Wertermitttlung bei symbolischem Kaufpreis

Wer ist denn Käufer?
Wenn es das Land oder so ist, ist es ja eh gebührenfrei, oder?
Wieder viel arbeiten für kein Geld

Ansonsten?
Gucken, was der Notar für einen Wert ansetzt oder die Beteiligten um Mitteilung eines Wertes bitten und den ggf. überprüfen (alter Kaufpreis etc.)

Zitat von Jenny

Wer ist denn Käufer?
Wenn es das Land oder so ist, ist es ja eh gebührenfrei, oder?


Ansonsten?
Gucken, was der Notar für einen Wert ansetzt oder die Beteiligten um Mitteilung eines Wertes bitten und den ggf. überprüfen (alter Kaufpreis etc.)

Genau so machen wirs auch immer der Notar schreibt schon was (wenns ein netter ist:) der will ja auch sein Geld und da gehts ja auch n ach dem Wert)

Um den Bodenwert feststellen zu können, kann man sich an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. In Berlin können wir diese Abfrage im landeseigenen Netz kostenlos einholen.

Grundlage für die Wertberechnung des Grundbesitzes ist bei mir, sofern kein zeitnahes Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen vorliegt, eine Entscheidung des Landgerichts Koblenz (Beschluss vom 21.02.1995 - 2 T 859/94). In dieser Entscheidung wurde eine Näherungsmethode für die Bewertung von Grundbesitz festgelegt. Danach berechnet sich der Wert wie folgt:


Brandversicherungswert 1914 x Baukostenpreisindex (wird vom Statistischen Landesamt festgelegt und kann aus dem Internet entnommen werden) zzgl. 10 % für das Fundament des Gebäudes. Von diesem so ermittelten Wiederbeschaffungswert wird 1 % pro Jahr des Gebäudealters abgezogen, höchstens aber 70 %. Zu diesem Betrag wird der Bodenwert (Preis pro mò x Grundstücksgröße) des Grundstücks hinzugerechnet. Der Bodenrichtwert kann beim Gutachterausschuss bzw. Katasteramt erfragt werden.


Da es sich bei dem so ermittelten Wert nur um einen ungefähren Richtwert handelt, und dieser Richtwert regelmäßig über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt (wegen z.B. erhöhtem Unterhaltungsstau, Lage auf dem Immobilienmarkt, etc.) ziehe ich im Interesse der Beteiligten 20 % ab.

Zitat von bal

Hallo zusammen,

ich suche nach Möglichkeiten den Grundbuch-Kostenwert einer Immobilie festzustellen/zu berechnen die für einen symbolischen Euro verkauft wird.

Es handelt sich um Sondereigentum; Ideen/Anhaltspunkte bisher sind normale Wertberechnung mit runterrechnen auf den Miteigentumsanteil, also Bodenrichtwert plus Brandkasse oder den Ertragswert oder den Kaufpreis von vor 26 Jahren oder 4-fachen Einheitswert oder....

Das Objekt ist zur Zeit im Eigentum einer Stadt.

Ich bin dankbar für alle Vorschläge und Ideen!

Grüße

Alles anzeigen

Hallo,

hier kann ein kleiner Rechner von Volker Haufe heruntergeladen werden.

http://www.dnoti.de/arbeitshilfen.htm

Gruß HansD

Hallo,

wie ist denn der Grundbuch-Kostenwert definiert?
Ist der Wert identisch mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB?
Bei einem Verkaufswert von 1 € sollte man vorsichtig sein. Gibt es überhaupt einen normalen Markt für dieses Objekt? Wenn nein, gibt es auch keinen richtigen Verkehrswert.
Sind alle Daten vorhanden, kann man es schnell mal durch den Rechner laufen lassen.
Besser ist wahrscheinlich, sich direkt an den örtlichen Gutachterausschuss zu wenden. Die kennen vermutlich sogar das Objekt, oder haben Daten aus alten Verkäufen und werden fürs Grundbuchamt bestimmt eine Aussage treffen.

Grüße

g e r d

@ Manfred

hört sich abenteuerlich an die Methode - werde ich bei nächster Gelegenheit mal durchchecken...

20 % Abzug - damit kann wohl jeder zufrieden sein. Wenn es nur um Kostenberechnung geht, würde ich den Sicherheitsabschlag auch in der Höhe wählen.

Der Wert 1914 gibt den Herstellungswert des Gebäudes im Jahre 1914 an. Die Banken rechnen ähnlich. Meistens gehen die vom umbauten Raum aus und ermitteln ebensfalls den Herstellungswert anhand von durchschnittlichen Bauindizes. Einige Banken gehen von der Wohnfläche aus.

Allen Verfahrren gemeinsam ist die Ermittlung des Herstellungswertes bezogen auf das aktuelle Jahr und der Abzug für das Lebensalter.

