Grundbuch Nichtigkeit der Auflassung bei Nichtbeurkundung einer Vertragsänderung

Ich brauche wieder Hilfe!

Sachverhalt:
Mir liegt ein Antrag auf Eigentumsumschreibung nebst Löschungsantrag zum eingetragenen Vorkaufsrecht gemäß § 20 VermG.
Es liegen alle erforderlichen Genehmigungen vor. Es fehlt natürlich die Löschungsbewilligung der Berechtigten aus dem Vorkaufsrecht;). Vorgelegt wird lediglich eine der Berechtigten durch einen Gerichtsvollzieher zugestellte Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde. Danach ist die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Berechtigte abgelaufen.
Und nun kommt es: Unter dem Antrag des Notars befindet sich ein Hinweis des Notars, in welchem mitgeteilt wird, dass der Kaufpreis durch privatschriftliche Vereinbarung geändert wurde. Ich brauche wohl nicht erwähnen, dass der Kaufpreis sich extrem verringert hat.

Die Lö-Bew. der Berechtigten benötige ich, ist klar.
Aber ich brauche doch die Form des § 311b Abs 1 BGB für den gesamten Vertragsinhalt. Ist der gesamte Vertrag nunmehr gem. 125 BGB nichtig?
Was meint Ihr?

Zitat von pokerface

Aber ich brauche doch die Form des § 311b Abs 1 BGB für den gesamten Vertragsinhalt. Ist der gesamte Vertrag nunmehr gem. 125 BGB nichtig?
Was meint Ihr?

Ist das im konkreten Fall derselbe Vertrag, in dem auch die Auflassung enthalten ist?

Ja, es ist derselbe Vertrag!

Nach dem materiellen Konsensprinzip wäre hier zu fragen, ob wirksam aufgelassen ist.

Diese Frage beantwortet sich wegen des Trennungs- und Abstraktionsprinzips danach, auf die Auflassung wirksam erfolgte.

Ob ein formnichtiger Kaufvertrag, nämlich der, wie ich unterstelle, nachträglich privatschriftlich aufgesetzte, die Auflassung unwirksam macht, ist m. E. hier nicht die Frage. Denn dieser privatschriftliche ist ja in einem gesonderten Dokument aufgesetzt worden. Man muss aber aus dem privatschriftlichen Kaufvertrag den Rückschluss zulassen, dass der zuvor beurkundete Kaufvertrag ein Scheingeschäft war und deshalb nichtig ist.

Ob das so ist, muss ich mir noch überlegen.

Nachdem ich etwas gegrübelt habe, meine ich:

Die Formnichtigkeit des 2. privatschriftlichen Kaufvertrages ist sachenrechtlich gleichgültig, weil diese die Auflassung in einem früheren Vertrag nicht berührt.

Die Auflassung ist zusammen mit einem wegen Scheingeschäfts (§ 117 BGB) nichtigen Kaufvertrag protokolliert worden.

Hierbei unterstelle ich, dass ein Scheingeschäft vorliegt, was daraus zu schließen ist, dass man hinterher einen "preiswerteren" privatschriftlichen Kauf einging.

Die Frage ist nun, ob die Auflassung wegen sog. "Fehleridentität" unwirksam ist, weil auch der Kaufvertrag unwirksam ist. In einem solchen Fall hätten wir eine Durchbrechung des Abstraktionsprinzips (nicht des Trennungsprinzips, denn Kaufvertrag und Auflassung bleiben ja zwei Rechtsgeschäfte), weil bei den Fallgruppen der Fehleridentität die Unwirksamkeit des schuldrechtlichen Geschäfts auf die Verfügung durchschlägt und umgkehrt. Leider habe ich im Moment nur den Palandt zur Hand und komme von dem PC aus, an dem ich das schreibe, nicht in beck-online. Beim Palandt habe ich unter Rn. 23 vor § 104 BGB zur Fehleridentität den § 117 BGB als Beispiel nicht gefunden, schließe aber nicht aus, dass er auch zu der Fallgruppe gehört. Das müssten andere mal recherchieren.

Unterstellt, § 117 BGB infiziert sowohl Kaufvertrag wie auch Auflassung, wäre hier Unwirksamkeit gegeben.

Vielleicht übersehe ich hier etwas. Aber grundsätzlich gilt, dass Änderungen nach Auflassung nicht nach § 311b BGB formbedürftig sind, weil die Übereignungspflicht mit der Auflassung erlischt (BGH, NJW 1985, 266).

Lt. Schöner / Stöber (13. Aufl., Rd-Nr. 3115) sind Änderungen eines Kaufvertrages, wenn sie vor der Auflassung erfolgen, formbedürftig, insbesondere u.a. die Herabsetzung des Kaufpreises. Änderungen, die die Beteiligten erst nach der Auflassung vereinbaren, bedürfen nach der dort vertretenen Auffassung keiner Beurkundung, auch wenn die Umschreibung noch nicht erfolgt ist.

