Täuschung bei der Identitätsprüfung

    "Ein Fall für zwei" im Grundbuchamt? –

    Sachverhalt (verkürzt):

    Bei der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages im Jahr 2008 erschien der Bruder (B) des vermeintlichen Käufers ("K") und legt zur Legitimation einen Reisepass der xxx Republik vor, der ihn als ("K") auswies. Der Notar (N1) hatte einen Vermerk nach § 10 Abs. 2 S. 1 BeurkG im Kaufvertrag aufgenommen.

    In diesen Pass hatte (B) jedoch ein Passbild von sich selbst eingeklebt. :eek:

    In den nachfolgenden Monaten wurde Folgendes eingetragen:

    • die Auflassungsvormerkung,
    • ein Finanzierungsgrundpfandrecht (III/X) über ca. 600.000,00 Euro,
    • eine Rangänderung hierzu im Bezug auf die Auflassungsvormerkung,
    • die Abschreibung der vermeintlich veräußerten Grundstücke auf ein neues Grundbuchblatt und die Eintragung des ("K") als neuer Eigentümer,
    • dabei die Mitübertragung des Grundpfandrechts,
    • Pfandentlassungen der vermeintlich veräußerten Grundstücke im Hinblick auf andere Grundpfandrechte und
    • die Löschung der Auflassungsvormerkung durch Nichtmitübertragung.
    • Später folgte noch eine, auf die vermeintlich veräußerten Grundstücke verteilte, Zwangshypothek (III/Y, III/Z).

    Nun wird vom Notar (N2) im Namen des ("K") – unter Schilderung des vorstehenden Sachverhalts – die Grundbuchberichtigung durch "Löschung des ("K") als Eigentümer" beantragt. Dazu wird ergänzt, dass gegen (B) inzwischen durch die StA Anklage wegen Urkundenfälschung, mittelbarer Falschbeurkundung und Missbrauchs von Ausweispapieren erhoben worden sei und ein entsprechendes Hauptverfahren hier im Hause bereits anhängig sei. Die Anklage wird in Kopie beigefügt.

    Nun grübele ich zu folgenden Fragen:

    1. Die Unrichtigkeit ist ja nun formgerecht nachzuweisen (§§ 22, 29 GBO). Wodurch könnte das geschehen?
    2. Wie müsste die berichtigende Eintragung lauten?
    3. Was geschieht mit den Rechten III/X, Y und Z? Der Verkäufer ("V") muss ja wohl diese Rechte nicht gegen sich gelten lassen. (Es gab zwar die Eintragung aber nicht die materiellrechtliche Einigung über die Eigentumsübertragung; demnach dürfte ("V") – außerhalb des Grundbuchs – noch immer der wahre Eigentümer sein. Gleichzeitig dürften die Grundpfandrechtsgläubiger aber gutgläubig Rechte an den Grundstücken erworben haben.)

    Wenn ich weiter nachdenke, fallen mir bestimmt noch 'zig andere Aspekte ein.
    (Ich wette, einen solchen Fall hatte noch kein Grundbüchler hier im Forum.;))

    Ist doch kein Problem. Das Grundbuch ist, sofern man nicht unterstellt, dass K sich mit einer falschen Anzeige nur seinen Verpflichtungen entziehen will, unrichtig, weil die erforderliche Einigung/Auflassung (§ 873 BGB) nicht erfolgte. Aufgrund einer Berichtigungsbewilligung des K und der Mitbewilligung des V kannst Du den Verkäufer wieder eintragen. Statt "Auflassung vom ..." trägst Du einfach "Bewilligungen vom ..." ein. Die vorliegende Bezugnahme auf ein Strafverfahren genügt allerdings nicht, da dies kein formgerechter Unrichtigkeitsnachweis ist. Die Grundbuchunrichtigkeit wird nicht im Strafverfahren entscheiden. Die §§ 22, 29 GBO enthalten alles, was Du brauchst. Da ein Nachweis der Unrichtigkeit durch Urkunden kaum gelingen dürfe, bleibt nur die Berichtigungsbewilligung des Buchberechtigten und des Eigentümers oder ein entsprechendes Urteil, das nach § 894 BGB erstritten werden kann.

