Vertretungsausschluss Löschung Grundschuld

Und das ist der Knackpunkt, die wirksame Vertretung hängt davon, ob auch tatsächlich gezahlt wurde. Wenn die gesicherte Forderung nicht vollständig getilgt wurde, liegt keine Erfüllung einer Verbindlichkeit vor und somit Vertretungsausschluss nach §§ 1795, 181 BGB.

Ja, soweit der betreuungsgerichtliche Teil.

Hat aber das GBA schon gelöscht, war das Betreuungsgericht zu spät.....

Deswegen meine ich, muss das GBA in dem geschilderten Fall m. E. die Vertretungsbefugnis anzweifeln und kann trotz Vorliegen der löschungsfähigen Quittung nicht einfach löschen.

Ja, so isses.
Betreuungsmäßig, so stimme ich Dir zu, ist die Frage des Threads beantwortet, grundbuchrechtlich nicht (muss aber auch nicht:D).

Zitat von Fontanis

@Eddie:
Also ich sehe das schon als Ausnahme, ein Bsp. das ich öfter habe:
Betreuer und Betreuter sind Miterben, wollen ein Nachlass-Grdst. an einen Dritten verkaufen.
Grds. m. E. ein Fall von § 181 BGB, -da (Teil-)Auseinandersetzung des Nachlasses und Betreuer somit auf beiden Seiten des Rechtsgeschäfts Vertreter- aber keine Anwendung von § 181 BGB (Ausnahme ;)) weil es sich um parallel gerichtete Willenserklärungen handelt.

Wird das Grdst. verkauft und der Kaufpreis auf ein Erbengemeinschaftskonto gezahlt, liegt kein Fall des § 181 BGB vor, da Betreuer für sich und für den Betroffenen auf Verkäuferseite Erklärungen abgibt. in diesem Fall greift § 181 BGB schon vom Wortlaut her nicht, man muss also keine Ausnahme konstruieren.
Wird hingegen der Kaufpreis aufgeteilt, liegt § 181 BGB vor, da tatsächlich erst dann eine Erbauseiandersetzung stattfindet. Dann ist grundsätzlich ein Ergänzungsbetreuer zu bestellen. Eine Ausnahme sehe ich hier nicht.

<grundbuchrechtlich nicht (muss aber auch nicht:D>

Wenn die grundbuchrechtliche Seite nicht geklärt ist, wird`s zum Bumerang ;). Mir ist nur nicht klar, was ich als Grundbuchamt da jetzt noch prüfen sollte. Die löschungsfähige Quittung bezeugt eine Tatsache. Wenn sich der Betreuer insoweit auch für den Betreuten erklären darf und weder eine Einschränkung durch ein Genehmigungserfordernis (§ 1812 BGB) noch ein Vertretungsausschluss vorliegt (§§ 1795, 181 BGB), fällt mir da nichts weiter dazu ein. Bei der Bestätigung handelt es sich auch gar nicht um eine rechtsgeschäftliche Erklärung, so dass das wohl keine Vertretung im Sinne von §§ 164 ff BGB ist? Im Zusammenhang mit der löschungsfähigen Quittung kenne ich als Genehmigungstatbestand auch nur den § 1812 BGB. Anders wäre das auch nicht bei einer Berichtigungsbewilligung, die hier ja ebenfalls möglich wäre. Dann käme man ebenfalls zum § 1812 BGB (vgl. Jürgens/Crailsheim § 1812 Rn 7 m.w.N.). Die einzige Genehmigung, bei der die Verfahrenserklärung nach GBO und nicht das materielle Rechtsgeschäft genehmigt wird. Löschungsbewilligung geht aus den genannten Gründen eigentlich nicht. Und das war es dann auch schon, oder?

ist wirklich schwierig.
Ich würde mich auf den Standpunkt stellen, dass ein Vertretungsausschluss nicht ausgeschlossen werden kann, da möglicherweise die Löschungsbewilligung nicht als Erfüllung einer Verbindlichkeit zu sehen ist. Folge: entspr. Zwischenverfügung

Theoretisch handelt der Betreuer bei der Erfüllung des Anspruchs aus § 1144 BGB also in Erfüllung einer Verbindlichkeit, ich kann als Grundbuchamt aber nicht wissen, ob die Voraussetzungen auch wirklich vorliegen. Allmählich glaube ich`s.

Dann klagt der Eigentümer eben den Anspruch aus § 1144 BGB ein, gewinnt, bekommt die für die Löschung erforderlichen Unterlagen, und der Betreute trägt die Kosten des Verfahrens. Eine faire Lösung, die den Interessen der Betroffenen in erheblich höherem Maße gerecht wird, als wenn man die vom Gläubiger ausgestellte Quittung (zu deren Ausstellung der Gläubiger auch nach § 368 BGB verpflichtet ist) akzeptieren würde.

Siehst du mal, ich hätte zuerst einfach eingetragen. Gut, dass wir darüber geredet haben. Andererseits kann man bei der Erteilung einer löschungsfähigen Quittung mangels Stellvertretung, weil keine Willenserklärung, auch nicht zu einem Vertretungsausschluss kommen ...

