Diskussion zur GbR-Rechtsprechung ab 18.08.2009

Rosi:

Seit wann kann eine -gleich welche- Gerichtsentscheidung das Gesetz ändern? Aber auch ohne das Aufwerfen dieser Frage müsste jeder Leser leicht erkennen können, dass sich das OLG Saarbrücken auf dem rechtlichen Holzweg befindet. Wer bestätigt, dass etwas so sei, wie er behauptet, muss nachweisen, dass er derjenige ist, der das behaupten kann. Damit sind wir wieder beim Vertretungsnachweis.

Dass der Vertretungsnachweis nach geltendem Recht erforderlich ist, steht nicht in Zweifel, und dass er nicht geführt werden kann, ebenfalls nicht. Damit ist die Sache entschieden.

Ob es einem gefällt oder nicht: Das ist die geltende Rechtslage. Wenn der Gesetzgeber etwas daran ändern will, soll er das tun. Solange er es nicht tut, haben die Gerichte nach dem geltenden Recht zu entscheiden.

rp160:

Warum hat man § 899a BGB und § 47 Abs.2 GBO dann überhaupt eingefügt? Nach Deiner These wäre das doch völlig überflüssig gewesen. Man hätte das materielle und formelle Recht eben so ausgelegt, damit es "passt". Wenn Du meinst, das wäre zu weit gegangen, dann geht es auch heute zu weit, die Fallgestaltungen, die nicht von der gesetzlichen Neuregelgung erfasst werden, nicht nach dem insoweit unverändert gebliebenen geltenden Recht zu behandeln.

Was willst Du denn immer mit § 29 GBO? Es geht nicht um die Förmlichkeit des Nachweises, sondern darum, dass er sich überhaupt nicht führen lässt. Und eine Grundbucheintragung aufgrund eines Vertreterhandelns ohne Vertretungsnachweise gibt es nun mal nicht.

Der Fehler bei der GbR bestand von vorneherein darin, dass über Dinge diskutiert wurde, über die es überhaupt nichts zu diskutieren gibt. Das ging so weit, dass hier im Forum aus Richtung des BMJ schlaue Sprüche geklopft wurden und nunmehr Schweigen im Walde herrscht, seitdem klar ist, dass das Ganze nicht funktioniert.

Ich bleibe dabei: Die Verkehrsfähigkeit der GbR lässt sich im Ergebnis nur durch objektive fortgesetzte Rechtsbeugung erreichen. Das kann eine Zeit lang gut gehen, aber irgendwann gibt es einen großen Knall. Wenn es aber knallt, dann knallt es kräftig.

Prinz:

Ich entnehme Deiner Stellungnahme, dass wir uns darüber einig sein dürften, dass es keinerlei Gewähr für die Richtigkeit der abgegebenen Beteiligtenerklärung gibt. Denn:

Zitat von Cromwell

Wer bestätigt, dass etwas so sei, wie er behauptet, muss nachweisen, dass er derjenige ist, der das behaupten kann. Damit sind wir wieder beim Vertretungsnachweis.

Wenn wir davon ausgehen, dass die Erklärung falsch war, weil es noch einen weiteren Gesellschafter gibt, dann erwirbt die GbR mangels wirksamer dinglicher Einigung kein Eigentum. Du meinst nun, die Einigung könne auch nachfolgen. Das ist sicher richtig. Aber diese Einigung muss von den wahren Gesellschaftern erklärt werden, nicht nur von den unvollständig eingetragenen. § 899a BGB bewirkt nur, dass von der eingetragenen nichtberechtigten GbR ein gutgläubiger Erwerb aufgrund eines Handelns der eingetragenen Gesellschafter erfolgen kann. Die eingetragenen Gesellschafter können aber nicht nachträglich den Ersterwerb der GbR zustande bringen. Zum einen geht es gar nicht um einen gutgläubigen Erwerb (der Veräußerer war ja Berechtigter) und zum anderen wird die nachträgliche dingliche Einigungserklärung der GbR in deren Eigenschaft als Erwerberin und nicht als Veräußerin abgegeben. Damit ist § 899a BGB aber insoweit von vorneherein aus dem Spiel.