    Die Gläubigerin Y/Z hat nichts gutgläubig erworben, da keine Verfügung des eingtragenen Eigentümers vorlag. Die Vollstreckung erfolgte in fremdes Eigentum. Hier wird der Eigentümer V wohl im Wege der Drittwiderspruchsklage vorgehen müssen, sofern die Gläubierin nicht freiwillig die Löschung bewilligt.

    Bei dem Finanzierungsrecht ist zu prüfen, ob eine wirksame Einigung zwischen dem damaligen Eigentümer (= Verkäufer) und der Bank erfolgte. Diese Prüfung erfolgt aber nicht durch das Grundbuchamt. Auch hier kann die Löschung nur aufgrund einer Bewilligung der Buchberechtigten oder aufgrund eines Urteils erfolgen.

    Ich glaube nicht, dass die Sache so einfach ist. Im Einzelnen:

    Die Finanzierungsgrundpfandrechte sind entstanden, weil sie nach dem Sachverhalt vom Veräußerer bestellt wurden. Zumindest sind sie entstanden, wenn der Veräußerer die Bewilligungen selbst abgegeben hat und nicht der "Erwerber" als sein Bevollmächtigter.

    Die Pfandentlassungen sind in jedem Fall wirksam. An ihnen hatte der "Erwerber" nicht mitzuwirken.

    Alles weitere hängt davon ab, ob die erklärte Auflassung wirksam ist. HorstK verneint dies ohne weiteres. Aber: Erwerber war unzweifelhaft nicht K, sondern B, der sich lediglich als K ausgab. Veräußerer und Erwerber B (!) waren jedoch bei Erklärung der Auflassung gleichzeitig anwesend, nur das B falsch bezeichnet war und auch unter dieser Falschbezeichnung im Grundbuch eingetragen wurde. Es lässt sich somit durchaus die Ansicht vertreten, dass die erklärte Auflassung wirksam und B durch die entsprechende Eintragung auch Eigentümer wurde. In diesem Fall könnte der Veräußerer nur wegen arglistiger Täuschung anfechten und dadurch auch das dingliche Geschäft zu Fall bringen.

    Ich kann mich dunkel erinnern, im Forum einmal etwas von einem Fall gelesen zu haben, bei dem an einen mit gefäschtem Ausweis ausgewiesenen Bieter ein Grundstück zugeschlagen wurde; dort ging es -so meine Erinnerung- um das gleiche Problem.

    Wenn der Veräußerer die Grundbuchberichtigung erreicht, steht zugleich fest, dass die Zwangshypotheken nicht entstanden sein können. In diesem Fall können sie nach meiner Ansicht im Verfahren nach § 22 GBO aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gelöscht werden.

    Zitat von Cromwell

    Die Finanzierungsgrundpfandrechte sind entstanden, weil sie nach dem Sachverhalt vom Veräußerer bestellt wurden. Zumindest sind sie entstanden, wenn der Veräußerer die Bewilligungen selbst abgegeben hat und nicht der "Erwerber" als sein Bevollmächtigter.



    Die Rechte sind entstanden, wenn sich der Veräußerer mit der Bank nach § 873 BGB geeinigt hat. Von wem die Bewilligung stammt ist für die materielle Rechtslage belanglos.

    Letztlich ist hier sowieso alles Spekulation. Dem Veräußerer dürfte die Sache herzlich egal sein, da er sein Geld bekommen haben dürfte und wahrscheinlich keine Rückabwicklung wünscht.

    K ist eine existente Person, die im Grundbuch steht. Wenn keine Auflassung stattgefunden hat ist das Grundbuch unrichtig, weil V nicht mehr im Grundbuch steht. Wenn man eine wirksame Einigung/Auflassung zwischen V und B unterstellt, ist das Grundbuch auch unrichtig, weil nicht B eingetragen wurde.

    Für den Themenstarter ist der Fall gelöst. Unstreitig kann die Grundbuchberichtigung aufgrund der vorliegenden Unterlagen (Bezugnahme auf die Strafakte und einfache Darstellung des Sachverhalts) nicht erfolgen. Der Antrag ist somit zurückzuweisen.

    Wenn B oder K oder V oder die Gläubiger eine Grundbuchberichtigung wünschen, sind sie auf die Möglichkeiten, die Ihnen nach den §§ 894-899 BGB zustehen, zu verweisen. Der Themenstarter z.w.V. lehnt sich zurück und wartet auf die Anträge, die da kommen mögen. Wenn er neugierig ist, geht er sich die Strafverhandlung anhören.

