Wer weist GbR-Gebote zurück?

Zitat von oldman

was sagt das Grundbuchamt zu der Finanzierungsgrundschuld der GbR, die in aller Regel bereits vor Grundbuchumschreibung bestellt wird; können sich die Gesellschafter - obwohl noch nicht im Grundbuch - zum Nachweis der Vertretungsmacht auf § 899 a BGB berufen?????

zumal der GbR Papst meint, dass das K-Gericht nicht einmal um Eintragung der Gesellschafter ersuchen dürfe

das, finde ich, ist eine hochinteressante Frage, die mir mal wieder ein breites Grinsen ins Gesicht zaubert.

Diese Frage wurde im Grundbuchforum schon mehrfach ausführlich erörtert und wer sich fächerübergreifend informieren möchte, kann dies entsprechend nachlesen. Zusammengefasst gilt folgendes:

Zunächst kommt es darauf an, ob sich die GbR im notariellen Erwerbsvertrag gegründet hat und wer vom Veräußerer zur Grundpfandrechtbestellung bevollmächtigt wurde.

Fall 1: Keine Gründung der GbR im Erwerbsvertrag, Vollmachtserteilung an die GbR

Nach der "strengen" Linie (KG, OLG'e München, Hamm, Rostock, Köln) kann eine bereits existente Erwerber-GbR ihre Rechts- und Vertretungsverhältnisse nicht nachweisen, und zwar weder im Zeitpunkt des Abschlusses des Erwerbsvertrags noch im Zeitpunkt des Vollmachthandelns der GbR. Das Finanzierungsrecht kann daher nur mit Genehmigung des Eigentümers eingetragen werden. Die GbR kann wegen § 899a S.1 BGB mit der Vormerkung im Rang zurücktreten. Eine Eigentumsumschreibung auf die GbR kann aber gleichwohl nicht erfolgen.

Fall 2: Keine Gründung der GbR im Erwerbsvertrag, Vollmachtserteilung nicht an die GbR, sondern an einen Gesellschafter in persona

Die Vollmachtserteilung an einen der Gesellschafter als natürliche Person seitens des Veräußerers ist unproblematisch. Das Finanzierungsrecht kann eingetragen werden, weil es nur vom (vertretenen) Veräußerer bestellt wird. Es ist für die Eintragung des Finanzierungsrechts somit unschädlich, dass die Wirksamkeit der auch durch die GbR erfolgte Vollmachtserteilung mangels GbR-Gründung im Erwerbsvertrag nicht nachgewiesen werden kann. Von Bedeutung ist dies aber für den Rangrücktritt der Vormerkung, den der in persona bevollmächtigte Gesellschafter somit nicht erklären kann. Die GbR kann ihn aber selbst erklären (§ 899a S.1 BGB). Eine Eigentumsumschreibung auf die GbR kann aber auch hier nicht erfolgen.

Fall 3: Gründung der GbR im Erwerbsvertrag, Vollmachtserteilung an die GbR

Die Rechts- und Vertretungsverhältnisse der GbR sind durch ihre Gründung im Erwerbsvertrag nachgewiesen, jedoch nur für den Zeitpunkt des Abschlusses des Erwerbsvertrages. Handelt die GbR zeitlich später als Bevollmächtigte, hilft ihr § 899a S.1 BGB nicht weiter, weil sie noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch steht und die GbR-Vertretungsverhältnisse im nunmehr maßgeblichen und dem Erwerbsvertrag nachfolgenden Zeitpunkt des Vollmachthandelns der GbR nicht nachweisbar sind. Das Finanzierungsrecht kann also nur mit Genehmigung des Veräußerers eingetragen werden. Die GbR kann dagegen mit der Vormerkung im Rang zurücktreten (§ 899a S.1 BGB) und auch die Eigentumsumschreibung auf die GbR kann erfolgen.