Dann greift aber auch Deine Schlüssigkeitserwägung bezüglich der Entscheidung des OLG Saarbrücken nicht.

Andreas:

Man darf sich wirklich nichts vormachen: Es wird die bloße und durch nichts belegte Behauptung der Beteiligten als Ersatz für den zu führenden Vertretungsnachweis akzeptiert. Dass die Auflistung der Erschienenen im Eingangsteil der Urkunde bereits als "Erklärung" interpretiert wird, ist nach meiner Ansicht ohnehin nicht haltbar. Denn die Notarurkunde beginnt im Text immer damit, dass die Erschienenen bei gleichzeitiger Anwesenheit "folgendes erklären". Das heißt natürlich, dass sie vorher (bei ihrer Auflistung) nichts erklärt haben.

Ich gehe davon aus, dass andere OLG's dieser "extensiven" Auslegung nicht folgen werden. Die eigentliche Frage ist ja auch, ob die Erklärung ausreicht, wenn sie ausdrücklich in der Erwerbsurkunde enthalten ist.

Interessant.

Hältst Du an der im letzten Absatz von #70 geäußerten Ansicht im Hinblick auf meine Gegenargumente in #72 fest?

Was Heßeler/Kleinhenz da schreiben, ist ja nun nichts Neues.

Der zweite Absatz Deiner Stellungnahme scheint mir aber in eine falsche Richtung zu führen. Materiellrechtlich dürften wir uns einig sein, dass die nachgeholte Einigung i.S. des § 873 Abs.1 BGB natürlich von den wahren Gesellschaftern der GbR erklärt werden muss, damit die bei der ursprünglichen Auflassung unrichtig vertretene Erwerber-GbR nunmehr nachträglich das Grundstückseigentum erwerben kann. § 899a BGB spielt dafür keine Rolle, denn ein gutgläubiger Erwerb der GbR steht ja gar nicht in Frage, sondern ein Erwerb der GbR vom berechtigten Veräußerer.

Da das Grundbuchamt von der besagten nachgeholten Einigung im Zweifel nichts erfährt, weil sie zu keinem weiteren Eintragungsverfahren führt, stellt sich in aller Regel auch nicht die Frage, ob § 899a S.1 BGB insoweit formellrechtlich weiterhelfen würde. Dies ist nach meiner Ansicht zu verneinen, weil die Eintragung der Gesellschafter A und B (ohne den weiteren Gesellschafter C) keine Bedeutung für die Frage haben kann, ob die ursprüngliche Eintragung von A und B richtig war. Dies gilt auch jenseits der GbR-Problematik. Ein unrichtig Eingetragener kann sich für seinen eigenen Erwerb des Rechts nicht auf die eigene unrichtige Eintragung berufen. Das kann nur ein Dritter, der vom unrichtig Eingetragenen erwirbt. Und der Veräußerer ist insoweit schon deshalb nicht Dritter, weil er nicht erwirbt, sondern veräußert. Irgendein guter Glaube spielt hier überhaupt keine Rolle.

Der Beitrag von Heßeler/Kleinhenz in WM 2010, 446 liegt mir nun vor. Die beiden Autoren empfehlen wegen der Nachweisproblematik, die GbR erst im Erwerbsvertrag zu gründen (S. 450). Ebenso: BDR-Stellungnahme vom 20.05.2009, S.4; Lautner DNotZ 2009, 650, 658; Rebhan NotBZ 2009, 445, 450.

Kammergericht, Beschluss vom 23.03.2010, Az. 1 W 88 + 116 - 127/10
(Leitsätze von mir formuliert)

1. Beim Grundstückserwerb einer GbR sind dem Grundbuchamt im Verfahren nach § 20 GBO sowohl die Existenz und die Identität als auch die Vertretungsverhältnisse der GbR in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.

