dass ich den 4/50 MEA unter 2/zu 1 buche und den Bruchteil, der dem MEA an dem Sondereigentum, eingetragen unter BV Nr. 1, entspricht, voranstelle.....

    s. dazu auch das Gutachten des DNotI, Gutachten/Abruf-Nr: 172081; Erscheinungsdatum: 10.10.2019:
    b) WEG § 1 Abs. 4; GBO § 3 Abs. 4 u. 5
    Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum, wenn diesem (herrschenden)
    Grundstück das Miteigentum an einem anderen Grundstück zugebucht ist
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…5669a58686a0b62

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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