Zwangsversteigerung, bestehengebliebene Briefhypothek, Ausschließungsbeschluss

    Mein Mandant hat ein Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung war der Grundstückseigentümer/Zwangsversteigerungsschuldner verstorben.

    In Abt. III/1 ist eine Briefhypothek für die XYZ-AG bestehen geblieben. Nach der Zuschlagserteilung erklärt die XYZ-AG, dass der Grundstückseigentümer die ursprünglich gegen ihn bestehenden Forderungen schon vor Jahrzehnten getilgt habe. Der Hypothekenbrief und eine Löschungsbewilligung seien nach Erfüllung der persönlichen Forderung vermutlich an den damaligen Eigentümer herausgegeben worden. Jedenfalls sei man nicht mehr im Besitz des Briefes oder sonstiger Unterlagen.

    Da der Hypothekenbrief und eine Löschungsbewilligung nach der Zuschlagserteilung nirgends aufgefunden werden konnten - insbesondere nicht im Nachlass des ehemaligen Eigentümers -, hat mein Mandant im Wege eines Aufgebotsverfahrens einen Ausschließungsbeschluss erwirkt, mit dem der Brief für kraftlos erklärt wurde. Unter Vorlage des Ausschließungsbeschlusses wurde die Löschung der Hypothek beantragt.

    Das Grundbuchamt verweigert die Löschung und verlangt die Vorlage einer Löschungsbewilligung der XYZ-AG.

    Ist das richtig?

    M. E. bedarf es keiner Löschungsbewilligung, da über eine Briefhypothek auch "außerhalb des Grundbuchs" verfügt und die Briefhypothek ohne Grundbuchumschreibung wirksam auf einen anderen Gläubiger übertragen werden kann. Warum verlangt man dann aber für die Löschung der Briefhypothek die Bewilligung eines ehemaligen Gläubigers?

    Muss überhaupt eine Löschungsbewilligung vorgelegt werden, wenn der Brief durch rechtskräftigen Ausschließungsbeschluss für kraftlos erklärt wurde?

    Vielen Dank.

    Meiner Ansicht nach ist eine Löschungsbewilligung notwendig, der Ausschließungsbeschluss ersetzt lediglich die notwendige Vorlage des Grundpfandrechtsbriefs.

    Allerdings hätte ich denke ich bei der vorliegenden Konstellation wohl gar kein Aufgebotsverfahren bzgl. des Grundpfandrechtsbriefs für zulässig gehalten, das wäre bei mir wohl an der Antragsberechtigung gem. § 467 FamFG gescheitert. Gerade da es sich ja um ein Briefrecht gehandelt hat, kann der (verstorbene) Eigentümer rein theoretisch über das Recht außerhalb des Grundbuchs verfügt haben und jemand ganz anderes ist jetzt Gläubiger.

    Als ich noch Aufgebotsverfahren bearbeitet habe hatte ich diese Konstellation (ohne das Zwangsversteigerungsverfahren, meistens waren die Erben die Antragsteller) sehr häufig:
    Die Löschungsunterlagen wurden irgendwann mal an den damaligen Eigentümer versandt, die Löschung nie beantragt und dann waren sie weg. Oftmals hatte die Bank sogar schon alle restlichen Unterlagen vernichtet.

    Gelöst wurde das dann mit einem Aufgebotsverfahren bzgl. des unbekannten Gläubigers (§1170 BGB).
    Von daher würde ich wohl auch eine Löschungsbewilligung verlangen oder zumindest nicht allein aufgrund des Ausschließungsbeschlusses bzgl. des Briefs das Recht löschen.
    Ob/wie man jetzt noch Anspruch bzw. die Möglichkeit hat an eine Löschungsbewilligung zu kommen kann ich dir leider auch nicht sagen.

    Jetzt noch ein „zweites“ Aufgebotsverfahren nach § 1170 BGB ist für den neuen Eigentümer natürlich auch nicht sehr erstrebenswert…

    Der Brief stellt lediglich einen Legitimationsnachweis dar.

    Zur Löschung des Rechts bedarf es immer der Bewilligung des Rechtsinhabers.
    Bei Buchrechten ergibt sich dieser aus dem Grundbuch.
    Bei Briefrechten ergibt sich der Rechtsinhaber zum einen durch die Inhaberschaft des Briefes und zudem entweder ebenfalls durch die Eintragung im Grundbuch oder Nachweis der Inhaberschaft durch öffentlich beglaubigte Abtretungsurkunden (§ 1155 BGB) vom eingetragenen Gläubiger zum jetzigen Inhaber.

