Fehlende Unterschrift bei Vielzahl von Rechten nach Umschreibung

Es bedarf keiner „hochwissenschaftlichen theoretischen“ Überlegungen, um im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis zu kommen, dass eine Nachholung der Unterschrift ausscheidet, weil in den ordnungsgemäß angelegten WEG-Blättern schon diverse Eigentumswechsel stattgefunden haben (so ausdrücklich Pluto in #23). Die bei der Begründung des WEG handelnden Eigentümer sind deshalb nicht mehr (alleine) verfügungsbefugt. Demzufolge könnte auf den fraglichen Blättern mangels wirksamer dinglicher Einigung auch durch die gesetzeswidrige Nachholung der Unterschriften keine nachträgliche Verbindung des Miteigentumsanteils mit Sondereigentum herbeigeführt werden und auch die bereits eingetragenen Auflassungen und Belastungen könnten insoweit ebenfalls nicht nachträglich wirksam werden. Es bliebe also trotz nachgeholter Unterschriften materiellrechtlich alles so wie es derzeit ist.

Eine Problemlösung ist mit der Nachholung der Unterschriften somit nicht verbunden. Im Gegenteil: Man versucht, einen Fehler dadurch zu korrigieren, indem man sich bewusst über das Gesetz hinwegsetzt und obwohl man sich darüber im klaren ist, dass eine Korrektur des Fehlers durch die Gesetzesverletzung nicht erfolgen kann. Außerdem kommt hinzu, dass die Räumlichkeiten des nicht entstandenen Sondereigentums derzeit im Miteigentum aller Wohnungseigentümer stehen, das man ihnen nicht einfach handstreichartig (wenn auch nur scheinbar) entziehen kann.

Pluto erwartet hier völlig zu Recht eine rechtliche und verantwortungsbewusste Untersuchung seines Problems. Ihm ist nicht mit Ratschlägen unbeteiligter Dritter geholfen, deren Befolgung dazu führen kann, dass ihm irgendein Beteiligter eine Strafanzeige (zumindest) wegen Urkundenfälschung um die Ohren schlägt. Es dürften angesichts der erfolgten Belastungen genügend Grundbuchblattabschriften in der Welt sein, aus denen sich die fehlenden Unterschriften ergeben.

Nach meiner Ansicht muss für alle beteiligten Blätter eine Gesamtlösung angestrebt werden. Wenn sie nicht einfach zu erreichen ist, muss man eben damit leben.

Zitat von Cromwell

Die Nachholung der Unterschrift scheidet nach meiner Ansicht aus. Es sind schon diverse Eigentumswechsel in den WEG-Blättern erfolgt, sodass die nachträgliche Verbindung des Miteigentumsanteils mit Sondereigentum durch alle aktuellen Eigentümer vorgenommen werden muss.

Wenn normalerweise ein Nachholen der Unterschrift bei Änderung der Rechtsinhaberschaft nicht mehr möglich ist, könnte man dann hier nicht eine Genehmigung der Erwerber unterstellen? Aufgrund der Ausgestaltung der Kaufverträge, in denen sicher vom Bestehen des Wohnungseigentums ausgegangen wurde, müßte man doch zu dem Ergebnis kommen, daß zumindest das nachträgliche Entstehen gewollt ist.

Wie will man zu einer Genehmigung der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gelangen, wenn diese von der Problematik überhaupt keine Kenntnis haben? Es gibt keine wirksame Willenserklärung ohne Erklärungsbewusstsein.

Die Lösung wäre nach meiner Ansicht folgende:

1. Alle Eigentümer, die nach der Begründung des WEG neu hinzugetreten sind, erklären eine Nachgenehmigung der WEG-Begründungsurkunde.

2. Nach dem Vorliegen dieser Genehmigungen wird die Unterschrift im BV in den betreffenden Blättern mit einem entsprechenden Vermerk nachgeholt.

3. Sodann werden alle Eintragungen auf den betreffenden Blättern (Auflassungen und Belastungen) nach Anhörung der eingetragenen Eigentümer und Berechtigten nochmals vollzogen und die bisherigen Eintragungen Zug um Zug mit den Neueintragungen auf Antrag als unrichtig gelöscht (§ 22 GBO).

4. Falls in den betreffenden Blättern zwischenzeitlich schon ein weiterer Eigentumswechsel stattgefunden hat, müssen die Auflassungen Schritt für Schritt vollzogen und die unter dem ersten Eigentümer eingetragenen Belastungen vom neuen Eigentümer nachgenehmigt werden. Ansonsten wie Ziffer 3).

Und ja, der Schaden für das Land kann groß werden, wenn einfach nur unterschrieben würde. Es bräuchte nur ein findiger Versteigerungsverhinderer herausfinden, daß es nach derzeitigem Stand gar nichts zu versteigern gibt. An wen wird der Gläubiger sich wohl halten? Sicher nicht weiter an den zahlungsunfähigen Schuldner!