Tipp: Die Größe der Eigentumswohnung dürfte anhand der Teilungserklärung feststellbar sein. Einfache Möglichkeit: Anruf bei Gutachtearusschuss, wie der Wert für vergleichbare Objekte ist. Hierzu gibst du nur die Größe und die Lage an. So ersparst du dir viel Rechnerei.

Zitat von Joachim

Tipp: Die Größe der Eigentumswohnung dürfte anhand der Teilungserklärung feststellbar sein. Einfache Möglichkeit: Anruf bei Gutachtearusschuss, wie der Wert für vergleichbare Objekte ist. Hierzu gibst du nur die Größe und die Lage an. So ersparst du dir viel Rechnerei.

Ich persönlich finde es einfacher, anhand des früheren Kaufpreises (im Akt) und der vom BezRev vorgegebenen Indexe (im Schub) den Wert zu berechnen, als Quadratmeter zu ermitteln (wären mir in TE noch nie aufgefallen und ich hatte fast nur Wohnungseigentum) und Gutachterausschussstellungnahmen einzuholen. Oder denk ich zu einfach?

Hier allgem. Hinweisen zu § 19 KostO, kopiert aus Entwurf Online-Kommentar zur KostO von RA-MICRO-Verlag, in den nächsten Tagen lieferbar für nur 4,90 Euro plus MWSt. und in der letzten Fassung noch vom Lektorat geringfügig weiter bearbeitet:

§ 19 KostO

Übersicht
Allgemeines, Systematik 1
Geltungsbereich 2
Abs. 1: Verkehrswert 3
Abs. 2: Verkehrswert von Grundbesitz, notfalls Einheitswert 4
Anhaltspunkte für einen höheren als den Einheitswert 5
Wertminderungen 6
Öffentlichen Zwecken dienende Grundstücke; Waldflächen; Wasserflächen 7
Besonderheiten für neue Länder / Verkehrsflächenbereinigungsgesetz 8
Abs. 4: Übergabe land- und forstwirtschaftliche Betriebe 9
Abs. 3 und 5 10

1 § 19 regelt den *Wert von Sachen,* worunter bewegliche und unbewegliche Sachen (Immobilien) fallen. Letztere haben aufgrund der Beurkundungspflicht für Verfügungen (#§ 311b BGB#) in der Praxis von Notar und Gericht große Bedeutung. *Abs. 1 betrifft alle Arten von Sachen,* also auch die in Abs. 2 ergänzend (und nicht als Spezialvorschrift gegenüber Abs. 2, so zutr. Hartmann § 19 Rn. 1) geregelten Grundstücke. Während Abs. 1 S. 1 und 2 dahin zusammengefasst werden können, dass der *Verkehrswert einer Sache maßgeblich* ist, stellt Abs. 2 in S. 1 am Anfang für den mit der Entstehungsgeschichte der Vorschrift (s. ausführlich Rohs/Wedewer § 19 Rn. 1ff.) nicht vertrauten Leser überraschend und in die Irre führend auf einen dort genannten letzten Einheitswert ab, um dann jedoch Einschränkungen hinzuzufügen, aus denen sich im Ergebnis idR doch wieder der *Verkehrswert als maßgeblicher Wert* ergibt. Spätestens seit der Neufassung des § 19 duch Gesetz vom 28.12.1968 (BGBl. I S. 1458) und ausführlichen Darlegungen im Schrifttum (s. zB Ackermann in Rpfleger 1973, 284; JVBl. 1969, 97, 121, 145, 169; ders. in JurBüro 1972, 375, 465, 673, 741; 1974, 801, 1975, 849 und 1976, 1005 und 1155; Schumann NJW 1969, 915; Schmidt DNotZ 1969, 520; Göttlich JurBüro 1971, 373) entspricht es einhelligem Verständnis des § 19 Abs. 2, dass *auch bei Grundstücken* in erster Linie der in Abs. 1 schon genannte Verkehrswert maßgeblich ist und der im Wortlaut am Anfang des Abs. 2 noch erwähnte nach früheren Fassungen häufiger herangezogene Einheitswert von Grundstücken nur als letzte "Notlösung" herhalten darf in den seltenen Fällen, wo sich ein Verkehrswert nicht ermitteln bzw. annähernd schätzen lässt (vgl. Hartmann § 19 Rn. 1; Rohs/Wedewer § 19 Rn. 13; Korintenberg § 19 Rn 9f.). Der Gesetzgeber wolte mit Abs. 2 S. 1 Hs. 1 die Gebührenberechnung von einer nicht gewollten umfänglichen Beweisaufnahme und Sachverständigenguachten zum Wert befreien, weshalb bevor es zu solchen unverhältnismäßigen Wertermittlungen kommt der Einheitswert als Wert zugrundegelegt werden soll (s. auch Verbot einer Beweisaufnahme in Abs. 2 S. 1 letzter Hs.; Rohs/Wedewer § 19 Rn. 2b; Korintenberg § 19 Rn. 10).
Eine *Sonderregelung für die Bewertung land- und forstwirschaftlicher Vermögen bei deren Übergabe an Nachfolger* enhält der 1989 (BGBl. 1989 I S. 1082) eingefügte *Abs. 4*. Wie wenig der steuerliche Einheitswert von Grundstücken mit deren tatsächlichem Wert identisch sind wird deutlich durch die Tatsache, dass in Abs. 4 als Privilegierung der Land- und Forstwirte angeordnet ist, dass für deren Übergaben an Nachfolger zur Fortführung des Betriebes nicht der Verkehrswert, sondern der vierfache Einheiswert maßgeblich ist.
Abs. 5 regelt seltene Sonderfälle, in denen ein nach Einheitswert bzw. vierfachem Einheitswert nach Abs. 4 ermittelter Wert höher als der Verkehrswert sein sollte dahin, dass dann auch der gemeine Wert = Verkehrswert gilt.

