Vorschuss in der Zwangsverwaltung

    Mich beschäftigt derzeit folgende Frage: Wenn im Zwangsverwaltungsverfahren keine ausreichenden Nutzungen erzielt werden und der Zwangsverwalter mit Kostenvorschüssen arbeiten muss, was darf oder muss er aus den Verfahrenskostenvorschüssen bedienen? Laut Stöber, ZVG, 17. Auflage zu § 156, Rn 2.2. dürfen die laufenden Beträge öffentlicher Lasten erst nach Ausgaben der Verwaltung und nach den Kosten des Verfahrens gezahlt werden. Daraus schließe ich und die meisten Zwangsverwalter hier, dass für öffentliche Grundstückslasten ein Vorschuss nicht angefordert werden kann, da nach § 11 Zwangsverwaltungsverordnung die Reihenfolge des § 10 ZVG einzuhalten ist, also Vorschüsse (Rangklasse 1) erst zurückgezahlt werden müssen bevor öffentliche Grundstückslasten (Rangklasse 3) beglichen werden können. Was ist jedoch z. B. mit den Abfallgebühren des Landkreises? Bei denen handelt es sich zumindest bei uns nicht um dingliche Grundstückslasten der Rangklasse 3. Somit sind diese doch eigentlich Ausgaben der Verwaltung und müssten aus den Vorschüssen gezahlt werden, oder? Einige Zwangsverwalter hier begleichen die Abfallgebühren nämlich auch nicht aus den Vorschüssen, da sie der Meinung sind, es würde sich um öffentlich Lasten handeln, da es sich ja um "gemeindliche Gebühren" handelt und sich aus der Satzung eine Verpflichtung zur Müllentsorgung ergibt. Wie handhaben Eure Zwangsverwalter das?

    Dein geschildertes Problem ist mir neu und auch nicht so recht verständlich. § 156 ZVG regelt doch nur, daß die öffentlichen Lasten ohne Aufstellung eines Teilungsplans zu leisten sind. Was soll das mit Vorschüssen zu tun haben? Ist keine Masse für die öffentlichen Lasten und die Kosten des Verfahrens da, wird Vorschuß angefordert und daraus bedient ohne Aufstellung eines Teilungsplans. Erst wenn weitere Ansprüche zu befriedigen sind, wird ein Teilungsplan aufgestellt.

    Unsere Zwangsverwalter zahlen - wenn keine Einnahmen erzielt werden - aus den Vorschüssen bei Eigentumswohnungen das Wohngeld, bei Gebäuden die Versicherung und in beiden Fällen die Grundsteuer. Dazu kommen je nach Einzelfall Kosten für Mietersuche (Makler, Anzeigen, Entrümpelung bzw. Renovierung o.ä.)
    Wenn das Verfahren wie geschildert ohne Einnahmen bleibt, stellt sich meiner Ansicht nach das Problem § 10 Abs. 1 Ziff. 1 gar nicht, denn solange ich Vorschüsse anfordern muss, kann ich keine zurückzahlen. Wenn dann im Laufe des Verfahrens Einnahmen kommen, werden die laufenden Kosten wie oben angegeben weiter gezahlt und erst dann die Vorschüsse zurückerstattet. Das da eventuell was nicht ganz gesetzeskonform läuft fällt mir auch gerade auf, aber das scheint doch die pragmatischste Lösung zu sein und bisher hat sich noch keiner beschwert.
    Müllgebühren o.ä. können ja eigentlich gar nicht entstehen, denn wenn das Objekt nicht vermietet/bewohnt ist, entsteht ja auch kein Müll. Wenn Müllgebühren zu zahlen sind, dann entweder über das Wohngeld oder nur dann, wenn auch Mieteinnahmen fließen. Wenn der Eigentümer selbst drin wohnt, muss er seinen Müll und das Wasser selbst zahlen, dass zahlt der Zwangsverwalter nicht.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

    Aus den Vorschüssen zu bedienen sind die Ausgaben der Verwaltung.
    Hierzu gehören neben den Gerichtskosten und der Vergütung des Verwalters auch z.B. Wohngelder und m.E. auch die Kosten, die zur Unterhaltung erforderlich sind, wie Müll- und Abwassergebühren.
    Diese Kosten lasten zwar i.d.R. nicht dinglich auf dem Objekt, sie sind jedoch zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich.

    Ich muß hier nochmals einhaken. Auch aus den bisher gegebenen Antworten ist mir das Problem nicht klar, d.h. ich weiß nicht , wo eins liegt.
    Der Zwangsverwalter zahlt aus den Vorschüssen alles, was zur ordnungsgemäßen Führung der Zwangsverwaltung erforderlich ist, also auch die Grundsteuern.
    §§ 156, 10 Ziff.1 ZVG regeln doch nur, in welcher Reihenfolge nach Aufstellung eines Teilungsplans zu befriedigen ist, und da ist zunächst auf die geleisteten Vorschüsse zu leisten. Streng genommen, darf daher eine Rückzahlung auf Vorschüsse auch erst nach Aufstellung eines Teilungsplanes erfolgen (sieht in der Praxis allerdings häufig anders aus).
    Aber diese Problematiken haben doch überhaupt nichts mit der Vorschußanforderung an sich zu tun. Ich kann deshalb diese Schlußfolgerung :

    Zitat von Anke

    Daraus schließe ich und die meisten Zwangsverwalter hier, dass für öffentliche Grundstückslasten ein Vorschuss nicht angefordert werden kann,

    überhaupt nicht nachvollziehen, da die Rangfolge im Teilungsplan überhaupt nichts mit der Vorschußanforderung zu tun hat. Die Angeführten Vorschriften besagen halt nur aus welchen Massen zunächst zu befriedigen ist, nämlich zuerst aus der Vorschußmasse, dann aus der erwirtschafteten Masse und zwar in der im ZVG angegebenen Reihenfolge.