Ich gehe davon aus, dass dem Grundbuchamt der "wahre" Kuafpreis nur mitgeteilt wurde, um Kosten zu sparen. Wenn ich pokerface wäre, würde ich den Antrag auf Löschung des Vorkaufsrechts mit "Unrichtigkeitsnachweis" zum Anlass nehmen, der Vorkaufsberechtigten rechtliches Gehör zu gewähren und zwar unter Übersendung aller Unterlagen incl. Mitteilung des Notars über den geminderten Kaufpreis. Damit dürfte die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts m.E. neu beginnen, da die Berechtigte erst jetzt Kenntnis über den tatsächlich geschlossenen Kaufvertrag erhält. Denn Voraussetzung für den Fristbeginnn ist der Empfang der vollständigen und richhtigen Mitteilung. Vielleicht hätten die Vertragsparteien die Grundbuchkosten lieber nach den beurkundeten Kaufpreis bezahlen sollen:D.

Zitat von HorstK

Denn Voraussetzung für den Fristbeginnn ist der Empfang der vollständigen und richtigen Mitteilung.

So ist es. Gem. § 510 BGB ist der Verkäufer verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Vertrages unverzüglich mitzuteilen. Unterlassung verhindert den Fristbeginn. Die Mitteilungspflicht bezieht sich auch auf Vertragsänderungen (BGH NJW 73, 1365).

Wäre es nicht so, müssten Vorkaufsverpflichtete nur so verfahren wie in diesem geschilderten Fall.........

Zitat von Notariatsfee

Lt. Schöner / Stöber (13. Aufl., Rd-Nr. 3115) sind Änderungen eines Kaufvertrages, wenn sie vor der Auflassung erfolgen, formbedürftig, insbesondere u.a. die Herabsetzung des Kaufpreises. Änderungen, die die Beteiligten erst nach der Auflassung vereinbaren, bedürfen nach der dort vertretenen Auffassung keiner Beurkundung, auch wenn die Umschreibung noch nicht erfolgt ist.

Meines Erachtens ist es auf vorliegenden Fall ohne Einfluss, ob diese Rechtsmeinung richtig ist oder nicht.

Die Frage ist, ob das privatschriftliche Verhalten der Parteien im Nachhinein den Schluss zulässt, dass zusammen mit der Auflassung ein Kaufvertrag als Scheingeschäft protokolliert wurde (m. E. ja: hier sollte durch zu hohen Kaufpreis das Vorkaufsrecht ausgehebelt werden, d. h. beide Parteien wollten diese Willenserkl. nicht wirklich) und ob die Nichtigkeit des letzteren auf die Auflassung durchschlägt (Stichwort: Fehleridentität).

Das Grundbuchamt kann sich natürlich sagen: solche Schlüsse ziehe ich nicht, solche Fragen kläre ich nicht, weil so weit das mat. Konsensprinzip
nicht reiche.

Eine andere Frage ist, ob durch die Angabe des höheren Kaufpreises im beurkundeten Vertrag und die Herabsetzung des Kaufpreises in der privatschriftlichen Änderung das Vorkaufsrecht überhaupt ausgehebelt werden kann, da der Vorkaufsverpflichtete auch die privatschriftliche Änderung dem Vorkaufsberechtigten mitzuteilen hat. M.E. beginnt erst mit dem Erhalt der Mitteilung über die Herabsetzung des Kaufpreises die 2-Monats-Frist zu laufen.

Wie soll den Parteien im übrigen nachgewiesen werden, dass ein Scheingeschaft beurkundet wurde? Es bleibt doch den Vertragsparteien unbenommen, sich später auf einen geringeren Kaufpreis zu einigen. Fakt ist, dass diese Änderung mitteilungspflichtig ist.

Zitat von Katzenfisch

Ist eine Finanzierungsgrundschuld in Höhe des alten höheren Kaufpreises bestellt und eingetragen worden?

Habe hier in letzter Zeit häufig telefonische Anfragen ob "meine Notare" bereit wären entsprechende Beurkundungen vorzunehmen. Kaufvertrag mit hohem Kaufpreis, Grundschuld in Höhe des hohen Kaufpreises, Annahme des Kaufpreises auf Notaranderkonto, Unterschriftsbeglaubigung unter einem privatschriftlichen Änderungsvertrag - Ermäßigung des Kaufpreises -, Auszahlung vom Notaranderkonto an Verkäufer (geringerer Kaufpreis) und an Käufer (Differenz zum hohen Kaufpreis).

Hier handelt es sich meines Erachtens um das verbotene "Zahl aus/hol zurück" Verfahren = Gläubigerbetrug

Bei dieser Vorgehensweise macht sich der Notar u.U. der Beihilfe zum Betrug zu Lasten der Gläubigerin schuldig. Entsprechende Urkteile zu derartigen Cash-back-Geschäften sind schon veröffentlicht. Auch die Notarkammern haben davor schon gewarnt.

Zitat von Notariatsfee

Wie soll den Parteien im übrigen nachgewiesen werden, dass ein Scheingeschaft beurkundet wurde?

Ich würde in einer Zwischenverfügung diplomatisch schreiben: "... entsteht wegen [...] der äußere Eindruck, es könne sich bei dem [...] um einen Fall des § 117 BGB gehandelt haben und das Wirklichgewollte erstmals in der privatschriftlichen Vereinbarung vom [...] niedergelegt worden sein". Die Beteiligten würde ich zu einer Stellungnahme auffordern: mal sehen, was sie sagen.