§ 925 BGB i.V. mit EG 11
Meikel/Böttcher, 9. Aufl., § 20 GBO RdNr. 124 m.w.N.
Nach ganz hM sind ausländische Notare nicht zuständig.
O.k., gebe mich geschlagen. 
Ich habe es so gehört, dass da zu fragen ist, ob die Ausbildung und Funktion des ausländ. Notars der des deutschn vergleichbar ist und dies im Einzelfall zu prüfen und nachzuweisen ist. Da in der Schweiz verschiedene Kantone bestehen, liegen wohl auch einzelne Entscheidungen für Notare aus einzelnen Kantonen vor (z. B. nach meiner Erinnerung Zurüch-Altstadt, war wohl vom BGH oder wer es entschieden hat als gleichwertig anerkannt worden).
Das Max-Planck-Institut für Rechtsvergleichung (bei Universität Hamburg?) hat da einige Rechtsgutachten erstattet, soll aber die Ergebnisse nicht auf Anfrage mitteilen, um jedes Mal ein neues kostenpflichtiges Gutachten machen zu können (on-dit).
Die Meinungen über die Wirksamkeit der Beurkundung Schweizer Notare sind wohl auch geteilt. Ich glaube, überwiegend wid darauf abgestellt, dass die Beurkundung der deutschen doch nicht vergleichbar ist, weil sie sich auf das Vorlesen ohne Belehrung beschränken können und die Haftung ausschließen können.
Einige Beurkundungen - z. B. wohl im Gesellschaftsrecht bei Umwandlungen u. ä. - müssen aber in der Schweiz doch wirksam sein; sonst würden die deutschen Notare nicht über den so gen. Beurkundungstourismus von Sparkassen, Banken und Firmen bei hohen Werten in die Schweiz klagen.
Es ist richtig, dass sich insbesondere bei Gesellschaftsverträgen ein sog. Beurkundungstourismus in die Schweiz eingebürgert hat. Man muss aber berücksichtigen, dass es hier nicht um die Frage geht, ob ein schweizerischer Notar wirksam "notariell beurkunden" kann, sondern ob es sich bei ihm i.S. des § 925 BGB um eine "zuständige Stelle" handelt. Im übrigen sei daran erinnert, dass die Auflassung in materieller Hinsicht überhaupt nicht der notariellen Beurkundung bedarf, sondern dass die Auflassungserklärungen lediglich bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle erfolgen müssen. Die Beurkundungsform ist lediglich verfahrensrechtlich vorgeschrieben (§ 20 GBO), weil das Erfordernis der gleichzeitigen Anwesenheit auf andere Weise nicht nachgewiesen werden kann.
Ja, das ist alles richtig und ich hatte bei meinem Beitrag ganz übesehen, dass es sich hier um die Spezialfrage der Auflassungs-Beurkundung durch ausländ. Notar handelt. Da ist die Meinung wohl auch einhellig so, dass es nicht geht, und im Kostenrecht ist dann nur streitig, ob die Beurkundung der Auflassung nach Beurkundung des Grundgeschäfts (z. B. Kaufvertrag ohne Auflassung) im Ausland die ermäßigte Beurkundungsgebühr § 38 II Nr. 6 a (5/10) auslöst, oder dann die 20/10-Geb. § 36 II zu berechnen ist.
Guten Morgen alle zusammen,
ich habe hier einen Bauträger-Kaufvertrag über ein in Deutschland belegenes Objekt vorliegen, den ein schweizer Notar beurkundet hat.
Mit der weiteren Abwicklung und dem Vollzug wird ein deutscher Notar samt seinen Mitarbeitern umfassend betraut und bevollmächtigt.
Die Auflassung wurde bereits im Kaufvertrag erklärt.
Ich soll jetzt zunächst einmal eine Vormerkung eintragen.
Sofern die Urkunde mit Apostille versehen ist, steht der Eintragung der Vormerkung doch nichts entgegen, oder?
Die Auflassung könnte zu gegebener Zeit vor dem deutschen Notar mit den Vollzugsbevollmächtigten wiederholt werden.
Was meint Ihr?
Danke vorab.
Die Eintragung der Vormerkung sollte möglich sein.
Zur Unzuständigkeit der Schweizer Notare für die Beurkundung der Auflassung verweise ich auf eine recht frische Entscheidung des BGH (BGH, 13.02.2020, V ZB 3/16).