2. Zum Nachweis der Existenz und der Identität der GbR sind eindeutige und die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierende Angaben erforderlich (Anschluss an OLG München, Beschluss vom 05.02.2010, Az. 34 W116/09). Dass die Gesellschaft einen Namen führt, ist für sich alleine nicht ausreichend, weil dieselben Gesellschafter mehrere Gesellschaften halten können.

3. Tritt eine bereits existente GbR als Erwerberin auf, kommt keine Umdeutung der abgegebenen Erklärungen dahingehend in Betracht, dass an eine gleichzeitig neu gegründete GbR aufgelassen wird.

4. Der Vertretungsnachweis kann nicht durch eine Eigenerklärung des Vertreters über die nachzuweisenden Vertretungsverhältnisse erbracht werden.

5. Die praktischen Probleme beim Vertretungsnachweis rechtfertigen es im Hinblick auf die gesetzlichen Vorgaben (§§ 20, 29 GBO) und die Sicherheit des Grundbuchverkehrs nicht, für den Nachweis der Vertretungsverhältnisse einer GbR einen abweichenden Beurteilungsmaßstab anzulegen.

Gründe:

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs.1 S.1 2.Alt. GBO darf nur ergehen, wenn ein rückwirkend behebbarer Mangel vorliegt (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18 Rn. 5 ff.). Das ist nicht der Fall. Vielmehr wären die gemäß § 16 Abs.2 GBO verbundenen Anträge vom 21. September 2009 wegen eines unbehebbaren Eintragungshindernisses sofort zurückzuweisen gewesen.

Das Problem, im Grundbuchverfahren den Nachweis von Existenz, Identität und Vertretungsberechtigung einer bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Grundvermögen erwerben will, zu erbringen, ist auch durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) vom 11. August 2009 (BGBl. I, 2713) nicht gelöst worden (vgl. dazu im Einzelnen OLG München, Beschluss vom 5. Februar 2010 - 34 Wx 116/09 - juris). Jedenfalls müssen im Anwendungsbereich des § 20 GBO dem Grundbuchamt neben der Vertretungsberechtigung der für sie Handelnden auch die Existenz und die Identität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – in grundbuchmäßiger Form – nachgewiesen sein (OLG München, a.a.O. m.w.N.). Die zum Nachweis der Auflassung vorgelegte Ausfertigung der notariellen Verhandlung vom 26. September 2008 (URNr. ... /2008 des Notars ...) ist nicht geeignet, mit der für Grundbucheintragungen notwendigen Bestimmtheit die Identität der Gesellschaft festzustellen, an die das Wohnungseigentum aufgelassen wird und die als Eigentümerin eingetragen werden soll.

Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten auf klare und eindeutige Erklärungen auch über die Person des Berechtigten, sei es eine natürliche Person, sei es eine juristische Person oder ein rechtsfähiger Personenverband wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu achten (vgl. § 15 GBV; OLG München, a.a.O. m.w.N.). Hieran fehlt es. Die Auflassung erfolgte an eine Gesellschaft, die nach den Angaben zu den Vertretenen – „untereinander in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ – bereits bestand und nach den Erklärungen in der notariellen Verhandlung vom 4. Januar 2008 (URNr. ... /2008 des Notars ...) möglicherweise den Namen „...GbR“ trug. Schon angesichts der nicht auszuschließenden Möglichkeit, dass dieselben Gesellschafter mehrere Gesellschaften bürgerlichen Rechts halten, reichen diese Angaben nicht. Notwendig wären eindeutige die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierende Angaben, wozu etwa Erklärungen zum Gründungsort und zum Gründungszeitpunkt, aber auch Name und Sitz (vgl. § 15 Abs.1 lit.c GBV) gehören können (OLG München, a.a.O.). Entbehrlich mag dies sein, wenn gleichzeitig ein (notarieller) Gesellschaftsvertrag abgeschlossen wird. So liegt der Fall aber nicht.

