Hatte eben eine Anfrage von einem Notar. Er möchte am Montag einen Grundstücksübertragungsvertrag (von Vater auf Sohn) beurkunden und dabei ist folgende Regeldung angedacht:
Die Auflassung wird im Vertrag ganz normal erklärt. Aber dann:
"Die Eigentumsumschreibung wird aufschiebend bedingt auf den Zeitpunkt des Todes des Veräußerers bewilligt und beantrag".
Also m.E. handelt es sich nicht um eine Bedingung sondern um eine aufschiebende Befristung der Bewilligung und des Antrags aber das wäre ja egal.
Zwar sollen nach wohl hM (aufgrund der oft zitierten Entscheidung des KG, KGJ 44, 197) Bewilligungen mit Bedingungen und Befristungen unzulässig sein.
Im Demharter, GBO, 23. Auflage, Rn. 31 zu § 19 GBO, bin ich aber auf folgenden Satz gestoßen:
"Das GBAmt darf trotz bedingter oder befristeter EintrBewilligung eintragen, wenn der Eintritt der Bedingung oder des Anfangstermins in grundbuchlicher Form nachgewiesen ist (...)"
Demnach könnte die Eigentumsumschreibung bei der gewünschten Formulierung mit Vorlage der Sterbeurkunde des Veräußerers vorgenommen werden, oder?!
Wie sind Eure Meinungen dazu?
Seht Ihr vielleicht eine bessere Möglichkeit, um das Ziel zu erreichen, dass der Erwerber erst nach dem Tode des Veräußerers die Umschreibung beantragen kann?
Bewilligung aufschiebend befristet
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Ob die Auflassung bereits vor oder erst nach dem Ableben des Veräußerers erklärt wird, kann für den Fall steuerrechtlicher Veränderungen erhebliche schenkungssteuerliche Konsequenzen haben.
Unter Berücksichtigung dieses Umstands steht als Alternative zur Verfügung, die Auflassung noch nicht zu erklären, dem Erwerber aber unwiderruflich Vollmacht zu erteilen, die Auflassung nach dem Ableben des Veräußerers an sich selbst zu erklären.
Die Sicherung des Anspruchs des Erwerbers durch Vormerkung halte ich allerdings bei beiden in Betracht kommenden Alternativen im Erwerberinteresse für unerlässlich. -
Seltsame Formulierung.
Ich handhabe das in ähnlichen Fällen so, dass die Auflassung erklärt und der Notar durch die Vertragsparteien angewiesen wird, den Eigentumsumschreibungsantrag erst dann beim Grundbuchamt zu stellen, wenn durch Vorlage einer Sterbeurkunde der Nachweis des Versterbens des Übertragsgebers erbracht ist.
Ferner wird der Notar angewiesen, dem Grundbuchamt und den Parteien erst dann vollständige Ausfertigungen und begl. Ablichtungen der Urkunde mit Auflassung zu erteilen, wenn Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt werden kann.
Das hat aber den Nachteil, dass ich eine solche Akte unter Umständen über Jahre im Geschäftsbetrieb halten muss.
Ich denke, dass der Notar die Akte so schnell als möglich los werden wollte, da der EU-Antrag ja später auch ohne Einschaltung des Notars durch den Übertragsnehmer gestellt werden kann. -
Sehe ich kein Problem, weil der Eintritt der aufschiebenden Befristung für das GBA bei vorgelegter Sterbeurkunde auf der Hand liegt. Das genügt.
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Warum soll das eigentlich nicht gehen?
Bei uns wird häufig die Auflassung erklärt und die Bewilligung bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung vorbehalten. Die Bewilligung wird dann später vom Notar als Bevollmächtigten abgegeben (Eigenurkunde). Das ist auch eine aufgeschobene Bewilligung.
Sch/St. agt dazu unter RZ 103: " Bedingte, befristete oder sonst an Vorbehalte gebundene Bewilligungen sind unwirksam, wenn nicht Bedingungseintritt oder Anfangstermin in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sind." Im Umkehrschluss hieße das, dass es mit der Sterbeurkunde möglich wäre. -
Mich würde aber schon auch noch interessieren, ob die von dem Notar vorgeschlagene Vorgehensweise so für möglich gehalten wird und ob die Kollegen aufgrund der unbedingten Auflassung, der befristeten Bewilligung und einer Sterbeurkunde eintragen würden oder nicht.
Halte ich für möglich. Habe auch schon Auflassungen in derartigen Fällen eingetragen. -
Ich hätte auch keine Bedenken, da der Bedingungseintritt dem Grundbuchamt in Urkundsform nachgewiesen werden kann.
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blue:
Im Ergebnis stimmen wir überein.
Der Vergleich mit der später abgegebenen Bewilligung ist allerdings nicht zutreffend. Denn hierbei handelt es sich um eine zeitlich hinausgeschobene (dann aber unbedingte und unbefristete) Bewilligung, während es im Ausgangssachverhalt um eine sofort erklärte, aber aufschiebend befristete Bewilligung geht. -
Euch allen!
Ich selbst hätte bei so einer Formulierung auch eingetragen aber da es um eine Sache geht, wo heute noch keiner sagen kann, wer später mal dafür zuständig sein wird, wollte ich ein paar mehr Meinungen einholen.
Eien weitere Alternative wäre evtl. auch noch, den Erwerber zu bevollmächtigen, nach dem Tode des Veräußerers die Bewilligung für den Verstorbenen abzugeben.
Allerdings würde es dann einer weiteren notariell begl. Erklärung bedürfen, wogegen im Ausgangsfall die Sterbeurkunde und die Bezugnahme auf die bei der Grundakte befindliche Ausfertigung des Übertragungsvertrags ausreichend sein wollte.
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