Da gibt es ein Problem mit der MaBV (diese ist Schutzgesetz, BGH, 05.12.2008, V ZR 144/07), nachdem der BGH in der von Kai genannten Entscheidung festgestellt hat: "An die Erklärung der Auflassung vor dem Notar sind die Beteiligten zudem vor ihrer Eintragung in das Grundbuch nach § 873 Abs. 2 BGB, soweit hier von Interesse, nur gebunden, wenn sie notariell beurkundet worden ist. Damit soll gewährleistet werden, „daß nicht übereilt und leichtfertig über die Rechte an Grund und Boden verfügt wird“ (vgl. Senat, Urteil vom 14. September 2018 - V ZR 213/17, MDR 2018, 1308 Rn. 13)." (BGH, V ZB 3/16, Rz. 25).
Das heisst: der Bauträgervertrag verstösst m.E., soweit er Zahlungen vor wirksamer Beurkundung der Auflassung vorsieht, gegen § 3 MaBV (vermutlich auch § 4 MaBV), und ist daher wegen § 134 BGB nichtig. Hier kann m.E. nicht eingetragen werden.
Tom, danke für den Hinweis.
Verstehe ich Sie also richtig, dass die Urkunde wirksam wäre, wenn die Beteiligten die Auflassung nicht sofort im Bauträgervertrag erklärt, sondern festgestellt hätten, dass diese nach vollständiger Kaufpreiszahlung z.B. von den Vollzugsbevollmächtigten des betreuenden Notars in Deutschland vor diesem erklärt werden soll?
Eine umfassende Vollzugsvollmacht - auch für Änderungen und Ergänzungen der Urkunde - für einen namentlich benannten deutschen Notar samt Mitarbeiter ist in der Urkunde enthalten.
Könnte der Vertrag ggf. hiermit noch geheilt werden?
Tom, danke für den Hinweis.
Verstehe ich Sie also richtig, dass die Urkunde wirksam wäre, wenn die Beteiligten die Auflassung nicht sofort im Bauträgervertrag erklärt, sondern festgestellt hätten, dass diese nach vollständiger Kaufpreiszahlung z.B. von den Vollzugsbevollmächtigten des betreuenden Notars in Deutschland vor diesem erklärt werden soll?
Eine umfassende Vollzugsvollmacht - auch für Änderungen und Ergänzungen der Urkunde - für einen namentlich benannten deutschen Notar samt Mitarbeiter ist in der Urkunde enthalten.
Könnte der Vertrag ggf. hiermit noch geheilt werden?
Meiner Meinung nach (aber bitte sehr - das ist meine persönliche Ansicht, nicht rechtsprechungsgetestet oder sonstwas) reicht das nicht aus - wenn der Bauträger nicht auflässt, muss der Verbraucher klagen, und dass passt nicht zur MaBV. Der Verbraucher soll ja immerhin vorleisten (den gesamten Kaufpreis zahlen), bevor aufgelassen wird, ein Unding für Verträge nah MaBV, weswegen ja sogar lange Zeit diskutiert wurde, ob die "Bewilligungslösung" (Auflassung wird erklärt, Notar erhält Vollmacht zur Bewilligung der Eintragung des Eigentumswechsels) überhaupt MaBV-konform ist.
Das gleiche gilt für die Vollmacht für den deutschen Notar; selbst wenn sie unwiderruflich wäre, könnte der Insolvenzverwalter widerrufen. Und dann steht der Verbraucher dumm da.
Da mögen die Beteiligten mal die deutsche Auflassung vorlegen. Ob das noch Gebühren spart?
P.S. ist es überhaupt ein "vergleichbarer" Schweizer Notar (Zürich-Altstadt, Basel-Stadt, Zug, Luzern und Bern)?
Die Beurkundung wurde von einem Notar in St. Gallen vorgenommen.
Im MüKoBGB/Spellenberg, 7. Aufl. Art. 11 EGBGB Rn. 88 ist dieser Kanton nicht aufgeführt.
Tja, dann gibt's wohl zunächst einmal ein Schreiben an die Beteiligten.
Vielen Dank für die Anregungen!
Siehe Müller, Auslandsbeurkundung von Abtretungen deutscher GmbH-Geschäftsanteile in der Schweiz, NJW 2014, 1994 (dort unter IV 5) iVm IV 1). Im Ergebnis wird eine rechtliche Gleichwertigkeit des Beurkundungsverfahrens in St. Gallen verneint. Auch ein freiwilliges Einhalten der deutschen Anforderungen wird als eher nicht ausreichend angesehen.
Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!