Soll das Finanzierungsrecht wegen der beschriebenen Schwierigkeiten erst nach der erfolgten oder Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung auf die GbR eingetragen werden, muss die GbR die Bestellung des Rechts allerdings nachgenehmigen, weil die durch die Eigentümereintragung der GbR entstandene Vermutung des § 899a S.1 BGB nicht zeitlich auf den Bestellungsakt zurückwirkt. Für diese Genehmigung gilt nunmehr § 899a S.1 BGB, weil die GbR bereits als Eigentümerin nachgenehmigt.

Fall 4: Gründung der GbR im Erwerbsvertrag, Vollmachtserteilung an einen Gesellschafter in persona

Ich hatte meine Stellungnahme (wohl während des Absetzens Deiner Antwort) im Fazit um die Rechtslage ergänzt, die sich ergibt, wenn die GbR im Versteigerungsverfahren erwirbt und sodann vor ihrer Eigentümereintragung ein Grundpfandrecht bestellt. Dass das Vollstreckungsgericht in diesem Fall keine Vollmacht protokolliert und beurkundet, versteht sich von selbst. Hier ergibt sich das Problem also nur aufgrund eines dem Zuschlag zeitlich nachgelagerten Bestellungshandelns der GbR, das aber noch vor der Grundbuchberichtigung erfolgt.

Übrigens: Wenn die GbR im Bietertermin gegründet wird, steht natürlich auch fest, wer ihre Gesellschafter sind. In diesem Fall gibt es also mit der Eintragung der GbR und ihrer Gesellschafter überhaupt keine Probleme, weil es insoweit gar nicht darauf ankommt, wie weit die Ersuchensbefugnis des Vollstreckungsgerichts reicht. Denn selbst wenn das Grundbuchamt den Gesellschafterbestand selbst zu prüfen hätte, würde es aufgrund der Terminsprotokolls zu dem Ergebnis kommen, dass er nachgewiesen ist, genauso wie er nachgewiesen ist, wenn sich eine rechtsgeschäftlich erwerbende GbR im notariellen Erwerbsvertrag gründet.

Dann müsstest Du Dir aber auch die Frage stellen, wer einen rechtsgeschäftlichen Erwerb einer GbR finanziert. Die GbR-Erwerbe werden finanziert, weil die Banken die Problematik noch nicht verinnerlicht haben. So lange wird das aber nicht mehr dauern, wenn die Grundbuchämter immer mehr Anträge auf Eintragung von Eigentumsumschreibungen zugunsten beim Vertragsschluss bereits existenter GbR's zurückweisen.

Aber zurück zum Versteigerungsthema.

Betrachten wir uns doch einfach die Alternativen, die in gleicher Weise auch beim rechtsgeschäftlichen GbR-Erwerb bestehen:

a) Wenn die GbR im Bietertermin gegründet wird und den Zuschlag erhält, ist klar, dass die GbR existiert, welche Identität sie hat, wer ihre Gesellschafter sind und wer die GbR vertritt. Die Eintragung der GbR im Grundbuch stößt somit auf keinerlei Probleme und zwar auch dann nicht, wenn man mit der von mir vertretenen Ansicht davon ausgeht, dass dem Vollstreckungsgericht keine Ersuchensbefugnis bezüglich der Eintragung der Gesellschafter zukommt, weil der Gesellschafterbestand aufgrund des Terminsprotokolls (Gründung der GbR) ja ohnehin nachgewiesen ist. Ob diese Gesellschafter aufgrund eines Ersuchens ins Grundbuch kommen oder aufgrund einer eigenen Prüfung des Grundbuchamts, spielt also im Ergebnis überhaupt keine Rolle.

b) Das Ersuchensproblem stellt sich im Ergebnis somit nur dann, wenn die GbR nicht im Bietertermin gegründet wird und das Vollstreckungsgericht das Gebot einer angeblich bereits existenten GbR durch ihre angeblichen Gesellschafter gleichwohl akzeptiert. Denn erst unter dieser Prämisse gewinnt die Prüfung des Grundbuchamts bezüglich des Gesellschafterbestandes überhaupt eigenständige und entscheidungserhebliche Bedeutung. Aber auch wenn man die Ansicht vertritt, dass das Vollstreckungsgericht um die Eintragung der Gesellschafter ersuchen kann, ist doch völlig klar, dass ein falscher Gesellschafterbestand ins Grundbuch kommt, wenn die Behauptungen der Beteiligten im Bietertermin über diesen Gesellschafterbestand nicht zutreffend waren. Diese Gefahr ist bei der Gründung der GbR im Bietertermin von vorneherein ausgeschlossen.

Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb verhält es sich ganz genauso (nur dass hier natürlich keine Ersuchensproblematik besteht). Im Fall a) -Gründung der GbR im Erwerbsvertrag- ist die Eintragung der Auflassung zugunsten der GbR völlig unproblematisch und im Fall b) -keine Gründung der GbR im Erwerbsvertrag- ist sie es eben nicht - und nach der strengen Linie nicht möglich.

Und nun frage ich mich folgendes: Was sind jetzt letztlich "Spielereien"? Die Inkaufnahme von Ungewissheiten, indem man den bloßen und durch nichts belegten Behauptungen der angeblichen GbR-Gesellschafter im Bietertermin über den Gesellschafterbestand sowie die Rechts- und Vertretungsverhältnisse der angeblich bereits existenten GbR unbesehen Glauben schenkt (also letztlich die Akzeptanz eines GbR-Gebots ohne Nachweis der Vertretungsverhältnisse) oder der Ausschluss solcher Ungewissheiten, indem man mittels der Gründung der GbR im Bietertermin -und zwar auch aus Sicht der GbR- stets auf der sicheren rechtlichen Seite steht?

Auch auf die Gefahr hin, mich zu wiederholen: Die betreffenden Rechtsfragen sind beim rechtsgeschäftlichen Erwerb und beim Erwerb im Versteigerungsverfahren absolut identisch. Eine bereits existente GbR muss in beiden Fällen ihre Vertretungverhältnisse nachweisen (§ 71 Abs.2 ZVG, § 29 GBO) und in beiden Fällen kann der Nachweis nicht geführt werden - was auch jeder weiß, denn sonst bräuchte man über die Möglichkeit von "Nachweisen", die keine Nachweise sind, erst gar nicht zu diskutieren. Die Diskussion, ob etwas als Nachweis genügt, was kein Nachweis ist, setzt bereits begrifflich voraus, dass der erforderliche Nachweis nicht möglich ist.

Ein von der Ersteher-GbR zur Eintragung bewilligtes Grundpfandrecht kann unabhängig von § 130 Abs.3 ZVG ohnehin erst nach Voreintragung der Ersteher-GbR eingetragen werden. Das ergibt sich schon aus § 39 Abs.1 GBO, sodass es insoweit auf § 130 Abs.3 ZVG überhaupt nicht ankommt. § 130 Abs.3 ZVG suspendiert somit nur die von § 17 GBO im Grundsatz vorgeschriebene Erledigungsreihenfolge, um die vorrangige Eintragung von im Ersuchen enthaltener dinglicher Rechte sicherzustellen.

Diese Ansicht, die noch strenger als die strenge Linie ist, halte ich für überzogen. Sie führt im Ergebnis dazu, dass eine GbR überhaupt keinen Grundbesitz im Wege der Versteigerung erwerben kann.

Die GbR-Gründung ist formlos möglich. Die Protokollierung der erfolgten GbR-Gründung ist somit nicht konstitutiv für das Entstehen der GbR, sondern es wird nur eine im Termin abgegebene Erklärung der Erschienenen protokolliert, die auch ohne Protokollierung zum wirksamen Entstehen einer GbR führt. Die Protokollierung hat demzufolge nur deklaratorischen Nachweischarakter. Eine solche Protokollierung kann man daher nicht nur nicht verweigern, sondern sie sollte durchaus im eigenen Interesse des Gerichts liegen.

