Zwangsverwaltung und Zuschlag

Im aktuellen Rechtspfleger schreibt Herr Schmidberger (ZV in Heilbronn) über die Problematik der nach Zuschlag weiter bestehenden Zwangsverwaltung. Der Artikel ist interessant, wenngleich man auch nicht mit jeder dort geäußerten Meinung konform gehen muss. Die Problematik, die m.E. jedoch nicht von der Hand zu weisen ist ist die, dass mit Zuschlag die dingliche Forderung erlischt und der Schuldner sein Eigentum los ist. Damit tritt (eigentlich) eine völlig neue Rechtslage ein, die wir bislang so gelöst haben, dass die ZV bis zur Rechtskraft des Zuschlages weiter bestehen blieb und der Ersteher sich mit dem ZV irgendwie arrangieren musste. Die Konsequenzen, da werdet Ihr mir zustimmen, waren nicht immer so sehr erfreulich und in manchen Verfahren waren wir froh, endlich die Verwaltung beenden zu können.
Schmidberger schlägt nun u.a. vor, dass es Sache des Gl. sei, einen Antrag nach § 94 zu stellen, wenn die ZV im Zuschlagsbeschluss - oder in einem sehr zeitnah dazu zu verkündenden Aufhebungsbeschluss in der L-Sache - aufgehoben wird. Seine Idee, den Aufhebungsbeschluss auf den Ersteher und die rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses zu beschränken, finde ich weit hergeholt.
Mich interessiert, wie Ihr das seht und wer das ggf. schon so macht, ich hatte bislang auch ein 'Geschmäckle' (ungutes Gefühl wäre übertrieben), die ZV weiter laufen zu lassen und die Ersteher zu vertrösten.

@ holger

Als Ersteher würde ich es mir nicht gefallen lassen, dass ein Zwangsverwalter weiterhandelt. Ich würde ihn bzw. vielmehr einen jeden das Zwangsverwaltungsverfahren betreibenden Gläubiger unverzüglich auffordern, sich eines Zugriffes auf die seit Zuschlag fällig werden Miet-/Pacht-Forderungen zu enthalten. Sollte dies fruchtlos bleiben, würde ich sofort Klage nach § 771 ZPO erheben. Parallel würde ich die Mieter/Pächter bösgläubig machen, so dass diese an den Zwangsverwalter nicht mehr mit befreiender Wirkung zahlen können.

Schmidbergers Ausführungen sind im Wesentlichen zutreffend. Die Gesetzeslage ist eindeutig. Mit Verkündung des Zuschlages wechselt das Eigentum. Der Ersteher wird in Gemäßheit der §§ 57 ZVG, 566 BGB Vermieter bzw. Verpächter. Damit ist allein er einziehungsbefugt ob aller seit dem Zuschlag fällig werdenden Miet-/Pachtforderungen.

Die (allgemeinen) Vollstreckungsvoraussetzungen liegen in Bezug auf den Ersteher schlichtweg nicht vor. Warum dies mit steter Regelmäßigkeit missachtet wird, erschließt sich mir - ehrlich gesagt - nicht.

Zutreffend verweist Schmidberger auf § 94 ZVG. Für den Fall, dass zu besorgen ist, dass der Ersteher „Schindluder“ treibt, ist einem jeden Beteiligten, der schutzbedürftig ist, ein entsprechender (ausreichender) Schutz ermöglicht. Wer seine Schutzrechte nicht wahrnimmt, handelt auf eigenes Risiko.

§ 94 ZVG gibt bereits vor, unter welchen Voraussetzungen nur - innerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens! - die (Eigentums-)Rechte des Erstehers beschnitten sind. Ein Ersteher, der gezahlt bzw. hinterlegt hat, unterliegt insoweit keinerlei materiell-rechtlicher Beschränkung (mehr); die ausschließlich ihm zugeordnete materiell-rechtliche Befugnis, die Immobilie zu nutzen (einschließlich sie zu verwalten), vermag er nötigenfalls im Wege der Klage nach § 771 ZPO gegen „Störenfriede“ durchzusetzen.

Danke bü40 für die Ausführungen und ein volles: Zustimm!!!!

Zitat von Annett

bü40 ist zuzustimmen. Und Klarheit erhält das Gericht mit Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses.

Man sieht eindeutig die unterschiedlichen Denkansätze der beiden gegensätzlichen Meinungen.