2 § 19 ist für die Bewertung von Sachen anwendbar, wenn diese Geschäftsgegenstand iSv #§ 18 Abs. 1# sind. Er gilt nicht für schuldrechtliche oder dingliche Rechte an der Sache als Geschäftsgegenstand, aber auch für die Bewertung von *Sachen als Teil von Sachgesamtheiten und Vermögensmassen* (Korintenberg § 19 Rn. 1). § 19 gilt *auch für grundstücksgleiche Rechte* wie Erbbaurecht, Wohnungseigentum, Wohnungserbbaurecht, soweit nicht Sonderregelungen bestehen, zB nach #§ 21#. Vorrangige Sonderregelung ist auch #§ 20# über die Bewertung von Kaufverträgen (#§ 20 Abs. 1#) und Vorkaufsrechte (#§ 20 Abs. 2#), doch ist auch in Kaufverträgen nach #§ 20 Abs. 1 S. 2# der Wert des Grundstücks nach § 19 zugrundezulegen, wenn er den vereinbarten Kaufpreis (und etwaige weitere Gegenleistungen des Erwerbers nach § 20 Abs. 1 S. 1 Hs. 2, hierzu #§ 20 Anm. ..#) übersteigt. Diese Regelung wirkt sich vor allem bei Verkäufen und gemischten Schenkungen an Verwandte und Angehörige oder Grundstücksübertragungen zwischen Mutter- und Tochtergesellschaften aus; idR wird beim Kaufvertrag unter Fremden aus der Höhe des Kaufpreises auch auf einen etwa gleich hohen Verkehrswert geschlossen, so dass sich dann auch ein Unterschied im Ergebnis sowohl des § 19 als auch des § 20 in der Mehrzahl der Fälle nicht ergibt.
Werden Geschäftsanteile übertragen, so ist bei Personengesellschaften deren Wert nach dem entspr. Anteil am Aktivvermögen zu ermitteln, für Kapitalgesellschaften ist nach hM der enspr. Anteil aus dem Verkehrswert der Anteile zu ermitteln (s. #Vor § 18 Anm. 8# und #§ 18 Anm. 11#), wozu häufig die entspr. letzten Bilanzen zur Wertermittlung genutzt werden (vgl. Wielgoss JurBüro 2002, 133). Da die *Grundstücke, die zum Betriebsvermögen gehören*, in diesen Fällen mit früheren geringen Anschaffungspreisen, oft noch unter Berücksichtigung schematischer Abschreibungen, aufgeführt sind, muss auch in diesen Fällen der Teilwert der Grundstücke durch deren Wert nach § 19 Abs. 1 und 2 ersetzt werden (s. #Vor § 18 Anm. 8# mwN). Ebenso ist zu verfahren wenn für Umwandlungsvorgänge nach UmwG der Aktivwert nach #§ 18 Abs. 3# bzw. #§ 41c Abs. 2# anhand einer Bilanz ermittelt wird (Lappe/Schulz NotBZ 1997, 54; Notarkasse Rn. 934, 840ff., 846).

3 Der in Abs. 1 geregeltegemeine (Verkehrs-)Wert wird duch den *Preis* bestimmt, *der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr* zu erzielen wäre, wobei ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse außer Betracht bleiben sollen. Danach kann der bei einem Notverkauf erzielte Wert oder auch ein besonderer Liebhaberwert nicht angesetzt werden nach § 19 (jedoch wenn über den Liebhaberwert ein Kaufvertrag oder Tauschvertrag geschlossen wird nach §§ 20 Abs. 1 und 39 Abs. 2 im Ergebnis zu einem höheren Wert führen), vgl. Hartmann § 19 Rn. 4. IdR ist davon auzugehen, dass keine ungewöhnlichen oder nur persönlichen Verhältnisse vorliegen (vgl. Hartmann aaO).

