Bestandteilzuschreibung zweier WE/TE-Einheiten

Dazu habe ich vor dem WEMoG die Ansicht vertreten, dass dies zur Auflösung der Gemeinschaft nach § 11 WEG führen würde und daher unzulässig sei; siehe hier:

Allerdings kann nunmehr bei der Vereinigung aller Wohnungseigentumsrechte eine Ein-Mann-Gemeinschaft bestehen.(siehe Müller im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 03.07.2023, § 11 RN 5). Die Vereinigung aller Anteile in einer Hand habe keinen Einfluss auf das Bestehen der Gemeinschaft. Suilmann führt dazu im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, RN 6 aus, dass die Gemeinschaft als Ein-Personen-Gemeinschaft auch dann fortbestehe, wenn sich die WEs-Rechte kraft Gesetzes oder aufgrund eines rechtsgeschäftlichen Erwerbs in einer Person vereinigen. Abramenko geht in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 2022, g) Vereinigung aller Einheiten in einer Hand, § 11 WEG RN 17 davon aus, dass die Folgen dieser Konstellation in §§ 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG geregelt sind: Das Wohnungseigentum bleibt auch bei Konfusion bestehen, der Eigentümer kann aber die Schließung der Wohnungsgrundbücher beantragen.

Daher müsste seit dem 1.12.2020 auch die Vereinigung oder Bestandteilszuschreibung von nur zwei Wohnungseigentumseinheiten möglich sein. Ich bin allerdings skeptisch und wüsste auch nicht, wie der Bestand der Gemeinschaft buchungstechnisch verlautbart werden könnte.

Wenn es nur noch eine Wohnungseigentumseinheit gibt, dann gibt es kein Wohnungseigentum mehr.

Durch die Bestandteilszuschreibung entfällt die dem Wohnuhseigentum immanente Zuordnung von Sondereigentum zu einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten.

Oder würdet ihr Eine "Aufteilung" eines Grundstücks in 1 WE vornehmen?

Der Besitz mehrerer WE in der Hand eines Eigentümers ist bei der Teilung nach 8 hingegen ausdrücklich gesetzlich zulässig.

Ja, ich denke auch, dass es mindestens zwei Einheiten geben muss. Dazu wird sich (morgen) wohl auch etwas finden lassen...

Der Umstand, dass nunmehr eine Einmann-Gemeinschaft zugelassen ist, betrifft das Rechtssubjekt, nicht das Rechtsobjekt. Als Rechtsobjekt müssen stets mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher vorhanden sein. § 9a Absatz 1 Satz 2 WEG n.F. sieht vor, dass die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in dem Zeitpunkt entsteht, in dem die Wohnungsgrundbücher angelegt werden. Ab diesem Zeitpunkt finden daher die Vorschriften des WEG Anwendung (siehe Drucksache 19/18791, Seiten 45, 46)
https://dserver.bundestag.de/btd/19/187/1918791.pdf

Wie die BT-Drs. auf Seite 46 ausführt, bringt § 9a Absatz 1 Satz 2 WEG n.F. mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als solche untrennbar an die Existenz des sachenrechtlichen Wohnungseigentums gebunden ist. Also müssen mindestens zwei Einheiten vorhanden sein. Schließlich bestimmen die §§ 3 und 8 WEG, dass mit einem Miteigentumsanteil das Sondereigentum verbunden sein muss. Bei der Bestandteilszuschreibung zweier Einheiten gibt es jedoch nur noch das Eigentum als Ganzes und kein Miteigentum mehr.

Noch deutlicher geht die Unterscheidung zwischen Rechtssubjekt und Rechtsobjekt aus dem Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom August 2019 = ZWE 2019, 429 ff.

ZWE 2019, 429 - beck-online

hervor. Dort ist ausgeführt (ZWE 2019, 435):

„Zustimmung erhielt deshalb der Vorschlag, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere auch im Falle der Teilung nach § 8 WEG bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher als sog. Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll. Voraussetzung für die Entstehung sollen also nicht mehr mehrere Miteigentümer, sondern lediglich mehrere Miteigentumsanteile sein, auch wenn sich diese in der Hand einer Person befinden…“.

Das Vorhandensein mehrerer Miteigentumsanteile (verbunden mit dem zugehörigen SE) ist also auch bei einer Ein-Mann-Gemeinschaft Voraussetzung.

Ich habe nun zwei Anträge auf Vereinigung von Wohnungseinheiten vorliegen, stelle jedoch nur einen dar, da ich mit einer Lösung davon beide Fälle abarbeiten kann:

Es sind insgesamt 5 Wohnungseinheiten (A,B,C,D und E), davon sollen zwei ( A und B) gem. einer Änderungserklärung (teilw. Änderung über die Begründung von Wohnungseigentum gem. §8 WEG) gem. § 890 BGB vereinigt werden. Laut Änderungserklärung soll dazu der Anteil von B auf das Grundbuch von A übertragen werden und dort soll neu vorgetragen werden.

Beide Blätter sind gleich belastet und der Gläubiger hat zugestimmt (Zustimmung liegt mir vor).

Dem vorigen Verlauf entnehme ich, dass einer Vereinigung grundsätzlich nichts im Wege steht, da weiterhin mehrere Einheiten existieren. Wir machen hier nur aus 5 4 Einheiten.

Die Frage die sich mir stellt:

Muss ich noch etwas besonderes beachten? Und wie setze ich die Vereinigung im Grundbuch um?

Keiner eine Idee?

Sorry, bin unterwegs. Ein Muster findest Du hier:

BeckOK GBO - beck-online