Zu § 90 I ZVG: Das "sofern" hilft uns nicht wirklich weiter, denn es ändert nichts daran, dass der Ersteher bereits mit dem Zuschlag Eigentümer wird. Trotz der Gefahr, die das "sofern" mit sich bringt, kann und muss er in seiner Eigentümereigenschaft für das Grundstück verantwortlich zeichnen. Die Einschränkungen, die die noch nicht beendete Zwangsverwaltung mit sich bringt, sind zur Zeit nicht zu verhindern. Das Gesetz läßt hinsichtlich der Aufhebung der ZV keine andere (sichere) Alternative zu. Auch können m.E. die Aufgaben des Verwalters nicht tatsächlich beschränkt werden, um die Zwischenzeit für den Ersteher erträglicher zu gestalten.

Dennoch ist es für den Ersteher im Einzelfall absolut belastend. Genau genommen müsste ein Verwalter einschreiten, wenn ein Ersteher bereits Objektveränderungen vornehmen will, wenn er Mietverträge abschließen will und den neuen Mieter in eine Wohnung einziehen lassen möchte, wenn er alten Mietern kündigt usw. Im Einzelfall kann dieser Streit tatsächlich eskalieren.

Die Überlegungen im zitierten Aufsatz sind also durchaus angebracht.
Einen Ausweg könnte aber m.E. nur eine Gesetzesänderung bringen. Sonst - wie man den Vorpostings entnimmt- wird (und kann) sich nichts ändern.

In den ZK-Terminen mach ich immer einen Hinweis, dass die ZL erst nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses aufgehoben wird.

Wenn der Ersteher will, kann er sich gleich mit dem Bankenvertreter unterhalten, ob die Gläubigerin nicht nach Verkündung des Zuschlages den Zwangverwaltungsantrag zurücknimmt. So kann der Ersteher doch gleich an die Mieten kommen, denn meistens hat der Ersteher schon vor dem Termin Rücksprache mit der betreibenden Gläubigerin genommen.

Ist mir bisher nur einmal passiert.

Wenn die betreibende Gläubigerin die Zwangsverwaltung dennoch weiterlaufen lassen will, dürfte sie auch die entsprechenden Gründe haben.

@ claudia

Omnia sunt incerta, cum a iure discessum est. - Alles wird unsicher, wenn man einmal den Weg des Rechts verlassen hat.

ad 1 Es ist zwar zutreffend, dass Verfügungen - seien es nun solche im Sinne der §§ 136, 135 Abs. 1 S. 1 BGB, seien es nun solche im Sinne der §§ 136, 135 Abs. 1 S. 2 BGB - dem (Zwangsverwaltungs-)Gläubiger gegenüber unwirksam sind. Allerdings wird insoweit Folgendes nicht beachtet:

Im Wege der Zwangsverwaltung greift der Gläubiger - insoweit das Nutzziehungsrecht eines Eigentümers verwertend - auf einen Vermögensgegenstand des (Zwangsverwaltungs-)Schuldners zu. Ist der (Zwangsverwaltungs-)Schuldner eigenbesitzender Eigentümer resultiert dessen Nutzziehungsrecht aus seinem Eigentumsrecht (vgl. § 903 BGB). Ist der (Zwangsverwaltungs-)Schuldner zwar nicht Eigentümer, aber wenigstens Eigenbesitzer, findet dessen Nutzziehungsrecht entweder seinen Rechtsgrund darin, dass ihm seitens des Eigentümers eine entsprechende Vermögensposition, sprich (Eigen-)Besitz, verschafft worden ist oder er sonstwie in die (Eigen-)Besitzposition gelangt ist, die dem Eigentümer „gehört“.

In allen vorgenannten Fällen tritt Verstrickung ein und entsteht zu Gunsten des (Zwangsverwaltungs-)Gläubigers ein Pfändungspfandrecht am (Teil-)Recht - nicht etwa am Vollrecht - des Eigentümers, Nutzungen zu ziehen (und zu behalten). Ob vorgängig „zusätzlich“ ein Grundpfandrecht entstanden war, das im Wege der Zwangsvollstreckung verwertet wird (vgl. § 1147 BGB), und nachfolgend mit Wirksamwerden der Zwangsverwaltungs-Beschlagnahme das Pfändungspfandrecht oder ob - im Falle der (Zwangsverwaltungs-)Anordnung aufgrund bloß eines Zahlungstitels - von Vornherein nur ein Pfändungspfandrecht mit der Zwangsverwaltungs-Beschlagnahme entstanden ist, ist einerlei. Entscheidend ist allein, dass es sich stets jeweils nur um ein beschränktes dingliches (Verwertungs-)Recht handelt.