Es ist unerheblich, dass den Beteiligten die Identität der Gesellschaft bekannt ist; bei der Auslegung von Grundbucherklärungen sind außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände nur zu berücksichtigen, enn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter a.a.O. § 19 Rn. 28). Eine Umdeutung der Erklärungen in der URNr. .../2008 dahin, dass die Wohnungs- und Teileigentumsrechte an eine gleichzeitig neu begründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgelassen werden, kommt nicht in Betracht. Zum einen haben die Gesellschafter die für sie handelnde Notariatsangestellte in der URNr. .../2008 nicht zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bevollmächtigt. Zum anderen liegen die Voraussetzungen des § 140 BGB nicht vor. Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens kann weder der hypothetische Parteiwille ermittelt noch festgestellt werden, ob die Übertragung des Eigentums auf eine – durch dieselben Gesellschafter – neu gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts in ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Wirkungen gleichwertig ist.

Im Übrigen sind die Eintragungsanträge vom 21. September 2009 nunmehr auch deshalb ohne weiteres zurückzuweisen, weil den Beteiligten der in der Zwischenverfügung aufgegebene Vertretungsnachweis in der Form des § 29 Abs.1 GBO nach ihren eigenen Angaben nicht möglich ist. Insbesondere genügt die Erklärung der als Gesellschafter Auftretenden in der URNr. .../2008, sie seinen nach dem Ausscheiden aller übrigen Gesellschafter alleinige Gesellschafter der „...-GbR“ nicht; die Vertretungsmacht ist durch eine solche Eigenerklärung des Vertreters nicht nachzuweisen. Die in der Beschwerdeschrift angeführten praktischen Probleme rechtfertigen im Hinblick auf die Sicherheit des Grundbuchverkehrs und die gesetzlichen Vorgaben keine abweichende Beurteilung.

Eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten durch die Aufhebung der Zwischenverfügung nicht beschwert sind (vgl. OLG München a.a.O.).

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Ich rege an (Andreas), die Entscheidung mit vollem Wortlaut auch in den Rechtsprechungsthread überzuführen.

In der Sache selbst ist die Entscheidung des KG eindeutig. Der Senat ist nicht bereit, beim Vertretungsnachweis irgendwelche Abstriche im Sinne einer Ausnahmeregelung für die GbR zu machen. Es erscheint daher evident, dass der Vertretungsnachweise nur durch die explizite Gründung der GbR im Erwerbsvertrag geführt werden kann (ebenso BDR-Stellungnahme vom 20.05.2009, S.4; Lautner DNotZ 2009, 650, 658/661; Rebhan NotBZ 2009, 445, 450; Heßeler/Kleinhenz WM 2010, 446, 450; Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 183).

Fazit: Die Luft für die GbR wird dünner - ohne Sauerstoffgerät (mitzubringen zum Notar) geht es nicht mehr.

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss vom 30.03.2010, Az. 13 W 17/10
(Leitsatz von mir formuliert)

Ein notarielles Handeln von im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern einer Eigentümer-GbR (hier: im Rahmen einer Grundschuldbestellung) ist dahingehend auszulegen, dass die Gesellschafter nicht für sich persönlich, sondern als Vertreter für die GbR handeln.


Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Hamburg-Altona, Grundbuchamt, zum Geschäftszeichen ... vom 08.03.2010 aufgehoben und das Amtsgericht angewiesen, über den Antrag vom 23.02.2010 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden.

Gründe:

I.

Die Antragstellerin ist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus vier Gesellschaftern, Eigentümerin des im Grundbuch von ... beim Amtsgericht Hamburg-Altona verzeichneten Grundstücks. Am 19.02.2010 erschienen die vier Gesellschafter der Antragstellerin in den Amtsräumen des Notars ..., der zwei Urkunden über Grundschulden zugunsten der ... Sparkasse an dem Grundstück der GbR aufnahm. Die Gesellschafter haben die Urkunden unterzeichnet.

