Zwangsverwaltung Pflegeheim

Würde der Schuldner selbst das Pflegeheim betreiben, könnte der Verwalter auch nicht einfach einen anderen Unternehmensträger einsetzen. Er kann der Ehefrau kündigen, wenn sie die Nutzungsentschädigung nicht bezahlt, ihr aber nicht die "Kunden" wegnehmen.

Zitat

Es existiert weder ein Miet- noch ein Pacht- oder sonstiger Vertrag...

Falls das so gemeint war, daß nichts Schriftliches existiert: Was ist denn mit §§ 578, 550 BGB bzw. § 585a BGB?

Ich biete die §§ 145 ff BGB i.V.m. der Vertragsfreiheit.

Es müßten entweder die bestehenden Verträge dahingehend geändert werden, daß ein neuer Unternehmensträger in diese eintritt oder aber neue Verträge (zwischen dem neuen Unternehmensträger und den Bewohnern) geschlossen werden. Es läßt sich aber nicht erzwingen bzw. gibt keinen Anspruch darauf, daß die Bewohner entsprechenden Vertragsänderungen bzw. Neuabschlüssen zustimmen.

Ich habe den Sachverhalt so verstanden, daß der Zwangsverwalter sich vorstellt, durch die Konstellation neuer Betreiber mit vorhandenen Bewohnern plus zusätzlichen Bewohnern eine höhere Miete erzielen zu können. Selbstverständlich sind es zwei getrennte Dinge, daß ein neuer Betreiber zur Zahlung des vertraglichen Miet-/Pachtzinses verpflichtet ist und im übrigen das unternehmerische Risiko natürlich selbst zu tragen hat. Sollte diese Rechnung aber nicht aufgehen, dann gibt es möglicherweise keine bessere Verwertung des Grundstücks gegenüber dem Ist-Zustand.

Das dürfte aber auch schon die Frage der Kündigung tangieren, denn nach meinem Verständnis der Dinge kann (darf?) der Zwangsverwalter nur insoweit in den Gewerbebetrieb der Ehefrau eingreifen, als es eine Verbindung zwischen diesem und dem Grundstück gibt, d.h. die Nutzung desselben. Hier wird aber ja offenbar auch darauf reflektiert, aus Verträgen zwischen der Ehefrau und Dritten (= den Bewohnern) Nutzen ziehen zu können.

Möglicherweise spielen daher auch Verhältnismäßigkeitsüberlegungen eine Rolle, denn die Ehefrau wäre m.E. aufgrund der Natur des ausgeübten Gewerbes von einer Kündigung weit stärker betroffen als wenn sie z.B. lediglich Büroräume benötigen würde.

Ein Zwangsverwaltungsverfahren - wie jede Vollstreckungsmaßregel - zielt darauf, des Gläubigers titulierten Anspruch zu befriedigen. Solche Befriedigung ist (wie sich aus den §§ 155 ff. ZVG ergibt) nur aus den Überschüssen ermöglicht. Es wird ein Teil des Schuldnervermögens (vollstreckungsrechtlich) separiert („sequestriert“). Soweit es die in Rede stehende Immobilie anbelangt, wird insbesondere dem Schuldner das Verwaltungs- und zugehörige Verfügungsrecht entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG) und - für die nötige Zeit des Verfahrenslaufes - dem Zwangsverwalter zugeordnet. Der Zwangsverwalter (der vor Schaffung des ZVG zum Teil treffender auch Sequester genannt wurde) wiederum hat die so gesonderte Vermögensmasse - den sequestrierten Vermögensteil - „ordentlich“ zu verwalten.

Was unter „ordentlicher Verwaltung“ zu verstehen ist, ist in § 152 Abs. 1 ZVG umschrieben. Hilfsweise wird - verständlicherweise - auf die Regelungen zum Nießbrauch (§§ 1036 Abs. 2, 1037 ff. BGB) zurückgegriffen. Der Nießbrauch ist ein beschränktes dingliches Recht. Der Besteller (Eigentümer) verschafft dem Nießbraucher freiwillig die nötige Besitzposition (bzw. hat ihm diese Besitzposition zu verschaffen). Ferner steht dem Nießbraucher derart ein (dingliches) Recht an den Nutzungen zu. Der Gläubiger eines Zwangsverwaltungsverfahrens nimmt auf dasselbe Nutzungsrecht Zugriff. Solchem Gläubiger steht zwar nicht wie einem Nießbraucher ein dingliches Nutzungsrecht (= beschränktes dingliches Recht) zu, statt dessen aber ein ähnliches - ebenfalls beschränktes dingliches - Recht, nämlich ein Verwertungsrecht.

