Moin Moin,
ich habe folgendes Problem:
Die Verwalterin legt zum Nachweis ihrer Verwaltereigenschaft folgendes vor:
a) Protokoll der Eigentümerversammlung (Unterschriften sind beglaubigt) in der Folgendes beschlossen wurde: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt und ermächtigt den Verwaltungsbeirat Frau K. als neue Verwalterin zu bestellen und mit ihr einen Verwaltervertrag abzuschließen."
b) einfache Kopie des Verwaltervertrages in dem es heißt: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft *** hat durch rechtswirksamen Beschluss den Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt, zum 01.07.2008 einen Verwalter zu bestellen, mit diesem einen Verwaltervertrag für die Dauer von drei Jahren abzuschließen sowie eine Vollmachtsurkunde auszustellen. Der Verwaltungsbeirat bestellt Frau K. zur Verwalterin vom 01.07.2008 bis 30.06.2011."
Nach § 26 Abs.1 WEG wird der Verwalter durch die Eigentümerversammlung bestellt und nicht durch den Beirat.
Würdet Ihr die Beauftragung des Beirats durch die Versammlung dahingehend auslegen, dass die Verwalterin bestellt worden ist, oder muss die Versammlung nochmal einen Beschluss fassen? 
Verwalterbestellung § 26 WEG
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Keine Auslegung. Die Versammlung muss nochmals ran.
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Wie Tarzan.
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Keine Auslegung. Die Versammlung muss nochmals ran.
Tatsächlich keine Auslegung??? Die Gemeinschaft hat doch ausdrücklich den Beirat bevollmächtigt, Frau K zu "bestellen" und mit ihr einen Vertrag zu schließen.
Den Vertrag an sich hat ja keinen zu interessieren.
Ich wäre davon ausgegangen, dass die "unwissende" Gemeinschaft hier bereits Frau K zur Verwalterin bestellt hat und nur der reine Verwaltervertrag durch den Beirat mit ihr abzuschließen wäre. Nur die Formulierung im Protokoll wäre somit unglücklich gewählt. Sehr unglücklich!!! Denn einig war man sich ja wohl!
Der Beirat hätte ja mit keiner anderen Person einen Vertrag abschließen dürfen! Somit ist m.M. nach Frau K bereits in der Versammlung als Verwalterin bestellt worden.
Hatte ich auch noch nie so. -
Ich wäre davon ausgegangen, dass die "unwissende" Gemeinschaft hier bereits Frau K zur Verwalterin bestellt hat und nur der reine Verwaltervertrag durch den Beirat mit ihr abzuschließen wäre.
So würde ich das Protokoll auch verstehen. Das ist in meinen Augen naheliegend und somit ist diese Auslegung auch absolut vertretbar. -
Die Auswahl und /oder die Bestellung eine Verwalters kann keinem Dritten, etwa einem Bauträger, dem Verwaltungsbeirat oder einer Minderheit von Wohnungseigentümern übertragen werden (SchlHOLG MDR 1997, 821).
Dies wäre wohl das zuständige OLG für Nordlicht.
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Die Auswahl und /oder die Bestellung eine Verwalters kann keinem Dritten, etwa einem Bauträger, dem Verwaltungsbeirat oder einer Minderheit von Wohnungseigentümern übertragen werden (SchlHOLG MDR 1997, 821).
Der Punkt ist hier doch eher, ob die in der Frage dargestellte Beschlussfassung nicht in Wahrheit schon als Bestellung der K. anzusehen ist.
Ich würde das bejahen - und nach der genannten Entscheidung umso mehr, da die Versammlung sicherlich keinen unwirksamen Beschluss fassen wollten. -
Die Auswahl und /oder die Bestellung eine Verwalters kann keinem Dritten, etwa einem Bauträger, dem Verwaltungsbeirat oder einer Minderheit von Wohnungseigentümern übertragen werden (SchlHOLG MDR 1997, 821).
Dies wäre wohl das zuständige OLG für Nordlicht.
Ich hab die Entscheidung mittlerweile in unsererBücherei finden können: Das Gericht hat entschieden, dass Übertragungsermächtigungen in Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Verwalterverträgen nichtig sind, weil a) § 26 WEG unabdingbar ist und b) den Wohnunseigentümern die Möglichkeit genommen würde, Einfluß auf die Person der vewalters zu nehmen.
Ich finde , dass der Fall hier anders gelagert ist, da ja die Eigentümer in der Versammlung den Beirat ausdrücklich dazu ermächtigt haben, genau diese Verwalterin zu bestellen. Sie geben ja auch nicht ihre Rechte nach § 26 WEG dauerhaft auf. -
Hallo!
Ich möchte nochmal auf die Sache zurückkommen, da ich einen ähnlichen Fall habe: In der Eigentümerversammlung wurde der Beirat beauftragt einen Verwaltervertrag mit einem geeigneten Hausverwalter abzuschließen. Also keine namentliche Nennung des Verwalters!
Laut der genannten Entscheidung dürfte dies nicht möglich sein. Meine Frage ist nun, wie man diesen Mangel behebt? Wenn die Versammlung einen neuen Beschluss zur Verwalterbestellung macht, gilt dieser dann rückwirkend? Gibts noch andere Möglichkeiten der Mängelbeseitigung (z.B. Zustimmung aller Miteigentümer anstelle der Verwalterzustimmung)? -
Behebung:
Neuen Verwalter in Versammlung bestellen, was sich durch ordnungsgemäßes Protokoll nachweisen lässt. Dieser neue Verwalter muss dann - nach seiner förmlichen Wahl - die Zustimmung abgeben. -
Wie Ulf. Eine rückwirkende Bestellung ist nicht möglich. Bei der Verwalterbestellung handelt es sich nicht nur um ein Rechtsgeschäft zwischen den Beteiligten, sondern auch um einen an die Öffentlichkeit gerichteten Rechtsgestaltungsakt (Kammergericht Berlin, OLGZ 1976, 266/270). Dieser Rechtsgestaltungsakt ist zum einen bedingungsfeindlich (KG, a. a. O.), zum anderen verträgt er keine Rückwirkung (OLG Hamm, WE 1996, 33/35 = DWE 1995, 125; Palandt/Bassenge, § 26 WEG RN 3; Stellungnahme des Deutschen Notarinstituts im DNotI-Report 8/2006, 62 ff).
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Danke für die Antworten, da wird sich die Notarin freuen
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