    Ich würde nicht meinen, dass K eine Falschbezeichnung von B wäre, genausowenig, wie im Grundbuch Cromwell eingetragen wäre, wenn das Grundbuchamt - aus welchen Gründen auch immer - Andreas eingetragen hat.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Eine Antwort wird sich sicher im AT des BGB in Abschnitt 3 Titel 2, 3 oder 5 finden. (Ich blättere ...)

    (B wollte mit seinen abgegebenen Willenserklärungen gewiss nicht selbst verpflichtet werden. Er ist aber auch nicht als Vertreter des "K" aufgetreten.)

    Wie gesagt, es gibt irgendwo einen Thread, in welchem darüber diskutiert wurde, an wen in einem solchen oder einem ähnlichen Fall in Wahrheit zugeschlagen wurde. Ich glaube mich erinnern zu können, dass von einem Zuschlag an den im Termin Anwesenden ausgegangen wurde. An wen auch sonst? Der Dritte war nicht anwesend, sondern es wurde sich nur für ihn ausgegeben. Für unseren Fall bedeutet dies, dass an den Anwesenden aufgelassen wurde, ganz gleich, wie er sich nennt. Und dann stellt sich eben schon die Frage, wer in Wahrheit im Rechtssinne "eingetragen" ist, wenn aufgrund dieser (sic!) Auflassung eine Eintragung erfolgt.

    Zitat von Cromwell

    Wie gesagt, es gibt irgendwo einen Thread, in welchem darüber diskutiert wurde, an wen in einem solchen oder einem ähnlichen Fall in Wahrheit zugeschlagen wurde. Ich glaube mich erinnern zu können, dass von einem Zuschlag an den im Termin Anwesenden ausgegangen wurde. An wen auch sonst? Der Dritte war nicht anwesend, sondern es wurde sich nur für ihn ausgegeben. Für unseren Fall bedeutet dies, dass an den Anwesenden aufgelassen wurde, ganz gleich, wie er sich nennt. Und dann stellt sich eben schon die Frage, wer in Wahrheit im Rechtssinne "eingetragen" ist, wenn aufgrund dieser (sic!) Auflassung eine Eintragung erfolgt.



    Der hier?
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?t=12958

    Ich sehe das wie Du, dass die Erklärung nicht für und gegen K wirkt. Eine andere Frage ist, wie das im Grundbuchverfahren nachzuweisen sein soll.

    Mag allerdings auch eine Auflassung zwischen V und B zustande gekommen sein, so ist doch B derzeit definitiv nicht im Grundbuch eingetragen. Es geht mir deutlich zu weit, in K's Eintragung eine Eintragung des B zu erblicken, denn es handelt sich um zwei verschiedene Rechtssubjekte.

    Wenn V an Cromwell veräußert und auflässt und das Grundbuchamt aufgrund dieser Auflassung Andreas einträgt, kann es das ja auch nicht eben richtigstellen, weil Andreas nun mal keine andere Erscheinungsform von Cromwell, sondern ein eigenständiges Wesen ist.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Letzteres ist unstreitig :-))

    Nehmen wir mal an, K hätte einen gefälschten Ausweis für eine Person vorgelegt, die überhaupt nicht existiert. Was wäre dann?

    Meine Überlegung fußt auf dem Umstand, dass das Grundbuchamt die ihm vorgelegte Auflassung im Grundbuch einträgt. Wenn diese Auflassung zum Inhalt hat, dass an B aufgelassen ist (darin sind wir uns wohl einig), dann stellt sich die Frage, ob das Grundbuchamt dadurch, dass es K einträgt, in Wahrheit B einträgt und die Bezeichnung "K" nur eine unschädliche Falschbezeichnung darstellt.

    Wenn K im Rechtssinne eingetragen wäre, dann könnte er zugunsten gutgläubiger Dritter weiterverfügen. Das erscheint mir kaum vorstellbar. Wenn man B schon nicht (als K) als eingetragen ansieht, dann wäre es mir lieber, es wäre im Rechtssinne niemand als neuer Eigentümer eingetragen.

    Aber zugegeben: Es ist eine interessante Frage.

    Zitat von Cromwell

    Nehmen wir mal an, K hätte einen gefälschten Ausweis für eine Person vorgelegt, die überhaupt nicht existiert. Was wäre dann?