Handelt es sich beim Gläubiger um jemanden, der privilegiert beispielsweise aus einer Hypothek (oder Grundschuld) vollstreckt bzw. an zugehöriger Rangposition = zur Rangklasse 4 (bzw. 6 bzw. berücksichtigt wird, ist (s)ein Pfandrecht angesprochen („Grundpfandrecht“) = ein dingliches Verwertungsrecht. Handelt es sich beim Gläubiger um jemanden, der nicht privilegiert vollstreckt resp. vollstrecken kann - etwa einen „normalen“ Gläubiger, der in der „normalen“ Rangposition = zur Rangklasse 5 ein Zwangsverwaltungsverfahren betreibt, liegt es ebenso. Dieser erwirbt durch sein Betreiben ein Pfändungspfandrecht, das in seinen Wirkungen dem vorerwähnten Grundpfandrecht gleichgestellt ist. In beiden Varianten ist ein Pfandrecht (= beschränktes dingliches Recht) zu vergegenwärtigen. Vollstreckungsrechtlich umgesetzt wird es dadurch, dass der Gläubiger via den Zwangsverwalter „verwertend“ an die überschüssigen Nutzungen heranzulangen vermag; freilich nur insoweit, als er, der Gläubiger, zugleich Zuteilungsberechtigter ist.

Vom Nießbraucher unterscheidet sich der (Pfand-)Gläubiger - einerlei, ob Grundpfandgläubiger oder „bloß“ Pfändungspfandgläubiger - damit nur dadurch, dass diesem (anders als jenem) nicht freiwillig der nötige Besitz und das Nutzziehungsrecht übertragen sind, sondern im Ergebnis nur mittelbar = vermittels des Zwangsverwalters ein gleiches Partizipieren an den Nutzungen eröffnet wird. Dem Zwangsverwalter wird „zwangsweise“ das entsprechende Veraltungs- und zugehörige Verfügungsrecht zugeordnet. Der Zwangsverwalter ist nötigenfalls (= wenn der hierzu verpflichtete Schuldner Entsprechendes unterlässt) „zwangsweise“ mit der entsprechenden Besitzposition zu bekleiden.

Dass ein Zwangsverwalter - wie letztlich von Gegs umschrieben - zu handeln hat, ergibt sich aus § 152 Abs. 1 ZVG. Darum bzw. darum allein geht es vorliegend indes nicht. Ein solches Zwangsverwalterhandeln muss auch ermöglicht sein. Insoweit ist auf die zur Zeit des Wirksamwerdens der Beschlagnahme vorgefundene „Situation“ sowohl tatsächlich als auch rechtlich Rücksicht zu nehmen. Es handelt sich um eine Vollstreckungsmaßregel. Daraus folgt, dass sämtliche allgemeine Vollstreckungsregeln zu beachten sind. Zudem sind die besonderen Regeln zu beachten, die für diese spezielle Vollstreckungsmaßregel Anwendung finden.



Es geht nicht darum, dass der Zwangsverwalter in den Gewerbebetrieb der benannten Ehefrau eingreift. Ein solcher „Eingriff“ (in das sogenannte „Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb“) ist - wenn überhaupt zu vergegenwärtigen - bereits dadurch (rechtmäßigerweise) bewerkstelligt worden, dass das Zwangsverwaltungsverfahren angeordnet worden ist und damit (deshalb, weil der Schuldner - und damit auch die benannte Ehefrau - sich mit den aus § 148 Abs. 2 ZVG herrührenden Beschränkungen abfinden muss) das Konstrukt der nämlichen Eheleute gestört ist.

Allenfalls indirekt - bei der Bestimmung einer angemessenen Mietzinshöhe (Pachtzinshöhe) - spielt das Betreiberkonzept der benannten Ehefrau oder eines Konkurrenzunternehmers eine Rolle; und zwar insoweit, als sich hieraus womöglich erst Rückschlüsse auf ein angemessenes Entgelt ergeben. Im Übrigen überschritte der Zwangsverwalter seine Kompetenz deutlich. Das Vorlegenlassen eines (Betreiber-)Konzeptes dient denn auch wohl eher dem Zweck, „sanften“ (Verhandlungs-)Druck auszuüben. Dass die benannte Ehefrau ihrerseits (nachgeordnet) weitere Verträge mit Pflegeheimbewohnern etc. geschlossen hat, hat ihn, den Zwangsverwalter, nicht zu interessieren. Solche Unter-Verträge (wohl Untermietverträge) bzw. zugehörige Forderungen sind nicht vom Zwangsverwaltungsbeschlag ergriffen bzw. verstrickt. Anders - unter Fruchtbarmachung des § 242 BGB - lägen die Dinge vielleicht/nur, wenn gläubigerbenachteiligend eine Verlagerung der Nutzziehungsberechtigung vom Schuldner (Eigentümer) auf die benannte Ehefrau vorgenommen ist; dann (nur dann) sei es - so der Bundesgerichtshof - möglich, dass der Zwangsverwalter gleichwohl auf die "eigentlich nicht verstrickten" Untermietforderungen Zugriff hat.

