Unbezifferte Reallast Bestimmtheit

    Ich würde gerne folgende Fallgestaltung zur Diskussion stellen:

    Es soll eine Reallast für den Übergeber bestellt werden in Höhe der monatlich überschießenden Beträge die von den Mieteinnahmen nach Abzug der Zins- und Tilgungsleistungen für übernommene Grundpfandrechte und des monatlichen Hausgeldes übrig bleiben. Momentan ist die Wohnung vermietet, es bestehen als feste Bezugsgrößen, wenn auch außerhalb des Grundbuches. Soweit würde ich sagen, kein Problem.
    Für den Fall, dass die Wohnung jedoch von der Übernehmerin selbst bewohnt wird oder unter der ortsüblichen Miete vermietet wird, soll die ortsübliche Miete als Bezugsgröße gelten. Ist das bestimmt genug? Wer kennt den Unterschied zwischen "ortsüblicher Miete" und dem "örtlichen Mietspiegel"? (siehe Schöner/Stöber Rz.1297d)

    Vielen Dank für Eure Meinungen und ein schönes Wochenende!

    Die bei Schöner/Stöber a.a.O. in Bezug genommene und dort zitierte Rspr. lässt als ausreichend genügen

    "die ortsüblich erzielbare Nettomiete einer bestimmten Wohnung",

    also nicht pauschal die ortsübliche Miete. Das ist der Unterschied zu der ebenfalls bei Schöner/Stöber genannten Bezugnahme auf den Mietspiegel. Was ein "Mietspiegel" ist, regelt § 558 c BGB. Daneben gibt es noch den qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 d BGB. Beiden ist aber gemeinsam, dass sie lediglich eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete bieten und nicht, was für die Reallast nötig ist, direkt Angaben über die ortsüblich erzielbare Nettomiete einer bestimmten Wohnung erlauben. Darüber hinaus regeln die §§ 558 c und d BGB nur, was im mietrechtlichen Sinne "Mietspiegel" sind, da dies erforderlich ist, um eine Mieterhöhung begründen zu können. Daneben gibt es aber nach der Methode "Durchwurschtel" in vielen Gemeinden "Mietspiegel" oder Übersichten mietspiegelähnlicher Art, die hinsichtlich Bestimmtheit und Bestimmbarkeit überhaupt nichts aussagen würden.

    Die bei Schöner/Stöber geschilderte Differenzierung ist daher m. E. berechtigt.

    Ich denke, Sören liegt richtig.

    "Ortsübliche Miete" ist begrifflich einfach zu unbestimmt, da nicht eindeutig ist, ob mit "Ort" z.B. die Wohnung, die Straße, der Häuserblock oder die Stadt gemeint ist.

    Dieses Problem besteht aber nicht, wenn man entweder auf den Mietspiegel oder die ortsübliche Miete der Wohnung xy Bezug nimmt.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

    Danke für die Antworten! Ich hatte mir auch schon gedacht, dass die Differenzierung bei Schöner/Stöber von "einer bestimmten Wohnung" (in der zitierten Entscheidung des LG Nürnberg heißt es: der örtlich erzielbaren Nettomiete für die übergebene Wohnung).
    In meiner Reallast heißt es ganz allgemein:-falls die Wohnung von der Tochter selbst genutzt wird oder unter der ortsüblichen Miete vermietet wird- von der ortsüblichen Miete etwa noch verbleibt.
    Das kann nun bedeuten von der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen oder von der ortsüblichen Miete für die übergebene Wohnung. Da werde ich wohl einen Nachtrag verlangen müssen.

    Wie würdet ihr diese Reallast schlagwortartig bezeichnen?

    "Solange der Erwerber für das Objekt Miete erhält, hat er die jew. Netto-Kaltmiete an die Veräußerer sofort nach Erhalt des jew. Betrags zu zahlen. Mindesthöhe ist nicht vereinbart. Bei Mietausfällen sind keine Ersatzzahlungen zu leisten."

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