Daraus folgt zwingend, dass der Zugriff auf das Nutzziehungsrecht des (Zwangsverwaltungs-)Schuldners von Vornherein vom Bestand des Vollrechtes abhängig ist. Nur dieses (Nutzziehungs-)Recht ist verstrickt! Verliert der Eigentümer im parallel laufenden Zwangsversteigerungsverfahren das Eigentum (Eigentumsrecht), so entfällt damit zugleich all das, was vom Bestand des Vollrechtes „nachgeordnet“ anhängig ist. Insoweit geht das relative Veräußerungsverbot des (Zwangsverwaltungs-)Gläubiger - ab dem Eigentumswechsel infolge Zuschlages - ins Leere; das entsprechende (gleiche) Recht des Erstehers unterliegt zudem von Vornherein nicht der Beschlagnahme, so dass insoweit auch zu keiner Zeit eine Verstrickung zu vergegenwärtigen ist. Dem Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechtes kommen nicht mehr Befugnisse zu als dem Eigentümer selbst; ab dem Eigentumswechsel infolge Zuschlages kommen dem vormaligen Eigentümer keine Eigentumsrechte in Bezug auf die Eigentumszeit des Erstehers zu; demgemäß können dem Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechtes ebenfalls keine vom Eigentumsrecht des ehemaligen Eigentümers bloß abgeleitete Teilrechte mehr zukommen.

Anders ist es bzw. das relative Veräußerungsverbot vermag fortgesetzt - sprich auch betreffend die Eigentumszeit des Erstehers - nur dann Schutz zu entfalten, wenn des (Zwangsverwaltungs-)Gläubigers beschränktes dingliches Recht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt. Dann - nur dann - erlischt dieses beschränkte dingliche Recht nicht mit Verkündung des Zuschlages, sondern setzt sich „nachgeordnet“ am Eigentumsrecht (nunmehr des Erstehers) fort; insoweit bestehen denn auch Beschlagnahme und Verstrickung (fort).

ad 2 Das Vollstreckungsgericht hat - vgl. §§ 161, 28 ZVG - Vollstreckungsmängel zu beachten. Insoweit hat es, das Vollstreckungsgericht, bezüglich § 28 ZVG von Amts wegen ebenso wie ansonsten auf Klage das Prozessgericht, das mit einer Klage nach § 771 ZPO befasst ist (und ebenso das Vollstreckungsgericht auf entsprechenden Antrag - vgl. § 771 Abs. 3, § 769 Abs. 2 ZPO), materiell-rechtliche („Besser“-)Berechtigungen zu beachten.

Das Eigentumsrecht des Erstehers - sprich dessen ausschließliche Berechtigung (vgl. auch § 56 S. 2 ZVG), Nutzungen zu ziehen (und zu behalten) - ist ein die Veräußerung hinderndes Recht im Sinne des § 771 ZPO (genauer: ein die Nutzungsverwertung hinderndes Recht) bzw. ein Verfahrensmangel im Sinne des § 28 ZVG.

Es mag im Übrigen zwar so sein, dass ein Beschluss des Vollstreckungsgerichtes der Klarheit dienlich ist. Allerdings gibt allein das Gesetz vor, was - wie lange - der (Zwangsverwaltungs-)Beschlagnahme unterliegt. Deshalb kann auch ein (Zwangsverwaltungs-)Aufhebungsbeschluss nur kundtun, was nunmehr infolge automatischer Begrenzung betreffend den mit dem Eigentumserwerb des Erstehers beginnenden Zeitraum nicht mehr den im Übrigen fortwirkenden (Zwangsverwaltungs-)Beschlagnahmewirkungen/Verstrickungswirkungen unterfällt.

@ Annett: Genau das ist es ja, was mir Bauchschmerzen macht, aber ich denke, die tatsächlich sauberste Lösung ist die von Schmidberger vorgeschlagene. Der Eigentumsübergang erfolgt mit Zuschlag, ob rechtskräftig oder nicht. Das müsste geändert werden und nicht wir dazu gezwungen sein, uns da irgendwie durchzulawieren! Andererseits: Die Ersteher wissen, dass es im Falle der ZVerw. einen Zeitraum gibt, der ihnen keine Einnahmen bringt, danach wird dann abgerechnet und nachgeschossen oder ausgezahlt. Mietverträge können geschlossen, nur auf die Einnahmen muss evtl. erst einmal verzichtet werden. Den Gläubiger dazu zu bewegen, den Antrag auf Verw. zurückzunehmen ist erfahrungsgemäß müßig, da die Terminsvertreter meist weder die Kompetenz noch das Wissen um die Konsequenzen einer derartigen Entscheidung haben. Ich mache also auch weiter wie bisher und warte, bis einer dagegen vorgeht (da war doch mal was mit dem Erbschein, oder?)