Vorliegend läuft es wohl ohnehin auf einen Rechtsstreit hinaus, es sei denn, der Zwangsverwalter bekommt (wie auch immer) mit legalem (Druck-)Mittel es hin, mit der benannten Ehefrau eine angemessene Entgelthöhe zu vereinbaren; (nur) hierbezüglich ist sein geschildertes „Eingreifen“, wie bereits angedeutet, zu tolerieren. Insoweit mag der Zwangsverwalter sich an § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB orientieren und vorsorglich entsprechend außerordentlich kündigen, zudem sogleich ordentlich kündigen. Damit entzöge er der benannten Ehefrau jedenfalls deren Recht zum Besitz.


Im Übrigen ist der Sachverhalt ist nicht hinreichend dargelegt. Es fehlt insbesondere an Informationen dazu, was zwischen den mehreren Personen „abgemacht“ worden ist. Ferner ist ein chronologischer Abriss wichtig/wünschenswert, da vermutlich nur ihm zu entnehmen sein wird, ob und - wenn ja - inwieweit (Schein-)Bestandteile und/oder (Schein-)Zubehör eine Rolle spiele.

advocatus diaboli hat zutreffenderweise darauf aufmerksam gemacht, dass Verträge nicht schriftlich (oder auch nur in Textform) - also visuell sichtbar - geschlossen werden können. Selbstredend sind „nur“ mündlich geschlossene Verträge genauso wirksam. Dass es womöglich schwierig ist, hinlänglich zu ermitteln, was - weil nur mündlich - im Einzelnen vertraglich abgemacht worden ist, ändert nichts.

Schließlich ist es dabei auch nicht entscheidend, ob die Parteien eines Vertrages meinen, sie hätten einen Mietvertrag abgeschlossen, obwohl es sich um einen Pachtvertrag handelt (oder umgekehrt). Entscheidend insoweit ist allein, ob nur der Gebrauch zu gewähren ist (§ 535 BGB) oder zusätzlich zum Gebrauch auch der Fruchtgenuss (§ 581 BGB). Das Recht, Früchte zu ziehen (und zu behalten), - und damit ein Pachtverhältnis - ist zum Beispiel angesprochen, wenn ein Stück Ackerland entsprechend überlassen wird oder Räumlichkeiten, die zum Betrieb einer Gaststätte bereits hergerichtet sind, (eben) samt Inventar. Als korrespondierende Gegenbeispiele - mithin für ein „bloßes“ Mietverhältnis streitend - ließen sich anführen einerseits eine „bloße“ Rasenfläche (hinsichtlich deren keinerlei Erzeugnisse etc. genommen werden dürfen), andererseits „bloße“ (= leere) Räumlichkeiten ohne irgendwelches Inventar.

Wichtig wird die vorstehend angesprochene Unterscheidung - mit Blick auf § 152 Abs. 2 ZVG - „erst“, wenn es um die Frage geht, ob schuldnereigenes Zubehör betroffen ist oder zwar schuldnerfremdes, gleichwohl von der (Zwangsverwaltungs-)Beschlagnahme ergriffenes oder Scheinzubehör, das nicht ebenso ergriffen ist. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist - sofern freilich auch eine rechtzeitige Besitzverschaffung zu vergegenwärtigen ist - dem Zwangsverwalter gegenüber sowohl ein Mietvertrag als auch ein Pachtvertrag wirksam (= für ihn bindend/von ihm zu beachten).

Dabei ist zu beachten - was nicht selten übersehen wird -, dass nur solche Miet- bzw. Pachtverträge unter § 152 Abs. 2 ZVG zu subsumieren sind, die vom Schuldner als Vermieter (Verpächter) abgeschlossen worden sind bzw. ihn als Vermieter (Verpächter) ausweisen. Besteht insoweit keine Kongruenz zwischen der Person des Vermieters (Verpächters) und der des Schuldners (= Eigentümers), vermag sich der Zwangsverwalter, ohne Einbindung sowohl des Mieters (Pächters) als auch des - schuldnerfremden - Vermieters (Verpächters) weder legalerweise in die erforderliche Besitzposition zu setzen noch schon gar nicht in die Position eines Einziehungsberechtigten (ob der - schuldnerfremden/nicht verstrickten - Miet- bzw. Pachtforderungen).