4 Nach Abs. 2 ist für Grundbesitz infolge der Anordung in Abs. 2 S. 1 Hs. 2 und der grds. Geltung auch des Abs. 1 für Grundbesitz *idR auch der Verkehrswert maßgeblich,* s. auch oben Anm. 1 zu Systematik und Entstehungsgeschichte der Vorschrift mwN. Die Voranstellung des Einheitswertes in Abs. 2 ist nur vor dem Hintergrund des grds. Verbotes einer Beweisaufnahme über den Wert aus Abs. 2 S. 1 letzter Hs. und der Übernahme des Wortlauts früherer Fassungen des § 19 (vor der Gesetzesänderung vom 28.12.1968 § 18 Abs. 1 aF, s. Roh/Wedewer § 19 Rn. 2c) zu sehen und sollte bei nächster Gelegenheit vom Gesetzgeber deutlicher auch in der Reihenfolge der Vorschriften hinter dem idR maßgeblichen Verkehrswert platziert werden (vgl. Rohs/Wedewer § 19 Rn. 52).
Der *nur in seltenen Ausnahmefällen anzusetzende Einheitswert* ist ein vom Finanzamt für Zwecke der Besteuerung festgelegter Wert, der für viele Grundstücke nur in Form eines vor vielen Jahrezehnten zum 1.1.1964 festgestellten Wertes vorliegt. Durch Jahressteuergesetz 1997 (BGBl. 1996 I, 2049) hat es auch neue Bewertungen der Finanzämter für Grundbesitz gegeben, wenn dies für die Grunderwerbsteuer oder Erbschaftssteuer erforderlich wurde (s. OFD Köln ZNotP 1998, 189). Sie orientieren sich für unbebaute Grundstücke am Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse; bebaute Grundstücke werden mit dem 12,5-fachen der im Durchschnitt der letzten drei Jahre erzielten Jahresmiete bewertet. Für das Alter des Gebäudes erfolgt ein Abschlag von 0,5 % pro Jahr, höchstens 25 %. Ein- und Zweifamilienhäuser erhalten einen Zuschlag von 20 %. Der so festgestellte Ertragswert darf jedoch nicht niedriger sein als der Grundstückswert gem. § 145 Bewertungsgesetz (s. BNotK in DNotZ 1997, 2; Jahressteuergesetz 1997 in BGBl. 1996 I 2049 und wegen weiterer Einzelheiten §§ 3, 138 - 150 Bewertungsgesetz; Stuhrmann, NJW 1997, 682; OFD Köln ZNotP 1998, 189 mwN; Schützeberg/Klein in Lambert-Lang/Tropf/Frenz Anhang I R. 568 ff.). Soweit auf diese Weise Werte bereits festgestellt wurden, wird der Notar auch hierauf zurückgreifen können (s. zum Ertragswert auch BayObLG NJW-RR 2001, 287; OLG Düsseldorf Rpfleger 2002, 47; Korintenberg § 19 Rn. 20). Zu berücksichtigen ist, dass beim Ertragswertverfahren Werte entstehen, die noch immer nicht dem Verkehrswert gleichkommen, sondern bei etwa 50 % davon liegen (FAZ vom 7.2.1997, S. 42). Schützeberg/Kein in Lambert-Lang/Tropf/Frenz Anhang I R. 570 gehen davon aus, dass die alten Einheitswerte bei 10-20 % der Verkehrswerte lagen, während nach Bedarfsbewertungen in Erbschafts- und Schenkungssteuerfällen festgestellte neuere Einheitswerte sich auf 40-80 % der Verkehrswerte belaufen.