    Dann wäre V immer noch Eigentümer, weil der Eingetragene nicht aufgelassen hat und der, der die Auflassung erklärt hat, nicht eingetragen ist.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Das ist aus Deiner Sicht die logische Konsequenz. Was mir dabei nicht recht schmeckt (ebenso für den Fall, dass "K" im Grundbuch stünde), ist, dass das Grundbuchamt zwar aufgrund der ihm vorliegenden Auflassung eine Grundbucheintragung vornimmt, dass dadurch aber gleichwohl nicht derjenige eingetragen wird, der die Auflassung erklärt hat, obwohl das Grundbuchamt den Erwerber nur so eintragen kann, wie er in der Auflassung bezeichnet ist.

    Nach Studium des von KlausR benannten ZVG-Threads, insbesondere der dortigen Ausführungen von juris2112, steht für mich inzwischen fest, dass die Auflassung nichtig wäre, falls der von N2 vorgetragene Sachverhalt stimmen sollte.

    In der dort zitierten Entscheidung (RGZ, 106, 198-200, Überschrift: "Täuschung des Grundbuchrichters bei der Auflassung") heißt es u.a.:

    "... der Grundbuchrichter habe bei der Auflassung mitzuwirken und die Erklärungen der Beteiligten entgegenzunehmen. Seine Rolle sei dabei keine lediglich passive, da er vor der Entgegennahme die Legitimation der Erschienenen und die Frage, ob der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuche nichts entgegenstehe, zu prüfen habe. Zu diesem Zwecke müsse er wissen, wer die Erklärenden sind. Werde er über deren Persönlichkeit getäuscht, so habe nicht bloß eine unrichtige Beurkundung der Auflassung, sondern überhaupt keine gültige Auflassung stattgefunden." ... "Eine ordnungsmäßige Erklärung, abgegeben vor dem Grundbuchrichter, liegt aber nicht vor, wenn derjenige, welcher die Auflassungserklärung annimmt, sich dem Grundbuchrichter gegenüber fälschlich als den Erwerber ausgibt, mag auch die andere Partei wissen, daß dieser in Vollmacht des Erwerbers handelt." ... "War somit der Auffassung des Berufungsgerichts von der Nichtigkeit der Auflassung beizupflichten ..."
    Es handelt sich zwar um eine recht alte Entscheidung; auf solche und ähnliche ältere Rechtsprechung wird aber noch immer in den aktuellen Kommentaren verwiesen, z.B. zu § 925 BGB:
    "Während die Warn- und die Beratungs- und Belehrungsfunktion bei § 925 von geringerem Gewicht als bei § 311 b Abs. 1 sind, erlangt bei § 925 der Zweck der Formvorschrift besondere Bedeutung, einwandfreie und klare Unterlagen für die Grundbucheintragung zu gewährleisten, die Eigentumsumschreibung nur aufgrund solcher Unterlagen vorzunehmen und damit ein Auseinanderfallen zwischen Grundbuchstand und materieller Rechtslage nach Möglichkeit zu verhindern. Während der im Grundbuchverfahrensrecht allgemein geltende 'Bewilligungsgrundsatz' grundsätzlich sicher genug scheint, sollen dessen Risiken (Irrtum, Dissens, Geschäftsunfähigkeit usw.) beim wichtigsten dinglichen Rechtsgeschäft, dem Eigentumsübergang, durch § 20 GBO und § 925 soweit wie möglich ausgeschlossen werden."
    (s. Kanzleiter, Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2009, § 925 Rn 1 m.w.N.)

    "Unter den Zwecken der Beurkundung stehen bei § 925 die Zwecke der Beweissicherung und der Gültigkeitsgewähr im Vordergrund."
    (Kanzleiter, a.a.O., § 925 Rn 17 m.w.N.)


    Das Problem der Beteiligten ist hier:

    "Der Urkunde kommt ... bis zum Beweis des Gegenteils die Beweiskraft des § 415 ZPO zu. Die Feststellungen des Notars zur Person des Erklärenden dürfen nicht durch eine Behörde, auch nicht durch das Grundbuchamt ... einer eigenen Würdigung unterzogen werden, sie sind bindend."



    (s. Litzenburger, Beck'scher Online-Kommentar BeckOK, BeurkG § 10 Rn 11 m.w.N.)