Cromwell

Zitat von 45

Andererseits kann man bei der Erteilung einer löschungsfähigen Quittung mangels Stellvertretung, weil keine Willenserklärung, auch nicht zu einem Vertretungsausschluss kommen ...

Die löschungsfähigen Quittungen seien zwar eine Wissens- und keine Willenserklärung, aber "sie werden jedenfalls auch in sonstigen Beziehungen gesetzlichen Regelungen über Willenserklärungen unterstellt" (BayObLG NJW-RR 1995, 852; zur Vertretung durch den Wohnungseigentumsverwalter).

§ 181 BGB kann von vorneherein nicht vorliegen, weil der Betreuer nicht Grundstückseigentümer ist. Es gilt aber § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB, weil der Betreuer mit einem der Miteigentümer, gegenüber welchem die materielle Aufhebungserklärung nach § 875 BGB abzugeben ist, in gerader Linie verwandt ist (Sohn). Das der Betreuer selbst Mitdarlehensgeber war, ist demgegenüber völlig ohne Belang und führt nur zur Verwirrung, weil die insoweit "paralelle" Willenserklärung nichts am Vertretungsausschluss nach § 1795 Abs. 1 Nr. BGB ändert.

Der Vertretungsausschluss könnte aber entfallen, wenn sich die Löschung der Hypothek als die Erfüllung einer Verbindlichkeit darstellt (hier greift die Ausnahme des § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB und nicht diejenige des § 181 BGB). Dies kann - unabhängig vom vertraglichen oder gesetzlichen Rechtsgrund - als problemlos unterstellt werden, falls das Darlehen voll getilgt wurde.

An dieser Stelle greifen die Besonderheiten der Hypothek als akzessorisches Recht, weil für das Betreuungsgericht nur die objektive materielle Rechtslage maßgeblich ist und nicht die Lage, wie sie sich dem insoweit "kenntnislosen" Grundbuchamt nach der Vermutung des § 891 BGB darstellt. Damit dringen wir zum Kernproblem vor, dass darin besteht, dass die Hypothek aus Sicht des Betreuungsgerichts ohnehin nur gelöscht werden kann, wenn das Darlehen voll zurückbezahlt wurde. Wurde es aber voll zurückbezahlt, ist die Hypothek längst nicht mehr Fremdrecht, sondern bereits Eigentümergrundschuld geworden (§§ 1163, 1177 BGB).

Wenn der Nachweis der Rückzahlung geführt wird, kommt somit überhaupt keine Löschungsbewilligung, sondern nur noch die Erteilung einer löschungsfähigen Quittung in Betracht, aufgrund welcher die Hypothek auf Bewilligung der Eigentümer gelöscht werden kann. Für die Erteilung einer solchen löschungsfähigen Quittung sehe ich keinen Genehmigungstatbestand, weil es schon an einer Verfügung über das Recht fehlt, das der Betroffenen gar nicht mehr zusteht, sondern das bereits zum Eigentümerrecht geworden ist.

Die zutreffende Lösung führt aus alleine maßgeblicher materiellrechtlicher Sicht somit alleine über die genehmigungsfreie löschungsfähige Quittung, für welche auch der Vertretungsausschluss des § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht greift, weil es insoweit an einem Rechtsgeschäft fehlt. Die Rechtslage ist also keine andere, als wenn eine Berichtigungsbewilligung zur Umschreibung der Hypothek auf die Eigentümer abgegeben würde, die mangels Verfügung und mangels Rechtsgeschäft ebenfalls keinem Genehmigungstatbestand unterliegt und zu keinem Vertretungsausschluss führt.

Den Formulierungsvorschlag in #5 halte ich für unbrauchbar, weil er in sich widersprüchlich ist. Entweder steht die Hypothek noch dem Buchgläubiger zu, dann kann er die Löschung bewilligen, oder sie steht ihm nicht mehr zu, dann kann er die Löschung schon mangels Rechtsinhaberschaft nicht mehr bewilligen. Außerdem fehlt in dem Formulierungsvorschlag die Angabe, wer bezahlt hat.

Vorsorglich: Ein Briefrecht wird es wohl nicht sein?

Ok, das kann ich nachvollziehen.
D. h. dann aber, dass eine Löschung des Rechtes ohne Einschaltung des Betreuungsgerichtes möglich wäre (es wird ja die löschungsfähige Quittung vorgelegt), oder?
Laienhaft gesagt: Dem GBA ist egal, ob tatsächlich Tilgung erfolgt ist, da alle notwendigen Erklärungen vorliegen?!

@ Cromwell:

@ Eddie Macken:

Nicht egal. Aber die löschungsfähige Quittung ist für sich allein schon der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 GBO. Und die Quittung ist wirksam zustande gekommen.

Schon klar, ich wollte nur damit ausdrücken, dass eine Löschung durch das GBA erfolgen wird, ohne dass das Betreuungsgericht involviert wird, auch dann wenn die Forderung, die gesichert war, noch (teilweise oder in voller Höhe) besteht.

Alle Unklarheiten können beseitigt werden, wenn das Betreuungsgericht ein entsprechendes Negativattest erteilt, aus dessen Begründung ersichtlich ist, dass ein Vertretungsausschluss und eine Genehmigungspflicht entfällt, weil die gerichtliche Prüfung die erfolgte vollständige Tilgung des Darlehens ergeben hat.