    Wieso zahlt der ZV aus Vorschüssen Grundsteuern? Die muss er m.E. doch nur dann zahlen, wenn er über laufende Einnahmen (Mieten, Pachten, Nutzungsentgeld u.ä.) verfügt.
    Das Problem, das Anke hat, ist evtl. eher auf die 'ordnungsgemäße Verwaltung' abzustellen: Diese Kosten für Müll, Haus- u. Straßenreinigung u.ä. sind normalerweise im Wohngeld enthalten. Hat er dieses nicht zu zahlen, weil z.B. nur die Einliegerwohnung vermietet ist, dann muss der/die ZV als Vermieter ja diese Kosten zahlen. Dazu benötigt er Vorschüsse, da diese Kosten zwar notwendig sind, aber nicht das Grundstück selbst dafür haftet, wie bei den öffentlichen Lasten? Oder bringe ich es jetzt völlig durcheinander?

    Aus den Nutzungen sind vorweg nur die Ausgaben der Verwaltung bzw. die Kosten des Verfahrens (mit Ausnahme der Anordnungs- bzw. Beitrittsgebühr) zu bestreiten; § 155 Abs. 1 ZVG. Nur sofern nach einer solchen Vorwegbestreitung Überschüsse überhaupt noch zu vergegenwärtigen sind, sind diese - freilich unter Beachtung einer bestimmten Rangfolge - auszufolgen; § 155 Abs. 2-4 ZVG.

    Soweit es Entgelte/Abgaben, die als öffentliche Lasten auf dem Grundstück ruhen (vgl. §§ 155 Abs. 2, 10 Abs. 1 Ziff. 3 ZVG), anbelangt, wird vom Grundsatz des § 156 Abs. 2 ZVG, wonach Zuteilungen im Sinne des § 155 Abs. 2-4 ZVG nur aufgrund eines Teilungsplanes erfolgen dürfen, eine Ausnahme gemacht. Insoweit besagt § 156 Abs. 1 ZVG aber auch nur, dass auf Entgelte/Abgaben, die als öffentliche Lasten auf dem Grundstück ruhen, sofort und ohne Teilungsplan, aber stets unter Beachtung des § 155 Abs. 1 ZVG und auch der §§ 155 Abs. 2-4, 10 Abs. 1 Ziff. 1-2 ZVG auszufolgen ist; mehr nicht.

    Aus Vorstehendem folgt zum Einen, dass Gläubigervorschüsse ausschließlich für Ausgaben bzw. Kosten im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG Verwendung finden dürfen; zum Anderen, dass für Ansprüche, die - sofern Überschüsse vorhanden sind - in Gemäßheit der Rangfolge des § 155 Abs. 2-4 ZVG (in Verbindung mit § 10 Abs. 1 Ziff. 1-5 ZVG) zu verteilen sind, gerade keine Gläubigervorschüsse angefordert werden können.

    Wenn bei Ihnen (landes-)gesetzlich bestimmt ist, dass Gebühren betreffend die Abfallbeseitigung als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen, handelt es sich hierbezüglich gerade nicht um eine Ausgabe der Verwaltung, weswegen ein Vorschuss hierauf nicht angefordert werden kann. Offensichtlich kommen Sie aber aus Niedersachsen; und insoweit findet sich keine Bestimmung in § 5 NKAG, die regelt, dass eine solche Abgabe als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht (anders zum Beispiel in § 6 Abs. 4 NKAG betreffend Beiträge). Somit sind bei Ihnen Gebühren schlicht § 155 Abs. 1 ZVG zuzuornen. Folglich sind nötigenfalls Gläubigervorschüsse anzufordern, anderenfalls das Verfahren aufgehoben werden kann (vgl. § 161 Abs. 3 ZVG).

    Grundstücksbezogene Benutzungsgebühren stellen im Übrigen - soweit ersichtlich - lediglich in Rheinland-Pfalz (vgl. § 7 Abs. 7 KAG RP) und in Mecklenburg-Vorpommern (vgl. § 6 Abs. 4 KAG M-V) Abgaben dar, die als öffentliche Lasten auf dem Grundstück ruhen. Gegebenefalls handelt es sich im Saarland - so jedenfalls die Ausführungen in Depre/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung (3. Aufl.), Rz. 241 - bei den Gebühren betreffend die Abfallbeseitigung auch um solche Kommunalabgaben, die als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen; allerdings ist in § 7 SKAG - anders als in § 8 Ab. 12 SKAG betreffend Beiträge - hierzu nichts geregelt; möglicherweise jedoch in einem diesbezüglichen (spezielleren) Landesgesetz.

    Ob Gläubigervorschüsse § 155 Abs. 1 ZVG oder §§ 155 Abs. 2, 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZVG zuzuordnen sind, hängt davon ab, wofür sie angefordert/geleistet worden sind. Siehe hierwegen im Übrigen Stöber (18. Aufl.) § 152 Anm. 18.4; § 155 Anm. 4.3 einerseits und auch § 11 Abs. 1 Var. 1 ZwVwV andererseits.

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