Unter Ziff. 1 der Urkunden heißt es: „Der Sicherungsgeber ist Eigentümer des im Grundbuch von ... beim Amtsgericht Hamburg-Altona verzeichneten Pfandobjekts ...“

Außerdem wurde der Notar beauftragt, Ausfertigungen der Urkunden beim Grundbuchamt einzureichen. Dies tat er mit Schreiben vom 23.02.2010 an das Amtsgericht Hamburg-Altona, Grundbuchamt, und beantragte zugleich die Eintragung der Grundschulden in das Grundbuch.

Mit Schreiben vom 25.02.2010 hat das Amtsgericht dem Notar mitgeteilt, dass die in den Urkunden gemachten Angaben unrichtig seien. Da Eigentümerin des Grundstücks eine GbR ist, müssten die Bewilligungen von der GbR erklärt werden. Der Notar hat hierauf mit Schreiben vom 04.03.2010 reagiert und das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass sich aus den Urkunden ergebe, dass die Gesellschafter für die Gesellschaft gehandelt haben.

Das Amtsgericht hat am 08.03.2010 eine Zwischenverfügung erlassen, mit der dem Notar Frist bis zum 08.04.2010 gegeben wurde, die Vollzugshindernisse zu beheben, die das Amtsgericht darin sieht, dass für die GbR keine Erklärungen abgegeben worden seien. Hiergegen richtet sich die am 15.03.2010 eingegangene sofortige Beschwerde.

II.

Die zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Sie führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung vom 08.03.2010 und zur Anweisung an das Amtsgericht, Grundbuchamt, über den Antrag vom 23.02.2010 erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zu entscheiden.

Die Voraussetzungen für die Eintragung der Grundschulden liegen vor. Insbesondere fehlt es nicht an einer wirksamen Eintragungsbewilligung durch die vertretungsberechtigten Gesellschafter der GbR, bei der es sich – entgegen der Auffassung des Amtsgerichts – nicht um eine juristische Person handelt, was jedoch für die Entscheidung ohnehin unerheblich ist.

Die Eintragungsbewilligungen sind von den vier Gesellschaftern für die GbR erklärt worden. Dass dies nicht ausdrücklich erfolgt ist, ist unerheblich. Nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt es, wenn sich der Wille, eine Erklärung im fremden Namen abzugeben, aus den Umständen ergibt, so wie vorliegend aus den notariellen Urkunden in Verbindung mit dem Grundbuch. Nach Ziff. 1 der Urkunden ist Sicherungsgeber der Eigentümer des im Grundbuch von ... beim Amtsgericht Hamburg-Altona verzeichneten Pfandobjekts. Im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Vertretungsberechtigung der Gesellschafter folgt aus §§ 714, 709 Abs.1 BGB.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, da Gebühren nicht erhoben werden, § 131 KostO.

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Die Entscheidung ist in ihrer Kernaussage natürlich zutreffend. Nach Sachlage musste klar sein, dass die Grundschulden von der GbR bestellt werden und die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter für die GbR handeln. Dass die Erklärungen der „vier Erschienenen“ ggf. in diese Richtung auszulegen sind, ist mittlerweile unbestritten (für die Auflassung vgl. etwa Ruhwinkel MittBayNot 2007, 92, 94 und MittBayNot 2009, 177, 178; Böhringer Rpfleger 2009, 537, 540; Lautner DNotZ 2009, 650, 657; Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 189).

Zwei Aussagen der Entscheidung sind aber genauso selbstverständlich falsch wie die Kernaussage richtig ist: Es handelte sich nicht um eine sofortige (befristete) Beschwerde und die Vertretungsmacht der Gesellschafter folgt für das Grundbuchamt natürlich ausschließlich aus § 899a S.1 BGB. Es erscheint schon bedenklich, wenn ein OLG derlei einfache Dinge nicht erkennt. Dass man von einem Notar erwarten sollte, dass er ein halbes Jahr nach dem Inkrafttreten der GbR-Normen des ERVGBG zutreffend beurkundet, dürfte ebenfalls außerhalb jeglicher Diskussion stehen.