    Dein Mandat ist als Ersteher sicherlich nicht Inhaber des Grundpfandrechts. Vielmehr hat er dieses - salopp gesagt - unter "Anrechnung auf den Kaufpreis" übernommen.
    Um das Recht aus dem Grundbuch zu kriegen, wäre durch den Eigentümer nach § 1171 BGB zu verfahren, was die Hinterlegung des Grundschuldbetrages nebst der Zinsen, für die er seid dem Zuschlag haftet, voraussetzt.

    Wie die Vorredner! Andererseits räumt der Buchberechtigte ein, dass er nicht mit Sicherheit sagen könne, ob der Anspruch (§ 1144 BGB) auch wirklich erfüllt wurde ("… eine Löschungsbewilligung seien nach Erfüllung der persönlichen Forderung vermutlich an den damaligen Eigentümer herausgegeben worden"). Erteilung einer Zweit(?)schrift? Unter Übernahme der Kosten durch den Ersteher?

    Vielen Dank.

    Zitat

    Erteilung einer Zweit(?)schrift?

    Die XYZ-AG hat bereits eine Ersatzlöschungsbewilligung erteilt und zwar an den Nachlasspfleger, der für die unbekannten Erben des ehemaligen Eigentümers bestellt wurde. "Kampflos" bekommt mein Mandant keine weitere Löschungsbewilligung von der XYZ-AG. Der NLP würde die Löschungsbewilligung rausrücken, wenn mein Mandant einen Betrag bezahlt, der dem Hypothekenkapital + Zinsen entspricht.

    § 1170 BGB wäre eine Option - nicht aber § 1171 BGB.

    Ich werde dem NLP einen Deal anbieten.

    Zitat von fossil75

    Der NLP würde die Löschungsbewilligung rausrücken, wenn mein Mandant einen Betrag bezahlt, der dem Hypothekenkapital + Zinsen entspricht.

    was ja den Konditionen des Erwerbs in der Zwangsversteigerung entspricht....

    Wer im Versteigerungsverfahren mit Zuschlag Rechte dinglich übernimmt und diese ohne entsprechende Leistung zum Erlöschen bringt, macht sich u.U. schadensersatzpflichtig, vgl. z.B. OLG Hamm 28.03.2002 (27 U 184/01)

    Zitat

    ...was ja den Konditionen des Erwerbs in der Zwangsversteigerung entspricht

    Nein, denn in der Zwangsversteigerung übernimmt man als Ersteher ja grundsätzlich nur das Pfandrecht; zum persönlichen Zahlungsschuldner des Pfandrechtsinhabers wird man grundsätzlich nicht.

    Zitat

    ... macht sich u.U. schadensersatzpflichtig,

    Dieses Risiko ist kalkulierbar, da sich ein Schadensersatzanspruch auf die Höhe des Kapitalbetrages + Zinsen beschränken würde. In meinem Fall tendiert dieses Risiko zudem gegen Null, da sich nicht ermitteln lassen wird, wer eigentlich der Geschädigte wäre.

    Zitat von fossil75

    Ich werde dem NLP einen Deal anbieten.

    Der Eigentümer hat getilgt, worauf die Hypothek zum verdeckten Eigentümerrecht wurde (Stöber ZVG 21. Auflage § 52 Anm. 2.8), um dessen Kapitalwert das Meistgebot vermindert war. Dass der Nachlasspfleger die Löschungsbewilligung nicht so einfach hergeben wird, war abzusehen. Und die Zinsen ergeben sich aus § 56 ZVG. Eigentlich das Übliche.

    Zitat

    Dass der Nachlasspfleger die Löschungsbewilligung nicht so einfach hergeben wird, war abzusehen.

    Der NLP kann nicht belegen, dass der Eigentümer zum Zeitpunkt seines Todes Inhaber des Pfandrechts war und hat nur deshalb einen Vorteil, weil er im Besitz der Löschungsbewilligung ist.

    Zitat von fossil75
    Zitat

    Dass der Nachlasspfleger die Löschungsbewilligung nicht so einfach hergeben wird, war abzusehen.

    Der NLP kann nicht belegen, dass der Eigentümer zum Zeitpunkt seines Todes Inhaber des Pfandrechts war und hat nur deshalb einen Vorteil, weil er im Besitz der Löschungsbewilligung ist.

    Schon klar, die Gläubigerungewissheit ist die Grundlage des Deals. Worauf ich hinauswollte war, dass er dem Nachlass gegenüber in der Pflicht ist. Anders als ein Eigentümer. Der Nachlasspfleger läuft natürlich Gefahr, dass ihm die Erben die volle Anrechnung der Hypothek beim Meistgebot entgegenhalten werden. Und hinsichtlich der Gläubigerungewissheit glaubt vermutlich niemand, dass tatsächlich mal ein früherer Eigentümer mit einer löschungsfähigen Quittung ankommt ("…da sich nicht ermitteln lassen wird, wer eigentlich der Geschädigte wäre.")

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