5 Ein höherer Wert als der Einheitswert kann sich aus vielerlei Umständen ergeben, von denen in Abs. 2 nur beispielhaft einige aufgezählt sind.
Als solche *Anhaltspunkte für einen höheren Wert* als den Einheitswert kommen in erster Linie die *Angaben der Beteiligten zum Verkehrswert* in Frage, der vom Notar bei Übertragungen, gemischten Schenkungen oder Verfügungen von Todes wegen mit Grundvermögen immer erfragt werden sollte. Die Aufnahme dieser Wertangabe in die Urkunde ist üblich, aber nicht zwingend (vgl. oben #Vor § 18 Anm. 10# mit der Empfehlung genauer Angaben zum jeweils benötigten Verkehrswert anstelle der weniger geeigneten "Angaben des Wertes der Beurkundung im Kosteninteresse", bei denen unklar bleibt, ob ggf. ein Reinwert nach Abzug von Belastungen, ein Einheitswert oder ein #§ 140# tangierender Wunschwert angegeben und vom Notar - dann unzulässig - akzeptiert wurde). Der Notar ist verpflichtet, den Wert so gut wie möglich selbst zu ermitteln. Grundsätzlich gilt, dass die Beteiligten die zur Ermittlung des Geschäftswertes erforderlichen Unterlagen durch Vorlage von Erkenntnismitteln zu liefern haben. Den Kostenschuldner trifft insoweit eine Mitwirkungspflicht (BayObLG MittBayNot 1993, 231), bei der er zur Wahrheit verpflichtet ist, #§ 138 ZPO# (Bengel/Tiedtke in Korintenberg § 19 Rn. 19). Kommen die Beteiligten ihrer Mitwirkungspflicht nicht nach und ist hierdurch eine sachgerechte Bewertung nicht möglich, ist dies wie eine Beweisvereitelung zu werten und berechtigt den Notar mangels anderer ausreichender Anhaltspunkte zu einer Schätzung des Wertes. Auf dieser Grundlage ist eine insoweit vorläufige Kostenberechnung zu erstellen (vgl. BayObLG aaO; Korintenberg § 143 Rdnr. 9; Faßbender/Grauel in Faßbender Rn. 1365; Rohs/Wedewer § 19 Rn. 22-24).
Weitere Möglichkeiten der Wertermittlung sind
- eine *Einsicht in die Grundakten auf frühere Kaufpreise*, s. BayOLG JurBüro 1997, 378 mit zust. Anm. von Mümmler
- eine *Anfrage beim Gutachterausschuss* der Gemeinde oder eine Einsicht in dessen Veröffentlichungen über die Grundstückspreise (Bodenrichtwerte nach #§§ 193 Abs. 3, 196 BauGB#) der Region, die auch im Internet recherchiert werden können (s. zB Links auf der Seite des Deutschen Notar-Instituts #http://www.dnoti.de# unter Arbeitshilfen oder Links auf Seiten von Notarkammern), BayObLG NJW-RR 2001, 1583. Von den so festgestellten Werten wird zur Vermeidung zu hoher Werte ein Risikoabschlag von ca. 25 %, im Einzelfall, bei noch nicht erschlossenen Grundstücken etwa, auch höher, abgezogen (vgl. LG Bochum JurBüro 1997, 657; KG KGR 1998, 127).
- Weitere Anhaltspunkte können die *Erfahrungswerte für Grundstücke vergleichbarer Art und Güte* geben, bei Mietshäusern (zT Zinshäuser gen.) und gewerblichen Objekten der *Ertragswert* (etwa die 10- bis 15fache Jahresmiete ergibt hier den Verkehrswert, vgl. BayObLG MittRhNotK 2000, 358 = NJW-RR 2001, 287), bei Ackerland die Ertragsmesszahlen sowie häufig auch die *Höhe der Belastungen für Kreditinstitute*: im Hinblick darauf, dass Sparkassen und Banken Grundstücke idR nicht höher als mit 60 - 85 % seines Wertes belasten, kann der Verkehrswert dann auf dieser Grundlage ermittelt werden. Es ist aber daran zu denken, dass bei gesicherten Einkommensverhältnissen teilweise auch Vollfinanzierungen vorgenommen wurden, bei denen die Belastungen den Wert des Grundstücks erreichen oder sogar übersteigen. Ferner muss man berücksichtigen, dass sich in den letzten Jahren zT erhebliche Preisrückgänge auf dem Grundstücksmarkt ergeben haben. Grundpfandrechte, für die noch weitere Grundstücke mithaften (Gesamtgrundschulden oder -hypotheken) können für eine solche Schätzung nur eingeschränkt berücksichtigt werden.
- Auch ein zeitnaher künftiger Verkauf eines vergleichbaren oder des zu bewertenden Objekts kann für eine nachträgliche Kostenberechnung als Anhaltspunkt für deren Wert herangezogen werden (LG Nünrberg-Fürth JurBüro 1993, 608; krit. Waldner KostO Rn. 22). Waldner aaO kritisiert, dass hier unzulässigerweise eni späterer Wert auf die Vergangenheit übertragen werde, ohne festzustellen, ob auch schon der erste Veräußerer diesen Preis hätte erzielen können. Jedoch steht dem die Pflicht des Notars zur Ermittlung des möglichst genauen Schätzungswertes gegenüber, so dass das Verfahren bei bald absehbarem Verkauf dieses oder eines vergleichbaren Objekts und vorsorglichem Sicherheitsabschlag auf den Wert zulässig ist.
