Aufhebung WEG, Realteilung, Belastung Abt. III

Zitat von Franzy

Brauche ich aber nicht noch eine Pfandentlassung der Gläubigerin für Flurstück 2?

Das würde ich auch meinen. Schließlich haftet derzeit auch Flurstück 2 mit (wenn auch nur 1/2 Anteil daran).

Ich würde - Pfandfreigabe des Gläubigers vorausgesetzt - sogleich Flst. 1 und 2 in zwei separate Bücher buchen und A und B sofort als Eigentümer eintragen. Damit entfällt die Zwischeneintragung der Bruchteilsgemeinschaft A/B sowie der Grundschuld, die sogleich auf Flst. (=Grdst.) 1 zu lasten kommt und dort nur noch "unter Erstreckung auf die ganze BVNr.1 übertragen" wird. Die Pfandfreigabe wird dann nach § 46 II GBO eingetragen.

Anmerkung:

Beachte zur Nachverhaftung des Flurstücks 2 hinsichtlich der Fälligkeit der Grundschuld die Diskussion hier!

Der Pfandgegenstand an Grundstück 2 dürfte nicht uninteressant sein.

Läge ein normaler Miteigentumsanteil vor, so wäre es kein Problem. Mangels Freigabe lastete die Grundschuld dann künftig am ehemaligen 1/2 Anteil.

Hier liegt aber ein mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil vor. Würde reines Sondereigentum veräußert, so müsste dieses ja auch freigegeben werden (Schöner/Stöber Rn. 2968). Nachdem das Sondereigentum hier zum Zwecke der Realteilung aufgehoben wird - und aufgehoben werden muss -, kann ebendiese Realteilung eigentlich nicht vollziehbar sein, ohne dass der Grundschuldgläubiger nicht zumindest sämtliches Sondereigentum freigibt und die Grundschuld mit seiner ausdrücklichen Zustimmung künftig nur noch am reinen ehemaligen 1/2 Miteigentumsanteil des B ohne Verbindung mit irgendwelchem Sondereigentum lasten soll.

Wenn die Gläubigerzustimmung zur Aufhebung des WEG da ist, dürfte das Sondereigentum in der Tat aus der Pfandhaft herausfallen. Damit lastet das Recht dann noch am ehemaligen 1/2 Anteil des B an Grundstück Nr. 2 (und natürlich am ganzen Grundstück 1). Ich verstehe nur nicht recht, warum das nun eine Belastung eines realen Grundstückteils sein soll?

Wie das hinterher in der Zwangsversteigerung aussehen mag, soll nicht unser Problem sein...

Und vergiss vor lauter Freude die Gesamthaftvermerke nicht....

Der 1/2 Miteigentumsanteil, den B vormals hatte.

Das ist doch jetzt nicht mehr anders als folgender Fall:

1 Grundstück, A und B Miteigentümer je zur Hälfte.
Am Anteil des B lastet eine Grundschuld.
Nun lässt A seinen Anteil an B auf, der damit Alleineigentümer wird. Die Grundschuld wird nicht erstreckt...
...und bleibt damit schlicht auf dem ehemaligen 1/2 Anteil des B lasten.

Stimmt, da hast Du Recht. Ich habe jetzt A und B verwechselt.

Die Grundschuld lastet hinterher am Grundstück des B, und zwar am ehemaligen 1/2 Anteil des A.

Mein Fall würde dann richtig lauten:

1 Grundstück, A und B Miteigentümer je zur Hälfte.
Am Anteil des A lastet eine Grundschuld.
Nun lässt A seinen Anteil an B auf, der damit Alleineigentümer wird. Die Grundschuld wird nicht erstreckt...
...und bleibt damit schlicht auf dem ehemaligen 1/2 Anteil des A lasten.

"Am ehemaligen 1/2 Miteigentumsanteil des A:
Grundschuld ohne Brief zu etc etc."

Ich hänge mich hier mal dran:

WEG an einem Grundstück, bestehend aus fünf Flurstücken. Nun wird das WEG aufgehoben, eine Realteilung vorgenommen und jeder bisherigen WEG-Eigentümer wird alleiniger Eigentümer eines Flurstücks.

Die Belastungen, die bisher zu Lastend der jeweiligen WEG-Eigentümer in Abt. III eingetragen waren, sollen nun entsprechend auf dem jeweiligen Alleineigentum lasten. Pfandfreigaben und Nachverhaftungserklärungen liegen mir vor, soweit ist alles okay. Es besteht allerdings folgendes Problem: Die Nachverhaftungen erstrecken sich nicht auf die damalige Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Ich habe somit in Zukunft jeweils Rechte, die bezüglich eines ehemaligen Miteigentumsanteils lastend an mehreren Flurstücken vollstreckbar nach § 800 ZPO waren. Für die Zukunft dürfte es im Falle der Rechtsnachfolge dem Gläubiger wegen des anderen Belastungsgegenstands jedoch nicht mehr nützen, dass diese Erklärung zwar noch "schwarz auf weiß" im Grundbuch steht, sich aber eindeutig nicht auf den jetzigen Belastungsgegenstand bezieht.

Meine Rücksprache beim Notar ergab, dass die Eintragung erst mal so erfolgen soll. Rechtlich möglich sollte dies sein. Ich bin mir nur nicht so sicher, wie ich klar zum Ausdruck bringe, dass die Unterwerfungserklärung quasi nichts mehr wert ist. I

Was haltet ihr z. B. von einem Zusatz in der Veränderungsspalte : "Die in der Hauptspalte erwähnte Vollstreckbarkeit gemäß § 800 ZPO bezieht sich nur auf den ehemaligen in Blatt xy gebuchten 1/5 Miteigentumsanteil lastend an den Flurstücken A, B, C, D und E".

Mit der Aufhebung des Sondereigentums ist zunächst einmal das aus 5 Flurstücken bestehende Grundstück mit den Miteigentumsanteilen der bisherigen Wohnungseigentümer und den darauf ruhenden (vollstreckbaren) Belastungen zu buchen (s. Kral im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.06.2016; Sonderbereich WEG, RN 222). Erst dann kann die Teilung in nunmehr 5 selbständige Grundstücke erfolgen und für alle 5 Grundstücke ein neues GB angelegt werden. Das setzt dann die wechselseitige Übertragung des Miteigentums nebst wechselseitige Freigaben sowie die Nachverpfändung der bislang nicht belasteten MEA voraus (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 2997). In Abt. I stünde dann: „Hinsichtlich 1/5 MEA Erwerbsgrund wie in Blatt….., 4/5 MEA aufgelassen am…. und eingetragen am…..“ Bei der bislang vollstreckbar eingetragenen GS wäre dann in der Veränderungsspalte einzutragen: „Die am ……aufgelassenen 4/5 Miteigentumsanteile haften mit. Insoweit nicht vollstreckbar nach § 800 ZPO. Bezug: Bewilligung vom…..(Notar/UR); eingetragen am….:

Vielen Dank. Eleganter formuliert, so werde ich das machen.