    In meiner Zwischenverfügung werde ich also hierauf hinweisen sowie darauf, dass die bloße Sachverhaltsdarstellung und eine Verweisung auf das anhängige Strafverfahren als Grundlage für eine Grundbuchberichtigung nicht ausreichen. Ich werde abstrakt einen Unrichtigkeitsnachweis gemäß § 22 GBO in der Form des § 29 GBO fordern – wie ein solcher aussehen könnte, darüber sollen sich "K" und N2 selbst den Kopf zerbrechen.

    Als Alternative werde ich wohl auch die Vorlage von Eintragungsbewilligen von "V" und "K" anregen. (Nein, werde ich doch nicht: Diese Eintragungsbewilligungen würden mir nur bei gleichzeitigem formgerechten Unrichtigkeitsnachweis genügen; sie wären dann aber auch entbehrlich. Denn: Mal angenommen, der behauptete Sachverhalt stimmt so nicht, so dass "V" also tatsächlich Eigentümer geworden ist – und "V" und "K" wollen einfach nur die kostengünstigste aller Rückübertragungsmöglichkeiten, dann macht das GBA etwas falsch, wenn es sich nicht wieder eine Auflassung vorlegen lässt ... )


    KlausR, Cromwell und Andreas:
    Ein ganz herzliches Dankeschön für Eure Mithilfe und die Ideen, die für mich zu einer gut vertretbaren Lösung führen!!!

    2 Mal editiert, zuletzt von z.w.V. (7. Dezember 2010 um 14:03) aus folgendem Grund: Ich habe über die Alternative noch einmal nachgedacht ...

    Zitat von Cromwell

    Das ist aus Deiner Sicht die logische Konsequenz. Was mir dabei nicht recht schmeckt (ebenso für den Fall, dass "K" im Grundbuch stünde), ist, dass das Grundbuchamt zwar aufgrund der ihm vorliegenden Auflassung eine Grundbucheintragung vornimmt, dass dadurch aber gleichwohl nicht derjenige eingetragen wird, der die Auflassung erklärt hat, obwohl das Grundbuchamt den Erwerber nur so eintragen kann, wie er in der Auflassung bezeichnet ist.


    Zwar kann das Grundbuchamt die Auflassung verfahrensrechtlich nur so eintragen, wie sie erklärt ist. Wenn es dabei aber aus irgendeinem Grunde jemand anderen einträgt (was heute im Zeitalter von SolumStar leichter geworden ist: falscher Mausklick - Sekundenschlaf am Bildschirm - falsch eingetragen), dann ist letztlich der Eingetragene mangels Einigung und der eigentliche Erwerber mangels Eintragung nicht Eigentümer geworden. Wenn ich versehentlich Y statt X eintrage, muss ich (auf Antrag, § 22 GBO) Y röten und X aufgrund der Auflassung eintragen. Ich kann nicht einfach Y röten, X drunterschreiben und daneben vermerken: "Schreibfehler berichtigt am..."

    Die Variante beim Versteigerungsgericht unterscheidet sich insofern von diesem Problem, als das Versteigerungsgericht bei gegebener Kenntnis prüft, wer letztlich wirksam erstanden hat und dies zur Eintragung ersucht. Fehlt die Kenntnis um die Fälschung des Ausweises, so wird auch hier die falsche Person im Ersuchen stehen und letztlich eingetragen, ohne indes das Grundstück erstanden zu haben.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Über die verfahrensrechtliche Sicht der Dinge sind wir uns einig. Der materiellrechtliche Aspekt bedürfte einer genaueren Überprüfung. Soweit ersichtlich, wurde so ein Fall in der Literatur noch nicht bis zum Ende durchexerziert. Ohne Frage ist Deine Ansicht gut vertretbar.

    In der Literatur wurden überhaupt verblüffend wenige Fälle von Grundbuchberichtigung, Amtswiderspruch und Amtslöschung mal richtig bis zu Ende durchexerziert. Man wird das Gefühl nicht los, dass sich alle irgendwie davor drücken.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Nur wir nicht ...

    Dass die im Schrifttum angestellten Überlegungen meist und ausgerechnet dann "aufhören", wenn es ans Eingemachte geht, dürfte daran liegen, dass sich die Normen des Grundbuchverfahrensrechts mitunter als unüberwindliche Schranke für professorales materielles Wissen erweisen.

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