- Die *Wertermittlung für Gebäude wird vielfach auch anhand des Brandversicherungswertes* durchgeführt (vor allem in Bayern und Hessen, aber auch im Rest der Bundesrepublik möglich, vgl. LG Koblenz JurBüro 1996, 100; Waldner KostO Rn. 21), wobei die Stammversicherungssumme (meist von 1914) mit einer die gestiegenen Baukosten und die Euro-Umstellung berücksichtigenden Zahl multipliziert wird (regional unterschiedlich, in Bayern zB zur Zeit 13,3, s. Korintenberg § 19 Rn. 58a-59; Notarkasse Rn. 1161), für das Alter des Gebäudes prozentuale Abschläge (pro Jahr z. 0,8 %, höchstens insgesamt 60 %), je nach Nutzungsart weitere Abschläge und ein allgemeiner Sicherheitsabschlag abgezogen werden.
- Ein *Preisindex für Wohngebäude* wird vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden, Fachserie 17 Reihe 4 vorgenommen. Die Preisindizes ermöglichen die Ableitung des Geschäftswertes aus früheren Werten von Kaufpreisen und Baukosten (Korintenberg § 19 Rn. 35ff.; Notarkasse Rn. 1162). Der örtliche Bodenwert ist dem so ermittelten Gebäudewert dann hinzuzurechnen.
Der Verkehrswert ist kein feststehender Wert, er kann nur annäherungsweise geschätzt werden (BGH DNotZ 1963, 492; BayObLG JurBüro 1999, 376). Dass die *Art der Wertermittlung dabei frei gewählt werden kann*, belegt beispielhaft die Entscheidung des LG Bayreuth JurBüro 1994, 40 f. Das LG hatte die Berechnung nach dem Brandversicherungswert zwar als grundsätzlich zulässig angesehen - auch bei Eigentumswohnungen -, die Kostenbeschwerde eines Beteiligten gegen den Gerichtskostenansatz aus einem mehr als doppelt so hohen Wert wurde jedoch zurückgewiesen, wobei einem Hochrechnungsverfahren aus früheren Kaufpreisen mit den Faktoren Geldwertentwicklung und Preisindex für Bauwerke abzüglich altersgestaffelter Sicherheitsabschläge der Vorzug gegeben wurde. Das LG Bayreuth hat der zum doppelt so hohen Wert führenden Berechnungsweise jedoch letztlich vor allem aus Gründen den Vorzug gegeben, die einer Wertschätzung nach Vergleichswerten ähnlicher Objekte in derselben Lage entsprechen, was am Ende der Entscheidung deutlich wird, wo "ein Verkehrswert in der beantragten Höhe von 96.000 DM (= ca. 49.000 Euro) unter Zugrundelegung der Wohnfläche von 83 qm und der Marktlage in bezug auf Eigentumswohnungen in Bayreuth, wie sie amtsbekannt" sei, selbst unter Berücksichtigung des Alters der Wohnung "realitätsfern" erscheine, weshalb der durch Hochrechnung des (früheren) Kaufpreises ermittelte Verkehrswert dem "realistischerweise einzuschätzenden Wert deutlich näher" komme. Für eine freie Schätzung auch BayObLG JurBüro 1994, 237 f. = KostRspr. § 19 Nr. 141 mit differenzierender Anm. von Lappe, der bei dürftigen Anhaltspunkten für den Wert einen Unsicherheitszuschlag zu Lasten des Kostenschuldners anregt, wie er auch der Steuerverwaltung gang und gäbe sei. Ahnlich Mümmler JurBüro 1993, 77 f., der rät, wenn ausnahmsweise keine weiteren Angaben von den Beteiligten zu erhalten sind, in der Kostenberechnung einen gut angemessenen geschätzten Verkehrswert zugrunde zu legen und damit Außerungen der Beteiligten zur Wertermittlung zu provozieren (vgl. Faßbender/Grauel in Faßbender Rn. 1365, die bei ausbleibenden oder dürftigen Angaben ebenfalls die Kostenberechnung aus einem gschätzten Wert empfehlen, wobei den Kostenschuldnern dann die Beschwerde nach #§ 156# freisteht und sie in diesem Verfahren spätestens Angaben über den Wert machen müssen um nicht zu unterliegen.
Auch wenn die Einholung eines Gutachtens zur Wertfeststellung nicht zulässig ist (Abs. 2 S. 1 letzter Hs.) kann ein *dennoch eingeholtes oder bereits vorliegendes Wertgutachten* bei der Wertermittlung *berücksichtigt* werden (BayObLG JurBüro 1999, 357; Korintenberg § 19 Rn. 10).
- Auch Umlegungswerte nach #§§ 57, 58 BauGB#, Flurbereinigungswerte nach #§ 32 FlurberG# und nach #§ 74a Abs. 5 ZVG# festgesetzte Verkehrswerte sind verwertbare Anhaltpunkte (Assenmacher/Mathias, Grundbesitzwert 3.6.2.