Geben die angesprochenen störenden Dritten (insbesondere der schuldnerfremde Vermieter bzw. Verpächter) nicht freiwillig ihre Position zugunsten des Zwangsverwalters auf, ist das Zwangsverwaltungsverfahren rechtlich undurchführbar. In diesem Falle hätte der Gläubiger zunächst die (= alle) Voraussetzungen zu schaffen. In der Regel liegt insoweit störender Eigenbesitz vor. Nach Schaffung der nötigen Voraussetzungen (in der Regel genügt eine Umschreibung der gegen den Eigentümer gerichteten Klausel, so dass sie sich alsdann zum Zwecke der Zwangsverwaltung gegen den Eigenbesitzer richtet) kann ein Zwangsverwaltungsverfahren gegen den Eigenbesitzer angeordnet werden (§§ 146, 147 ZVG). In diesem Verfahren besteht dann auch die nötige Kongruenz - mit Blick auf § 152 Abs. 2 ZVG - zwischen der Person des Vermieters (Verpächters) und der des Schuldners (= Eigenbesitzers).

Steht nicht ein Eigenbesitzer in Rede, ist einerseits zu klären, wer Nutzungen zieht (spiegelbildlich ausgedrückt: wem die Pflegeheimbewohner ihre Gegenleistungen schulden/erbringen). Andererseits - so dies nicht der Schuldner (Eigentümer) ist - ist zu klären, in welchem Vertragsverhältnis er (= womöglich die benannte Ehefrau) zum Schuldner (Eigentümer) steht.

Denkbar ist, dass der Schuldner sich eines Besitzdieners (§ 855 BGB) bedient. Besitzdienerin ist/wäre womöglich die benannte Ehefrau. In diesem Falle wäre das gegen den Schuldner (Eigentümer) angeordnete Zwangsverwaltungsverfahren jedenfalls zu Recht gegen ihn als (eigenbesitzenden) Eigentümer gerichtet. Schwierigkeiten verblieben insoweit nur, als womöglich keine Kongruenz (siehe oben) im Sinne des § 152 Abs. 2 ZVG vorherrschte.

Indes ist ein Abhängigkeitsverhältnis im Sinne des § 855 BGB wohl nicht zu bejahen. Nach der Sachverhaltsschilderung betreibt die benannte Ehefrau - offenbar selbständig - ein Pflegeheim etc. Eine Weisungsbefugnis im Sinne des § 855 BGB des Schuldners (Eigentümers) der benannten Ehefrau gegenüber lässt sich damit meines Erachtens nur schwerlich in Einklang bringen. Vieles spricht - im Gegenteil - eher dafür, dass die benannte Ehefrau Alleinbesitzerin ist. In diesem Sinne hat etwa auch das OLG Celle entschieden (vgl. Münchener Kommentar, Joost, § 866 BGB, Fn. 17); ein Ehemann wurde als Alleinbesitzer angesehen hinsichtlich der Arbeitsgerätschaften, die er bei alleiniger Bewirtschaftung eines seiner Ehefrau gehörenden Hofes benutzt.

Es ist sehr wahrscheinlich davon auszugehen, dass das fragliche Verhältnis zwischen der benannten Ehefrau und dem Schuldner (Eigentümer) ein solches im Sinne des § 868 BGB ist. Dass beide miteinander verheiratet sind, stünde jedenfalls nicht entgegen. Selbst die Ehe wird als ein taugliches Besitzkonstitut angesehen. Ein Ehegatte ist Besitzmittler des anderen, wenn jener Alleinbesitz an Sachen ausübt, die dem anderen gehören (vgl. Münchener Kommentar, Joost, § 868 BGB, Rz. 29).

Im Ergebnis dessen ist dem (besonderen) Zwangsverwaltungsanordnungserfordernis, dass der Schuldner (immer!) Eigenbesitzer sein muss, genügt. Der Schuldner (Eigentümer) ist mittelbarer Eigenbesitzer. Zu klären ist aber des Weiteren bzw. parallel, ob dieses Besitzkonstitut tatsächlich bloß ein solches ist, das auf dem Eheverhältnis beruht, das zwischen ihnen besteht, oder vielmehr/stattdessen ein Miet- bzw. Pachtverhältnis (wenn auch in einem ungewöhnlichen Gewand).