Zitat von Cromwell

Wie will man zu einer Genehmigung der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gelangen, wenn diese von der Problematik überhaupt keine Kenntnis haben?

Indem man eine bestimmte Absicht unterstellt? Bei der Veräußerung an B willigt A doch auch in die Weiterveräußerung an C ein. Und das auch dann, wenn er von der Weiterveräußerung nicht die geringste Ahnung hat. Man geht lediglich davon aus, daß A das weitere rechtliche Schicksal des Eigentums am Grundstück egal ist. Wenn man hier nun davon ausgeht, daß den neuen Eigentümern das Bestehen des Wohnungseigentums nicht egal ist ...

Man kann darüber noch lange diskutieren. Eine Nachholung der Unterschriften kommt nur in Betracht, wenn die erforderlichen Genehmigungen in der Form des § 29 GBO vorliegen. Zumindest daran fehlt es.

Die "Genehmigung" scheitert aber auch noch an etwas anderem: Wir dürften uns darüber einig sein, dass das Sondereigentum in den betreffenden Blättern nicht entstanden sein kann, die WEG-Begründung aber im übrigen wirksam ist. Damit kommt nur eine nachträgliche rechtsgeschäftliche Verbindung des Miteigentumsanteils mit Sondereigentum in Betracht. Diese nachträgliche Verbindung kann auch in Form der Genehmigung der Ursprungsurkunde seitens der Neueigentümer erfolgen und ist entsprechend zu bewilligen und zu beantragen. Der Inhalt dieser Erklärung geht also über eine bloße Genehmigung weit hinaus.

Zitat von Cromwell

... Eine Nachholung der Unterschriften kommt nur in Betracht, wenn die erforderlichen Genehmigungen in der Form des § 29 GBO vorliegen. Zumindest daran fehlt es.

... Diese nachträgliche Verbindung kann auch in Form der Genehmigung der Ursprungsurkunde seitens der Neueigentümer erfolgen und ist entsprechend zu bewilligen und zu beantragen. Der Inhalt dieser Erklärung geht also über eine bloße Genehmigung weit hinaus.

Wenn nur die Ursprungsurkunde genehmigt wird, weshalb geht dann die Erkärung inhaltlich über diese Urkunde hinaus? Und warum soll zur Genehmigung noch eine Bewilligung abgegeben werden? Eintragungsgrundlage ist die ursprüngliche Bewilligung. Auf sie wird Bezug genommen und sie erlaubt (in Verbindung mit der Genehmigung) die Grundbucheintragung. Und die Form der vorliegenen Kaufverträge entspricht doch mit Sicherheit der des § 29 GBO.

Ob die Eintragungen aufgrund der unerledigt gebliebenen Anträge heute noch erfolgen können, hängt davon ab, ob die Eintragungsvoraussetzungen hierfür nach wie vor gegeben sind. Dies dürfte der Fall sein, weil der veräußernde Eigentümer sein Eigentum mangels Eintragung der Auflassung bis heute nicht verloren hat, er ausweislich des Grundbuchs auch nicht anderweitig verfügt hat und die erklärte Auflassung auch für seine Erben wirkt, falls er zwischenzeitlich verstorben sein sollte. Ob die Eintragungsvoraussetzungen noch vorliegen, ist aber für jede der unterbliebenen Eintragungen gesondert zu prüfen. Sie dürften aber sämtlich gegeben sein, weil der "neue" Nichteigentümer bisher ebenfalls nicht anderweitig verfügt hat. Er war ja nie als Eigentümer eingetragen.

Die neuen Eintragungen -so sie noch zulässig sind- können nicht unter dem Datum „30.11.1993“ vollzogen, sondern sie müssen nach dem nunmehrigen Eintragungszeitpunkt datiert werden. Die Rechtsänderungen waren im Grundbuch nie eingetragen und wurden deshalb nicht wirksam. Man kann demzufolge nicht rückdatieren, denn dies würde zum Ausdruck bringen, dass die Eintragungen bereits damals erfolgt sind. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Eintragungsverfügung ist keine Eintragung.

Cromwell ist voll und ganz zuzustimmen. Es muss noch einmal ganz neu geprüft werden, ob die Anträge jetzt noch vollzogen werden können. Sodann kann alles natürlich nur mit heutigem Datum eingetragen werden, denn 1993 hat es keine Eintragung im Grundbuch gegeben.

Den Fall in #23 möchte ich nicht mehr aufgreifen, weil sich die Fragestellerin trotz vieler und ausführlicher Antworten nunmehr bereits seit einer Woche nicht mehr zu ihrem eigenen Fall äußert.

Sorry, die Fragenstellerin war zwischenzeitlich in Urlaub und hat das ganze dann erstmal verdrängt. Ich muss die Antworten erstmal "verdauen" (danke schonmal dafür) und melde mich dann ggf. erneut.