Im übrigen kann man die im Termin abgegebene GbR-Gründungserklärung der Erschienenen als Vollstreckungsgericht nicht ignorieren, selbst wenn man ihre Protokollierung ablehnt. Denn mit dieser Erklärung stehen die Existenz und die Identität der GbR sowie ihr Gesellschafterbestand und ihre Vertretungsverhältnisse fest. Man muss ein Gebot einer solchen im Termin gegründeten GbR daher auch dann akzeptieren, wenn man der Protokollierung der Beteiligtenerklärungen nicht nähertritt. Ob man protokolliert, lediglich einen Aktenvermerk macht oder die Gründung lediglich zur Kenntnis nimmt, bleibt sich im Ergebnis gleich. Es steht mit der Gründung der GbR im Termin objektiv fest, dass diese GbR wirksam bieten kann.

Wenn die Ersteher-GbR im Bietertermin gegründet wird, kommen deren Gesellschafter auch ins Grundbuch, und zwar ganz unabhängig davon, wie man zur Ersuchensfrage steht.

Wenn man insoweit -wie ich dies tue- eine Ersuchensbefugnis des Vollstreckungsgerichts verneint, stellt sich vielmehr nur die Frage, wie die im Termin erfolgte GbR-Gründung nachgewiesen wird. Ob dieser Nachweis auf einer erfolgten Protokollierung, auf einem Aktenvermerk oder auf einer dienstlichen Erklärung des Rechtspflegers des Vollstreckungsgerichts beruht, ist im Ergebnis nicht von Belang.

Bei einer Gründung der GbR im Bietertermin kommen die Gesellschafter somit auf jeden Fall ins Grundbuch.

Zitat von Cromwell

Diese Ansicht, die noch strenger als die strenge Linie ist, halte ich für überzogen. Sie führt im Ergebnis dazu, dass eine GbR überhaupt keinen Grundbesitz im Wege der Versteigerung erwerben kann.

Und das wäre gut so. Die GbR sollte einfach abgeschafft werden, da sie so total unpraktikabel.

Zitat von stempel

Zitat von Cromwell

Diese Ansicht, die noch strenger als die strenge Linie ist, halte ich für überzogen. Sie führt im Ergebnis dazu, dass eine GbR überhaupt keinen Grundbesitz im Wege der Versteigerung erwerben kann.

Und das wäre gut so. Die GbR sollte einfach abgeschafft werden, da sie so total unpraktikabel.

Na, na, na... sie ist lediglich im Grundbuch-, Vollstreckungs- und Registerbereich ein wenig unbeholfen. Im übrigen Rechtsverkehr kann sie durchaus sinnvoll sein.

Zitat von TJ

Im letzten Termin habe ich zwei GbR-Gründungen (tlw. auch aufgrund von mehr oder weniger ausdrücklicher Notar-Vollmachten - mit schickem "Firmennamen" und auch ohne) im und zu Protokoll verewigt und deren anschließende Gebote entgegen genommen.

Ob ein etwaiges GBA-Ersuchen ausgeführt worden wäre, ist nicht beantwortbar, weil (glücklicherweise ?) letztlich Meistbietende und Ersteher ein paar andere Leutgens zu Bruchteilen wurden, puuuuuhhhh ...

bei den Vollmachten würde mich der Inhalt interessieren.
Hat A den B bevollmächtigt, in seinen Namen Gebote abzugeben oder eine GbR zu gründen?
Wenn man das Gebot der GbR zulässt, bietet die GbR, vertreten durch die Gesellschafter (hier A und B). Kommt B mit einer Vollmacht, die inhaltlich aussagt, dass B für den A bieten darf, hat sich das Thema Erwerb durch GbR eh erledigt (und so sahen bei mir die meisten Vollmachten aus, nur verstanden habens die Beteiligten mal wieder nicht).

Zitat von Jakintzale

Zum Beispiel bei den zigtausend Lotto-Spielgemeinschaften und anderen Wettgemeinschaften. Wie sollte man die sonst juristisch beschreiben ?

Als auf den Gewinnfall aufschiebend bedingte oHG... nun, evtl. wenden wir uns nun wieder von "Sinn und Unsinn der GbR im Allgemeinen" wieder der "Machbarkeit von GbR-Geboten im Besonderen" zu.