Ob es sich insoweit um ein Miet- bzw. insoweit um ein Pachtverhältnis handelt (handeln könnte), hängt wiederum davon ab, wer (wann) eingebrachtes Inventar zu welchem Zwecke gewidmet hat. War es der Schuldner (Eigentümer), liegt mit ziemlicher Sicherheit eine Widmung vor, wonach dererlei bewegliche Sachen auf Dauer zwecks Betriebes eines Pflegeheims (oder einer ähnlichen Herberge) eingebracht seien. Insoweit handelte es sich um Zubehör. Zu beachten wäre in diesem Kontext auch, dass sich eine Zwangsverwaltungsbeschlagnahme sogar auf solches Zubehör (weiterhin) erstreckte, wenn im Nachgang zwar diesbezüglich eine Veräußerung (Eigentumsübertragung nach §§ 929, 930 BGB) an die benannte Ehefrau zu vergegenwärtigen sein sollte, also schuldnerfremdes Zubehör in Rede stünde, aber mangels Entfernung dieser beweglichen Sachen (eben) keine Enthaftung (vgl. § 1121 BGB) eingetreten ist.

War es indes die benannte Ehefrau, die eine solche Bestimmung getroffen hat, läge hierin gerade keine Widmung im Sinne des § 97 BGB. Einerseits handelte es sich bei der Bestimmenden nicht um den Eigentümer der Hauptsache (= des Grundstückes). Andererseits spräche in diesem Falle - wie bei § 95 Abs. 2 BGB - eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die betroffenen beweglichen Sachen nicht auf Dauer, sondern nur vorübergehend in den Dienst der Hauptsache gestellt seien.

Die derzeitig nur bekannten Sachverhaltsfragmente lassen zumindest ansatzweise zu, das Verhältnis der beiden „Hauptpersonen“ dahingehend weiter zu erschließen, ob ein Mietvertrag vorliege. Nach § 535 BGB handelt es sich dann um einen Mietvertrag, wenn die beiden Hauptleistungspflichten - Gebrauchsgewährungsmöglichkeit und deren Entgeltung - einander bedingen, im Gegenseitigkeitsverhältnis stehen. Üblicherweise wird das Entgelt (der Mietzins bzw. - einschließlich der Nebenkosten - die Miete) in einem bestimmten Geldbetrag, der periodisch zu entrichten ist, ausgedrückt.

Es wäre indes verfehlt, immer dann, wenn keine solche „Üblichkeit“ vorgefunden wird, davon auszugehen, es liege jedenfalls kein Mietverhältnis vor. Auch atypische Mietverhältnisse sind Mietverhältnisse im Sinne des § 535 BGB. Es genügt, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile – vgl. nur Münchener Kommentar, Häublein, § 535 BGB, Rz. 3f. – sich (was sehr mühsam sein kann) bestimmen lassen. Eine solche Bestimmbarkeit insbesondere der „fehlenden“ Entgelthöhe lässt sich nötigenfalls bewerkstelligen entweder über eine ergänzende Vertragsauslegung oder hilfsweise über eine analoge Anwendung der §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB.

Ferner: Ein Mietverhältnis unterscheidet sich von einem Leihverhältnis - ebenfalls ein Besitzkonstitut im Sinne des § 868 BGB, das vorliegend auch zu vergegenwärtigen sein könnte - dadurch, dass jenes eine entgeltliche, dieses eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung zum Gegenstand hat. Allerdings - auch wenn Informationen hierzu (noch) fehlen - dürfte wohl eher davon auszugehen sein, dass nicht nur verursachte Nebenkosten von der benannten Ehefrau zu tragen seien, sondern auch Zins- und Tilgungsleistungen (einerlei, ob an den Schuldner zu entrichten oder „abgekürzt“ sogleich an den diesbezüglichen Gläubiger).

Letzterer Aspekt spricht (spräche) nicht nur gegen einen Leihvertrag, sondern gerade für einen Mietvertrag. An einen solchen Mietvertrag ist der Zwangsverwalter - wie ausgeführt - in Gemäßheit des § 152 Abs. 2 ZVG gebunden. Sollte der zugehörige (gefundene) Mietzins der Höhe nach nicht angemessen sein, mag der Zwangsverwalter das Mietverhältnis kündigen. Kündigungsbeschränkungen wie im sozialen (Wohnraum-)Mietrecht stehen jedenfalls nicht entgegen. Aufgrund des Umstandes, dass eine schriftliche Fixierung nicht vorliege, ist es auch eher unwahrscheinlich, dass eine Befristung einer ordentlichen Kündigung im Wege stünde.