zu § 19 als Anm. 6 einfügen, die nachfolgenden Anm. dann +1

Überschrift Bauerwartungsland 6

5a bzw. 6: *Bauerwartungsland* ist unter Berücksichtigung der im Grundstücksverkehr dafür erzielbaren Werte (vgl. BGHZ 39, 198) zu bewerten, wobei nach BayObLG MittBayNot 2002, 207f. Bauerwartungsland (s. 2.2.1.2 WertR iVm § 4 Abs. 2 WertV; hierzu Zimmermann in Lambert-Lang/Tropf/Frenz Anh. II Rn. 19ff., 21ff.) der Stufe 3, bei dem bereits ein Bebauungsplan beschlossen ist, *50 % der Preise für Bauland* angesetzt werden können (zust. berichtet von Bengel/Tiedtke DNotZ 2004, 265f.).

Abkürzungen:
WertR = Wertermittlungs-Richtlinien
WertV = Wertermittlungsverordnung

6 *Wertminderungen* durch eingetragene Belastungen werden idR wegen #§ 18 Abs. 3* nicht berücksichtigt. Bestimmte Belastungen gelten jedoch als unmittelbar wertmindernd, dh sie beeinflussen den Verkehrswert direkt (zB Grunddienstbarkeit mit Duldungsverpflichtung für benachbarten Schienenverkehr oder Schweinemastbetrieb uA).
Die *Verpflichtung, Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau zu errichten*, ist vom BayObLG (JurBüro 2000, 39 = MittBayNot 1999, 494 mit Anm. Tiedtke) ebenfalls als wertmindernd eingeschätzt worden; die Verpflichtung bei einem Schloss-Grundstück, es nur zu gemeinnützigen Zwecken zu verwenden hingegen nicht (NJW-RR 2001, 1584; krit. Waldner KostO Rn. 21 aE).

7 Keinen Verkehrswert haben die *öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücke* (zB Straßenflächen, Behördengebäude, Krankenhäuser, Schulen, Kindergärten, Kasernen). Der Wert ist ggf. gemäß #§ 30 Abs. 1# in Höhe von Bruchteilen des Sachwertes (fiktiven Verkehrswertes) zu schätzen (vgl. Korintenberg § 19 Rnr. 67-68a; BayObLG 1986, 435; KG DNotZ 1995, 790; Hansens JurBüro 1990, 677; aA und für Wert 0 bei Straße LG Bayreuth JurBüro 1983, 262). Ahnliche Überlegungen hat das BayObLG ZNotP 1998, 342 (mit Anm. Tiedtke) in Bezug auf ein Industriegrundstück angestellt, das einen eingeschränkten allgemeinen Verkehrswert besitze (vgl. zu Grundstücken mit Altenheim BayObLG, JurBüro 1995, 432; für Kraftwerke OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 380 und OLG Karlsruhe Rpfleger 1978, 70). Andererseits hat das BayObLG im in ZNotP 1998, 37 f. von Tiedtke vorgestellten Beschluss den Wert eines zur Betriebsansiedlung von der Stadt verkauften Grundstücks mit einem den Kaufpreis weit übersteigenden Betrag anhand der früheren Erwerbspreise der Stadt angenommen, der für landwirtschaftliche Flächen auch nicht beim üblichen Bodenrichtwert lag, sondern wegen der Lage im Einzugsbereich einer Großstadt zu einer objektiven Werterhöhung führte.
*Waldflächen* können nach dem Verkehrswert des Waldbodenwertes zuzüglich der Waldbestände (Aufwuchs) im Wert geschätzt werden (Waldwertermittlungsrichtlinien 2000, Bundesanzeiger Nr. 168a vom 6.9.2000, Korintenberg § 19 Rn. 34). Der Waldbestand könnte beim örtlichen Forstamt erfragt werden.
*Wasserflächen* sind nach den Wertermittlungsrichtlinien (zuletzt vom 19.7.2002 BAnz Nr. 238a vom 20.12.2002; im Internet bei http://www.bmvbw.de/Wertermittlungssrichtlinien-.554.htm - die zwei ss sind kein Tippfehler); abhängig von der zulässigen Nutzungsmöglichkeit (Fischerei, Industrie, Restaurants, Landeanlagen für Schifffahrt und Bootsverleih, Sport, Erholung usw.) einzuschätzen, wobei ein geringerr Wert als für die umgebende Landfläche, aber idR ca. 50 % dieses Wertes, ggf. auch ein höherer Bruchteil anzusetzen ist (Korintenberg § 19 Rn. 34a; Notarkasse Rn. 1175).

