verschiedene Sondernutzungsrechte an gleicher Fläche

Hallo!

ich habe eine Teilungserklärung bzgl. Doppelhaus. Die Fläche um den linken Teil wird Einheit 1 als SNR zugewiesen, die komplette Fläche um den rechten Teil wird Einheit 2 und 3 gemeinsam als SNR zugewiesen.
Auf der Fläche rechts befinden sich 2 Stellplätze, eine Terrasse und 2 Gartenteile.
Stellplatz 1, die Terrasse und der Garten werden der Einheit 2 als SNR zugewiesen. Stellplatz 2 wird der Einheit 3 als SNR zugewiesen.

Mein Problem ist, dass diese 4 SNR auf der gleichen Fläche wie liegen wie das gemeinschaftliche SNR von Einheit 2 und 3. (Lediglich der "Weg" von der Straße zur Haustür hat keine weitere Sonderregelung.)

Meine Frage: Können sich die Flächen der SNRe überlagern? Oder müssen die 4 weiteren SNR als Nutzungsvereinbarungen zwischen Einheit 2 und 3 geregelt werden?

Hallo!

1 Stellplatz schließt direkt an den "Weg" an. Der andere Stellplatz ist entweder über die Straße oder den Garten zu erreichen.

Als weitere Besonderheit habe ich noch, dass ein Teil vom Garten nur durchs Fenster (oder über das Nachbargrundstück) erreicht werden kann.

Es handelt sich um ein Reihenhaus mit 3 Häusern. 1 Reihenendhaus ist auf dem Nachbargrundstück, 2 Reihenhäuser sind auf meinem Grundstück und werden in ein WoEi mit 3 Einheiten geteilt, wobei das Endhaus 1 Einheit bildet und das "Mittelhaus" 2 Einheiten (EG und OG).
In einen Teil des Gartens des "Mittelhauses" kommt man nur über die Sondernutzungsfläche des anderen Reihenendhauses oder über das Nachbargrundstück oder eben durch die Fenster der Erdgeschosswohnung.

Gibt es für die Regelung, dass ein SNR entweder über die Straße oder das Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum erreichbar sein muss eine spezielle Vorschrift / Rechtsprechung?
Wenn der Eigentümer aus dem Fenster springt, erreicht er sein SNR ja über das Sondereigentum.

Ich habe jetzt mal beim Notariat angerufen und mitgeteilt, dass meines Erachtens mehrere SNRe an der gleichen Fläche nicht möglich sind.
Und das ich nur gefunden habe, dass bei einem gemeinsamen SNR eine Nutzungsregelung zwischen den Beteiligten möglich wäre.
Wenn ich das richtig sehe, wäre diese Nutzungsregelung aber nur schuldrechtlich und könnte nicht als dinglicher Inhalt eingetragen werden.

Ich habe nachgefragt, worauf sich die Beurkundung der flächenübergreifenden SNRe stützt.
Da sich der Notar beurlauben hat lassen und ein Verwalter da ist, hoffe ich nur, dass er irgendwo vermerkt hat, welche Vorschriften oder Rechtsprechung er seiner Beurkundung zugrunde gelegt hat.

Ich wollte nur kurz mitteilen:

Das gemeinsame SNR für Einheit 2 und 3 wird jetzt dahingehend eingeschränkt, dass die Flächen, an denen die anderen SNR bestellt werden, nicht davon umfasst sind.

Und der Garten des Reihenmittelhauses wird genau abgemasst und zum Sondereigentum erklärt. In der Natur wurde schon eine Tür von der Wohnung aus eingebaut.
Die geänderten Pläne samt neuer erweiterter Abgeschlossenheitsbescheinigung kommen zusammen mit einer Änderung der Teilungserklärung.