8 Für im *Beitrittsgebiet der neuen Länder* belegene Grundstücke waren in den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung Brandversicherungswerte oft nicht vorhanden und die Einheitswerte zuletzt 1935 festgestellt wurden, woraus sich Bewertungsschwierigkeiten ergaben, die aber durch den seit 1990 auch dort bestehenden freien Grundstücksmarkt weitgehend entfallen sind (Korintenerg § 19 Rn. 66). Für in der ehem. DDR belegenen Grundbesitz ist bei der Bewertung von eidesstattlichen Versicherungen zu Erbscheinsanträgen str., ob auf den Wert im Zeitpunkt des Erbfalls (OLG Schleswig, JurBüro 1994, 284; ähnlich KG KGR 1994, 107), den Wert am 3.10.1990 (BayObLG DtZ 1995, 415 und JurBüro 1997, 436) oder einen früheren, nach dem 9.11.1989 liegenden Zeitpunkt der ersten Bewertung durch das damalige DDR-Ministerium für Wirtschaft (LG Köln MittRhNotK 1995, 360) abzustellen ist, s. #§ 107 Anm.3 aE.#.
Vorrangige Spezialvorschrift im Bereich der *Geschäfte nach dem VerkFlBerG* vom 26.10.201 (BGBl. I S. 2716) ist #§ 14 Abs. 3 VerkFlBerG#, der auf den Kaufpreis abstellt, in jedem Fall jedoch bei Verkehrsflächen mindestens der nach § 5 geschuldete Kaufpreis, bei Grundstücken nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 die Hälfte des nch § 6 Abs. 2 ermittelten Wertes. Endet das Verfahren ohne eine Vermittlung, ist der in S. 1 genannte Mindestwert des Kaufpreises maßgebend (Hartmann § 19 Rn. 1 aE; Notarkasse Rn. 1645ff.; Grundzüge des Verfahrens bei Stavorinus NotBZ 2001, 349).
Zu den heute seltenen Verfahren nach SachenRBerG und den hier maßgeblichen Wertregelungen für Grundstücke s. Rohs/Wedewer § 19 Rn. 73ff.; Korintenberg Anh. A III; Waldner KostO Rn. 323a mwN.

9 Nach Abs. 4 ist die *Übertragung land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes mit Hofstelle* zur Übergabe an einen Nachfolger oder Fortführung des Betriebs im Wert begünstigt. Dieser Grundbesitz ist nur mit dem vierfachen Einheitswert anstelle des höheren Verkerhswertes zu bewerten. Soweit die Übergabe nicht unentgeltlich, sondern mit Gegenleistungen erfolgt (Altenteilsrechte für den Übergebenden, zB Leibrentenzahlung und Wohnungsrecht, Pflegeverpflichtungen der Übernehmer - zu bewerten nach #§ 24# - und Abfindungsbeträge für weichende Erben) ist die Regelung des #§ 39 Abs. 2# für Austauschverträge zu beachten und führt dann idR zu den Wert nach § 19 Abs. 4 übersteigenden Geschäftswerten (vgl. BayObLG NJW-RR 2003, 143 und NJW-RR 2001, 1366 sowie Rpfleger 1999, 238; OG Hamm NJW-RR 2001, 1367; Bengel DNotZ 1999, 772; Faßbender/Grauel in Faßbender Rn. 1452 f.; Waldner KostO Rn. 17a-c; Lappe NJW 1994, 1195, OLG Oldenburg, Nds.Rpfl. 1995, 66; BayObLG MittBayNot 1997, 311, 312, 381 u. 382 = JurBüro 1998, 41; Notarkasse Rn. 1166, 1568ff. sowie zur Verfassungsmäßigkeit des Abs. 4 BVerfG DNotZ 1996, 471; Korintenberg § 19 Rn. 78ff. auch zu den zahlreichen Gründen, die eine Anwendbarkeit des § 19 Abs. 4 in vielen Fällen generell ausschließen, zB bei nicht rentabel wirtschaftenden Landwirtschaftsbetrieben, Nebenerwerbstellen und Hobby- Landwirtschaften sowie bei Großgrundbesitz mit landwirtschaftlichen Teilen in der Hand von Nichtbauern, verpachteten Flächen, Betrieben ohne Hofstelle oder mit gewerblichem Charakter und Übergaben ohne sichergestellte Fortführung des landwirtschaftlichen Betriebs).
In den neuen Bundesländern tritt an die Stelle des Einheitswertes der Ersatzwirtschaftswert nach Maßgabe 20 d des Einigungsvertrages Anlage I Kap. III Sachgeb. A, Abschnit II.

Anm. 10 lass ich weg, Text wird sonst zu lang

Warum nimmst Du nicht einfach 1 €? Der Verkäufer erhält ja auch nicht mehr und wahrscheinlich handelt es sich dabei um ein ansonsten unverkäufliches Objekt.

Wenn es dem Revisor nicht gefällt, soll er es beanstanden und selbst ausrechnen.

Das mit dem 1 Euro kann in Ausnahmefällen richtig sein, wenn das Grundstück wirklich nahezu wertlos ist. Wegen § 20 Abs. 1 S. 2 KostO muss jedoch bei so niedrigen Kaufpreisen immer der meist doch höhere Verkehrswert nach § 19 Abs. 1 und 2 zum Vergleich herangezogen werden.

Für den Geschäftswert im Hinblick auf die vom GBA erhobenen Gerichtsgebühren sind diese Gesichtspunkte irrelevant, weil sie den maßgeblichen Wert des Grundbesitzes i.S. des § 19 KostO nicht beeinflussen.